Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Decyduje się na nieruchomość z rynku wtórnego wielu potencjalnych nabywców ze względu na znacznie większy wybór w porównaniu z ofertą rynku pierwotnego. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że zakup mieszkania z rynku wtórnego niesie ze sobą dodatkowe ryzyko. Poznaj potencjalne pułapki, które mogą czyhać na inwestorów i dowiedz się, jak uniknąć problemów przy tego rodzaju transakcjach.
Z tego artykułu dowiesz się:
Mieszkanie z rynku wtórnego – czym jest?
Mieszkanie z rynku wtórnego to po prostu używane mieszkanie, które już było zamieszkałe i ma obecnego właściciela.
Powszechne przekonanie utrzymuje, że na rynku wtórnym dostępne są głównie starsze lokale mieszkalne, często zbudowane w okresie wielkiej płyty. Niemniej jednak oferta tego rynku jest o wiele bardziej zróżnicowana, obejmując mieszkania w kamienicach, świeżo wybudowanych budynkach wielorodzinnych, a nawet w nowoczesnych apartamentowcach.
Największą zaletą rynku wtórnego jest szeroki wybór mieszkań pod względem lokalizacji, standardu i wielkości. Dzięki temu każdy może znaleźć coś odpowiedniego zgodnie z własnymi preferencjami i możliwościami finansowymi.
Mieszkanie z rynku wtórnego – gdzie szukać ofert?
Jeżeli rozważasz nabycie mieszkania z rynku wtórnego, znalezienie odpowiedniej nieruchomości nie stanowi trudności. Istnieje kilka źródeł, gdzie możesz zapoznać się z ofertami sprzedaży mieszkań z drugiej ręki, w tym przede wszystkim:
- Portale ogłoszeniowe takie jak OLX, Gratka, Lento, Gumtree,
- Portale branżowe, np. Otodom, Domiporta,
- Serwisy społecznościowe, np. na platformie Facebook,
- Strony internetowe biur nieruchomości,
- Lokalne czasopisma.
Podczas przeglądania ofert warto zwrócić uwagę, czy są one wystawione przez właścicieli czy też przez biura nieruchomości. Kupno mieszkania za pośrednictwem agenta może być związane z dodatkowymi kosztami.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego – dla kogo będzie to dobre rozwiązanie?
W wielu przypadkach warto rozważyć zakup mieszkania z rynku wtórnego. To korzystne rozwiązanie, gdy:
- Poszukujesz gotowego do zamieszkania lokalu – w ofertach znajdziesz mieszkania bez konieczności przeprowadzania remontu, a nawet wyposażone.
- Planujesz zakup mieszkania na wynajem – przy znalezieniu nieruchomości nie wymagającej dodatkowych inwestycji możesz szybko rozpocząć generowanie dochodów.
- Posiadasz specyficzne wymagania – na przykład poszukujesz mieszkania w kamienicy.
- Dysponujesz ograniczonym budżetem – na rynku wtórnym masz większe szanse znaleźć przystępnie wycenioną nieruchomość.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak wygląda proces zakupu?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku nie różni się znacząco od procedury nabycia nieruchomości od dewelopera, lecz istnieją pewne różnice dotyczące rodzaju podpisywanej umowy oraz formalności po dokonaniu zakupu. W przypadku rynku wtórnego, nabywca musi m.in. uregulować podatek od czynności cywilnoprawnych, podczas gdy na rynku pierwotnym jest konieczny podatek VAT.
Koszty transakcyjne związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym są nieco wyższe niż przy nabywaniu nowego lokum od dewelopera. Nabywca musi pokryć:
- Opłatę notarialną za sporządzenie umowy, zależną od wartości mieszkania (w przedziale od 60 tys. zł do 1 mln zł). Taki koszt dla notariusza wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
- Opłatę za odpis aktu notarialnego, kosztującą od 6 do 20 zł za stronę plus VAT.
- Opłatę za wpis do Księgi Wieczystej w przypadku jej braku (koszt założenia to 100 zł, a sama opłata wynosi 200 zł).
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
- Ewentualne koszty pośrednika, gdzie prowizja biura nieruchomości wynosi zazwyczaj od 2% do 3% wartości mieszkania.
Dodatkowo, warto uwzględnić potencjalne koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego, takie jak koszt wyceny nieruchomości, opłata za wpis do hipoteki, podatek PCC oraz obligatoryjne ubezpieczenie nieruchomości.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego a podatek
Kupujący mieszkanie na rynku wtórnym zobowiązany jest obowiązkowo opłacić podatek PCC od nabycia nieruchomości w wysokości 2% jej wartości rynkowej, zazwyczaj naliczanego od ceny zakupu. Podatek ten musi zostać uregulowany w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty podpisania umowy przekazującej prawo własności. W tym samym terminie konieczne jest złożenie deklaracji podatkowej PCC-3.
Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku wtórnego
Jeśli chodzi o procedury, nabycie mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj obejmuje podpisanie dwóch umów: przedwstępnej i właściwej przenoszącej własność. Jedynie ta druga umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do finalizacji transakcji przekazu własności w ustalonym terminie i na określonych warunkach. Zazwyczaj zabezpiecza ją zadatek, wpłacany przez nabywcę sprzedającemu. Ważne jest, że w przypadku rezygnacji ze strony kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek, natomiast jeśli to sprzedający wycofa się ze sprzedaży, nabywca może żądać zwrotu w podwójnej wysokości.
Umowa przenosząca własność podpisywana jest u notariusza, który dba o to, aby nie zawierała nieprawidłowych postanowień. Warto jednak zaznaczyć, że rękojmia przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego nie obejmuje zakresu przysługującego przy nabywaniu od dewelopera. To oznacza, że w przypadku wykrycia wad po nabyciu mieszkania, chyba że zostały one celowo zatajone, trudniej będzie dochodzić swoich praw. Dlatego ważne jest dokładne sprawdzenie treści umowy i nie akceptowanie zapisów, które ograniczają odpowiedzialność sprzedającego za ewentualne wady mieszkania.
Zobacz też: Kupno mieszkania bez pośrednika – czy warto kupić mieszkanie na własną rękę
Mieszkanie z rynku wtórnego na kredyt – co warto wiedzieć?
Przy staraniach o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego wymagane są jedynie nieliczne dokumenty, takie jak:
- Zaświadczenie o zarobkach,
- Odpis z księgi wieczystej dotyczącej danej nieruchomości,
- Umowa przedwstępna, która została zawarta ze sprzedającym.
Po formalnościach związanych z umową kredytową, będziesz mógł podpisać umowę przenoszącą własność mieszkania. Ten dokument należy dostarczyć do banku, który w ciągu kilku dni przelije środki na konto sprzedającego.
Ponieważ istnieje ryzyko odrzucenia wniosku kredytowego przez bank, zaleca się rozpoczęcie procesu ubiegania się o kredyt wcześniej. Dodatkowo, warto w umowie przedwstępnej uwzględnić klauzulę, która pozwoli na wycofanie się z transakcji bez konsekwencji finansowych w przypadku braku uzyskania kredytu.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego za gotówkę – jak wygląda?
Wiele osób decyduje się na zakup mieszkania za gotówkę na rynku wtórnym, kwestia rozliczenia ze sprzedającym może być uregulowana na trzy różne sposoby.
Po pierwsze, istnieje możliwość złożenia odliczonej sumy w gotówce w depozycie u notariusza, co zazwyczaj ma miejsce dzień przed podpisaniem aktu notarialnego. Jednakże ta opcja wiąże się z odpłatnością za depozyt. Alternatywnie, można dokonać przelewu na konto sprzedającego w trakcie wizyty w kancelarii notarialnej. Trzecią opcją jest wyznaczenie w umowie notarialnej terminu, w jakim należy dokonać przelewu na wskazane konto sprzedającego.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?
Aby bezpiecznie nabyć mieszkanie z rynku wtórnego, zaleca się szczegółową weryfikację nieruchomości przed podpisaniem umowy. Oto elementy, na które warto zwrócić uwagę:
- Stan techniczny lokalu: Wielu osób decyduje się na skorzystanie z usług specjalisty, który może wykryć nawet najmniejsze usterki w mieszkaniu.
- Stan prawny mieszkania: Należy poprosić sprzedawcę o udostępnienie tytułu własności do lokalu oraz sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. W księdze wieczystej znajdują się informacje o właścicielu, ewentualnych hipotekach i innych obciążeniach na rzecz osób trzecich.
- Stan finansowy: Przed dokonaniem zakupu sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie potwierdzające brak zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Dodatkowo, przed podpisaniem umowy przeniesienia własności, sprzedający powinien przedstawić dokument potwierdzający wymeldowanie wszystkich osób z mieszkania.
Warto wiedzieć: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? >>
Na jakie pułapki można natrafić kupując mieszkanie na rynku wtórnym?
Najistotniejsze zagrożenia związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym zostały już omówione. Teraz warto dokonać podsumowania i zwrócić uwagę na inne potencjalne ryzyka:
- Wysokie koszty transakcyjne: Największym obciążeniem są podatek PCC oraz prowizja pośrednika.
- Obciążenia na nieruchomości: Należy być ostrożnym w przypadku umów służebności lub dożywocia, które nie zawsze są wpisane do księgi wieczystej.
- Zadłużenie: Może występować np. wobec spółdzielni mieszkaniowej lub z tytułu prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej.
- Zakup mieszkania z lokatorami: Istnieje ryzyko, że w lokalu przebywają najemcy bez meldunku na podstawie umowy najmu, co warto sprawdzić przed zakupem i zażądać dostarczenia rozwiązania takiej umowy.
- Uciążliwe sąsiedztwo: Informacje na ten temat mogą być zatajane przez sprzedających, a uciążliwe sąsiedztwo często stanowi główny powód sprzedaży mieszkania.
- Zły stan techniczny mieszkania: Ukryte problemy, takie jak zagrzybienie niewidoczne pod tynkiem, stare przewody elektryczne czy zużyte rury.
- Wysokie koszty eksploatacyjne: Sprzedający często zaniżają koszty czynszu i ogrzewania, co może skutkować rzeczywistymi, wyższymi kosztami.
Co zrobić po zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Po nabyciu mieszkania na rynku wtórnym, istnieje konieczność zarejestrowania się jako nowy właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. Ponadto, należy zgłosić fakt nabycia lokalu w urzędzie gminy, co poskutkuje zmianą płatnika podatku od nieruchomości. W przypadku planowania zamieszkania w nowo nabytym lokalu, istnieje również możliwość natychmiastowego dokonania formalności meldunkowych.
Dodatkowo, ważne jest zgłoszenie się do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz dokonanie przepisania umów z dostawcami mediów (zaleca się sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego zawierającego stan liczników).
Kupno mieszkania z rynku wtórnego – czy warto się zdecydować?
Wielu ludzi rozważa, którą opcję wybrać – zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pierwotnym od dewelopera.
Obecnie ceny nowych mieszkań oscylują na podobnym poziomie co ceny mieszkań używanych. Jednak oferta nowych lokali jest ograniczona, a czasem trudno znaleźć je w preferowanej lokalizacji. Mieszkania z rynku pierwotnego charakteryzują się lepszym stanem technicznym i większym potencjałem aranżacyjnym, jednak wymagają dłuższego okresu oczekiwania na odbiór, a także dodatkowego nakładu czasu na dostosowanie ich do własnych potrzeb. Dlatego też, aby uniknąć tych problemów, warto rozważyć zakup mieszkania na rynku wtórnym, choć należy mieć świadomość potencjalnych pułapek związanych z tego rodzaju transakcjami.