Choć nieruchomość bez księgi wieczystej nie eliminuje szansy na sprzedaż nieruchomości, to jednak jest to dokument najbardziej wiarygodnie potwierdzający jej stan prawny. Dlatego ważne jest zrozumienie ryzyka związanego z nabyciem mieszkania z taka sytuacja prawną i podejścia do takiej transakcji w sposób bezpieczny.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy bezpiecznie jest kupić mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej?
• Jak wygląda proces kupna mieszkania własnościowego bez wpisu do księgi wieczystej?
• Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego: jak to działa?
• Czy można kredytować mieszkanie bez księgi wieczystej?
• Czy brak wpisu do księgi wieczystej wpływa na prawa nabywcy mieszkania?
• Kiedy kupno mieszkania z taką sytuacją prawną będzie opłacalne?

Przed nabyciem mieszkania konieczne jest staranne sprawdzenie rzeczywistego właściciela oraz potwierdzenie, czy nieruchomość nie jest przypadkiem obciążona długami. Jedynym dokumentem w Polsce, w którym zawarte są te istotne informacje, jest właśnie księga wieczysta. Ponadto, gwarantuje ona bezpieczeństwo dla osoby nabywającej nieruchomość, ponieważ zgodnie z przepisami, jej status prawny wynikający z wpisów w księdze wieczystej ma absolutne pierwszeństwo przed sytuacją faktyczną.

Czy bezpiecznie jest kupić mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej?

Zakup mieszkania w takim przypadku jest legalny i nie narusza przepisów. W Polsce praktykuje się to dość często, zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości z okresu PRL, gdzie występuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W wielu przypadkach spółdzielnie nie miały praw do gruntów, na których powstały osiedla, co uniemożliwia założenie księgi wieczystej dla tych nieruchomości.

Mieszkania od dewelopera również nie posiadają ksiąg wieczystych przed zakończeniem inwestycji. Niemniej jednak, po nabyciu nieruchomości, podczas finalizacji umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza, zakładane są dla nich osobne księgi wieczyste.

Głównym zmartwieniem związanym z zakupem mieszkania z rynku wtórnego w przypadku takiej sytuacji prawnej jest brak pewności co do autentyczności dostarczonych dokumentów oraz obciążenia nieruchomości kredytem lub innym prawem osób trzecich. Aby zminimalizować to ryzyko, zaleca się gruntowną weryfikację stanu prawnego nieruchomości, szczególnie w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych.

Przeczytaj: Jak uzyskać list mazalny od banku po spłacie kredytu hipotecznego?

Jak wygląda proces kupna mieszkania własnościowego bez założonej księgi wieczystej?

Aby bezpiecznie nabyć mieszkanie własnościowe w takiej sytuacji prawnej, zaleca się przestrzeganie poniższych kroków:

1. Zweryfikuj dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedającego do nieruchomości.
2. Upewnij się, że mieszkanie nie jest obciążone żadnymi długami, zarówno wobec wspólnoty mieszkaniowej, jak i innych administratorów budynku, dostawców mediów oraz podatku od nieruchomości. Zgodnie z prawem, masz prawo żądać od sprzedającego odpowiednich zaświadczeń potwierdzających brak zadłużenia.
3. Podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza.

Warto również włączyć do aktu notarialnego oświadczenie sprzedającego, które stwierdza, że nieruchomość:

• nie jest zadłużona,
• nie jest objęta egzekucją,
• nie stanowi przedmiotu żadnego zabezpieczenia,
• nie jest obciążona innymi prawami na rzecz osób trzecich.

W przypadku ujawnienia niezgodności powyższych oświadczeń ze stanem faktycznym, nabywca ma prawo dochodzić przed sądem odszkodowania od sprzedającego.

Kluczowym aspektem przy nabywaniu mieszkania jest identyfikacja rzeczywistego właściciela. W tym celu zaleca się, aby sprzedający przedstawił dokumenty potwierdzające tę informację, takie jak:

1. Akt notarialny potwierdzający zakup mieszkania.
2. Akt notarialny stwierdzający nabycie nieruchomości w wyniku darowizny.
3. Prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie nieruchomości w spadku.
4. Decyzja administracyjna, przypisująca prawo własności.

Warto również zaznaczyć, że dla starszych nieruchomości wcześniej prowadzono przez sądy wieczystoksięgowe tzw. zbiory dokumentów. Ich sprawdzenie może okazać się przydatne, ponieważ mogą zawierać dokumenty dotyczące ograniczonych praw rzeczowych do danej nieruchomości.

Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego: jak to działa?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest formą ograniczonego prawa rzeczowego, co oznacza, że posiadacz nie jest właścicielem lokalu (to prawo przynależy spółdzielni), lecz jedynie ma prawo do korzystania z niego i podejmowania decyzji dotyczących lokalu. Ma możliwość sprzedaży, darowizny czy przekazania w spadku. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu opcjonalne jest założenie księgi wieczystej, potwierdzającej jego istnienie, choć nie jest to wymagane, dlatego wiele takich mieszkań nie posiada takich ksiąg.

Proces zakupu mieszkania spółdzielczego własnościowego w takiej sytuacji prawnej jest podobny do zakupu mieszkania własnościowego, ale wymaga dodatkowego sprawdzenia i uzyskania dodatkowych dokumentów.

Sprzedający powinien dostarczyć:

1. Zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu.
2. Zaświadczenie o braku zaległości z czynszem, opłatami za media i funduszem remontowym.

Ponadto, należy sprawdzić, czy grunt pod budynkiem ma założoną księgę wieczystą. Brak tej księgi może sygnalizować nieuregulowany stan prawny gruntu, co może skutkować:

1. Brakiem możliwości założenia księgi wieczystej dla nabywanego mieszkania.
2. Ograniczeniami w uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.

Taka sytuacja wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (Sygn. akt III CZP 104/12).

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

Czy można kredytować mieszkanie bez założonej księgi wieczystej?

Nabywanie mieszkania na kredyt bez założonej księgi wieczystej jest dopuszczalne, pod warunkiem, że możliwe będzie utworzenie takiej księgi dla danej nieruchomości. Jest to niezbędne do ustanowienia hipoteki, która stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego i jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości w dziale IV.

W przypadku chęci uzyskania kredytu hipotecznego na mieszkanie w takiej sytuacji prawnej, bank będzie wymagał dostarczenia dokumentów potwierdzających prawo do lokalu, brak obciążeń na nieruchomości oraz możliwość założenia księgi wieczystej.

Warto jednak być świadomym, że niektóre banki mogą zgodzić się na udzielenie kredytu hipotecznego dopiero po utworzeniu księgi wieczystej dla mieszkania. Ten proces czasami może opóźnić finalizację transakcji, gdyż założenie księgi wieczystej może wymagać kilku miesięcy oczekiwania.

Czy brak wpisu do księgi wieczystej wpływa na prawa nabywcy mieszkania?

Brak księgi wieczystej pozbawia nabywcę mieszkania ochrony wynikającej z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, opisanej w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zasada ta zakłada, że w przypadku rozbieżności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a informacjami zawartymi w księdze wieczystej, treść księgi decyduje na korzyść osoby, która nabyła własność lub inne prawo rzeczowe przez czynność prawną zgodnie z treścią księgi.

Oznacza to, że kupując mieszkanie od osoby figurowanej jako właściciel w księdze wieczystej, nawet jeśli prawdziwy właściciel różni się od tego wpisanego, Twoje nabycie mieszkania zostanie uznane za skuteczne. Jednakże, w przypadku zakupu nieruchomości w takiej sytuacji prawnej, brak jest tej ochrony prawnej.

Polecamy także: Sprawdź, jak uzyskać odpis, wyciąg lub zaświadczenie z księgi wieczystej nieruchomości

Kiedy kupno mieszkania w opisywanym przypadku będzie opłacalne?

Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej może okazać się opłacalny, gdyż brak tego dokumentu często umożliwia negocjowanie niższej ceny nieruchomości. Dodatkowo, takie mieszkania często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach, na przykład w centrum miasta.

Niemniej jednak, przed dokonaniem takiej transakcji konieczne jest dokładne rozważenie związanych z nią ryzyk. Zdecydowanie warto skorzystać z pomocy prawnika, który dokładnie zweryfikuje stan prawny nieruchomości. Należy także pamiętać, że uzyskanie kredytu hipotecznego na takie mieszkanie może być utrudnione, a nawet niemożliwe, jeśli nie jest możliwe założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Warto zauważyć, że w przypadku takich ofert często już na etapie ogłoszenia informuje się, że transakcja jest możliwa wyłącznie za gotówkę.