Księga wieczysta to dokument kóry należy sprawdzić przed dokonaniem zakupu nieruchomości mieszkalnej. Zaleca się staranne zbadanie informacji zawartych w dokumencie w poszczególnych sekcjach danego obiektu. Stanowi on klucz do uzyskania informacji o rzeczywistym właścicielu mieszkania oraz ewentualnych obciążeniach w postaci egzekucji lub hipotek. Inaczej mówiąc, pozyskamy pełen obraz sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się nieruchomość, którą zamierzamy nabyć.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest księga wieczysta i do czego służy?
• Jak sprawdzić stan prawny mieszkania w księdze wieczystej?
• Jak ustalić numer księgi wieczystej interesującego nas mieszkania?
• Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?
• Co zrobić, jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej?
• Jak wygląda założenie księgi wieczystej?
• Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?
• Co jest ważniejsze – księga wieczysta czy akt notarialny?

Inwestowanie w zakup mieszkania wymaga starannego przygotowania, ponieważ decyzja ta łączy się z istotnymi nakładami finansowymi, często sięgającymi setek tysięcy złotych, nawet w średniej wielkości mieście.

Przed finalizacją transakcji, szczególnie przed podpisaniem aktu notarialnego, istotne jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta stanowi kluczowe źródło informacji w tym zakresie. Jakie zatem dane można w niej odnaleźć, i jak należy zrozumieć istotę tego dokumentu?

Czym jest księga wieczysta i do czego służy?

Przegląd księgi wieczystej umożliwia uzyskanie informacji o właścicielu lub współwłaścicielach nieruchomości, jej przeznaczeniu, precyzyjnej lokalizacji oraz obciążeniach hipotecznych.

Dzięki elektronicznemu systemowi rejestracji KW, można teraz zdalnie uzyskać dostęp do e-ksiąg wieczystych i zapoznać się z ich zawartością, co może być istotne dla potencjalnych nabywców mieszkań przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Należy pamiętać, że księgi wieczyste czerpią swoją ważność z zasady rękojmi wiary publicznej. W sytuacji, gdy występuje rozbieżność między informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, to zgodnie z tą zasadą treść księgi wieczystej decyduje na korzyść nabywcy, przyznając mu prawo własności lub inne prawa rzeczowe odnoszące się do danej nieruchomości.

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania w księdze wieczystej?

Sens i funkcja księgi wieczystej są już zrozumiałe. Jak zatem dokładnie sprawdzić stan prawny mieszkania, które planujemy nabyć? Wystarczy starannie zapoznać się z wpisami zamieszczonymi w księdze wieczystej. Jak zatem prawidłowo interpretować te wpisy? Kluczowe jest zrozumienie zawartości poszczególnych rozdziałów KW. Każda księga wieczysta jest skategoryzowana na cztery główne rozdziały:

• Dział I – Identyfikacja nieruchomości. Zawiera szczegółowe dane dotyczące nieruchomości, takie jak numer działki, jej identyfikator, położenie i przypisany obręb ewidencyjny. Znajdziemy tu również informacje o powierzchni, liczbie pomieszczeń oraz wszelkich prawach przysługujących właścicielowi, takich jak udział w częściach wspólnych.
• Dział II – Własność. Ten rozdział obejmuje informacje na temat właściciela, współwłaścicieli lub użytkownika nieruchomości.
• Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia. W tej sekcji znajdują się dane dotyczące wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń związanych z daną nieruchomością.
• Dział IV – Hipoteka. Rozdział ten zawiera informacje dotyczące hipotek, umożliwiając sprawdzenie, czy nieruchomość jest obciążona takową. Dodatkowo, można dowiedzieć się o wysokości zadłużenia, walucie oraz beneficjentach hipoteki.

W dzisiejszych czasach znacznie ułatwiono proces sprawdzania wpisów w elektronicznych księgach wieczystych nieruchomości. Dokumenty te często występują w formie cyfrowej, co ułatwia dostęp do informacji. Elektroniczna księga wieczysta jest dostępna poprzez stronę internetową: ekw.ms.gov.pl. To platforma prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości, oferująca elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych. Serwis ten umożliwia:

1. Przeglądanie zawartości księgi wieczystej.
2. Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.
3. Weryfikację autentyczności wydruku z KW.
4. Dostęp do elektronicznych zawiadomień o wpisie i informacji o stanie sprawy o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP.

Najprostszym sposobem na sprawdzenie wpisów dotyczących konkretnego mieszkania jest posiadanie numeru księgi wieczystej, który można uzyskać od sprzedającego. Brak tej informacji może sugerować, że albo nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, albo sprzedający ukrywa istotne informacje.

Sprawdź: Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę?

Jak sprawdzić czyja jest księga wieczysta?

Jak uzyskać informacje o właścicielu przy pomocy księgi wieczystej? Jak wcześniej wspomniano, dane dotyczące właściciela nieruchomości znajdują się w rozdziale II tego dokumentu. W tym obszarze dostępne są następujące informacje:

1. Imiona i nazwisko właściciela.
2. Imiona rodziców.
3. Numer PESEL.
4. Informacje dotyczące ustroju majątkowego właścicieli, takie jak rodzaj wspólności majątkowej, na przykład wspólność ustawowa małżeńska.

Rozdział II księgi wieczystej zawiera także informacje na temat dokumentu, który stanowi podstawę wpisu. Może to być umowa sprzedaży nieruchomości, umowa darowizny lub dziedziczenie lokalu. Wśród tych informacji znajdziemy tytuł i numer aktu notarialnego, datę jego sporządzenia oraz dane notariusza, takie jak imię, nazwisko, siedziba, a także położenie dokumentu.

Jak ustalić numer księgi wieczystej interesującego nas mieszkania?

Księga wieczysta stanowi istotne i rzetelne źródło informacji dotyczących konkretnej nieruchomości i stanowi kluczowy dokument, który powinien być sprawdzony przez potencjalnego nabywcę przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania. Jednak pojawia się pytanie dotyczące tego, w jaki sposób odnaleźć poszukiwaną księgę wieczystą – czy poprzez adres czy też numer działki? Najskuteczniejsze jest korzystanie z numeru KW.

Warto mieć świadomość, że każdy ma dostęp do księgi wieczystej danego mieszkania, ponieważ system ten jest publiczny. Wystarczy posiadać numer księgi lokalu, choć w przypadku jego braku istnieje inny sposób weryfikacji.

Można udać się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, gdzie można zapytać, czy dana nieruchomość posiada swoją księgę wieczystą. Ważne jest, aby wybrać wydział odpowiedni dla lokalizacji konkretnej nieruchomości. Te same informacje można pozyskać w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Wystarczy złożyć prośbę, zarówno ustnie, jak i pisemnie, o sprawdzenie, czy mieszkanie jest objęte księgą wieczystą. Aby uzyskać numer KW, konieczne jest wykazanie swojego prawnego zainteresowania daną nieruchomością.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?

Księga wieczysta składa się z różnych działów, a mianowicie:

1. Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości;
2. Dział II – Własność;
3. Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia;
4. Dział IV – Hipoteka;
5. Wzmianki. – występują w każdym z powyższych działów

Na wstępie księgi wieczystej, w jej pierwszym dziale, zawarte są informacje dotyczące położenia nieruchomości, jej rzeczywistej powierzchni oraz liczby pomieszczeń mieszkalnych. Jeśli podane w KW metry różnią się od deklaracji właściciela w ogłoszeniu sprzedaży, konieczne jest wyjaśnienie tego rozbieżnego stanu. Każdy nadmiar lub brak metrów kwadratowych mieszkania powinien być adekwatnie uwzględniony w cenie transakcji.

W pierwszym rozdziale KW znajdziemy również informacje o przylegających do mieszkania pomieszczeniach, takich jak piwnica, strych czy komórka gospodarcza.

Rozdział drugi KW jest kluczowy dla ustalenia kwestii prawnej dotyczącej właściciela nieruchomości. Dane te są istotne, gdyż osoba podająca się za właściciela nie zawsze jest nim zgodnie z prawem, a mieszkanie może należeć do kilku osób. Księga wieczysta może ujawnić, że mieszkanie jest objęte współwłasnością, co wymaga podpisania aktu notarialnego ze wszystkimi współwłaścicielami w przypadku zakupu.

Dział trzeci KW zawiera informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych oraz innych ograniczeń związanych z rozporządzaniem nieruchomością. W przypadku wszczęcia postępowania egzekucyjnego dotyczącego mieszkania przeciwko właścicielowi, odpowiednie informacje można odnaleźć w tym rozdziale.

Ważne dla potencjalnego nabywcy są także informacje zawarte w czwartym dziale KW, odnoszące się do obciążenia lokalu hipoteką. Jeśli mieszkanie było finansowane poprzez kredyt hipoteczny, informacje o tym zostaną odnotowane w dziale IV KW, ponieważ ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest niezbędne do zabezpieczenia takiego zobowiązania w księdze wieczystej nieruchomości.

Czy wiesz: jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Co zrobić, jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej?

Mimo braku księgi wieczystej, nieruchomość można sprzedać, ponieważ nie jest to okoliczność, która wprowadzałaby ograniczenia w dysponowaniu mieszkanie przez jego właściciela. Z perspektywy potencjalnych nabywców może to jednak stanowić przeszkodę, ponieważ nie są w stanie zweryfikować statusu prawnego i własnościowego mieszkania, które jest przedmiotem transakcji. Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, posiadacze nieruchomości bez księgi wieczystej są zachęcani do wpisania swojej własności do centralnego rejestru i założenia ksiąg.

Jak można sprawdzić nieruchomość bez księgi wieczystej? Jest to możliwe, chociaż dla kupującego może to być nieco uciążliwe. W takim przypadku powinien sięgnąć po dokumenty związane z nabywaną nieruchomością, takie jak:

1. Akty notarialne.
2. Postanowienia sądowe potwierdzające nabycie spadku, podział spadku lub zasiedzenie.
3. Akty własności ziemi.
4. Decyzje administracyjne dotyczące zwrotu nieruchomości.
5. Umowy przeniesienia własności zawarte przed naczelnikiem gminy w latach 1978–1982.

Warto pamiętać!

Aby zabezpieczyć interesy kupującego, zaleca się dołączenie do umowy kupna-sprzedaży oświadczenia sprzedającego, potwierdzającego jego prawo własności do mieszkania i brak obciążeń prawnych ze strony osób trzecich. Nieruchomości bez księgi wiezystej nie kupimy na kredyt. Ponieważ bank nie jest w stanie wpisać swojego zabezpieczenia w VI Dziale. 

Jak wygląda założenie księgi wieczystej?

W przypadku braku istniejącej księgi wieczystej dla danej nieruchomości, istnieje konieczność jej założenia. Ten proces dotyczy zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, a także w sytuacjach, gdy dokumenty związane z danym mieszkanie zostały zniszczone lub zaginęły.

Procedurę zakładania księgi wieczystej można zrealizować na dwa sposoby:

1. Osobiście w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
2. Za pośrednictwem notariusza.

Jeśli decydujemy się na samodzielne złożenie wniosku o utworzenie księgi wieczystej, należy udać się do właściwego sądu rejonowego. Wniosek ten powinien być poparty dokumentem potwierdzającym własność lokalu oraz załącznikami, takimi jak:

• Wniosek o wpis do księgi wieczystej.
• Informacje dotyczące współwłaścicieli.
• Pełnomocnictwo.

Dokumentem, który jednoznacznie potwierdza prawo własności do nieruchomości, może być akt notarialny, postanowienie sądowe lub zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej, zwłaszcza w przypadku przekształcenia użytkowania wieczystego.

Wniosek, stanowiący podstawę utworzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości, składa się na druku KW-ZAL. Prawo do jej założenia przysługuje właścicielowi, osobie posiadającej konkretne prawa do nieruchomości lub ich pełnomocnikowi.

Warto zauważyć, że nie zawsze możliwe jest utworzenie księgi wieczystej dla mieszkania. Dotyczy to szczególnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku, którego spółdzielnia nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego. W takim przypadku niemożliwe jest ujawnienie mieszkania w księdze wieczystej, co wyklucza również możliwość obciążenia lokalu np. kredytem hipotecznym, który wymaga wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Niestety, utworzenie księgi wieczystej nie jest bezpłatne. Związane jest to z koniecznością poniesienia określonych kosztów związanych z procedurą, którą przeprowadza sąd rejonowy. Jakie są te wydatki? Za założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości pobierana jest opłata sądowa w wysokości 100 zł, a za wpis prawa własności konieczne jest dodatkowe wniesienie opłaty w wysokości 200 zł. Do niedawna opłata za złożenie wniosku o utworzenie księgi wieczystej wynosiła 60 zł, jednakże w sierpniu 2019 roku nastąpiło jej podwyższenie.

W przypadku, gdy założenie księgi wieczystej ma być przeprowadzone przy udziale notariusza, konieczne jest pokrycie taksy notarialnej za tę czynność w kwocie 200 zł, do której dolicza się podatek VAT. Dodatkowo, konieczne będzie opłacenie kosztów za uzyskanie odpisu aktu notarialnego, które wynoszą 6 zł plus VAT za każdą stronę odpisu.

Co jest ważniejsze – księga wieczysta czy akt notarialny?

Na to pytanie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. W trakcie transakcji związanej ze sprzedażą nieruchomości konieczne jest uwzględnienie różnych dokumentów potwierdzających jej stan prawny. Kluczowe znaczenie mają tu księga wieczysta oraz akt notarialny. Który z nich ma większe znaczenie? Warto zaznaczyć, że rejestr, który precyzyjnie określa status nieruchomości, to księga wieczysta, zgodnie z przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy zakładanie księgi wieczystej jest obowiązkowe? Mimo braku obligatoryjności jej utworzenia, istniejące księgi powinny być systematycznie aktualizowane o nowe wpisy. Natomiast akt notarialny, będący urzędowym dokumentem potwierdzającym nabycie nieruchomości, nie zawiera informacji o ewentualnym przekazaniu jej w przyszłości. Ważne jest jednak zrozumienie, że sam podpis pod umową sprzedaży aktu notarialnego przekazuje własność na nabywcę – bez względu na czas wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Odpowiadając na pytanie, co jest istotniejsze – księga wieczysta czy akt notarialny, warto również uwzględnić wcześniej wspomnianą zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z nią, zakłada się domniemanie zgodności treści zarejestrowanych w księdze wieczystej informacji z rzeczywistym stanem prawnym. To szczególnie ważne w sytuacjach, gdy występują rozbieżności między stanem prawnym a danymi zawartymi w księdze, na przykład gdy nabywca zakupuje nieruchomość od osoby, która jest wymieniona jako właściciel w księdze wieczystej, ale faktycznie nim nie jest. W takich przypadkach ewentualny spór rozstrzyga się na korzyść nabywcy działającego w dobrej wierze.