Hipoteka a kredyt hipoteczny – czy znasz różnicę?
Dla wielu osób w Polsce, jedynym oraz najbardziej efektywnym rozwiązaniem na zrealizowanie marzenia o posiadaniu własnego mieszkania czy domu jest skorzystanie z kredytu hipotecznego. W przypadku takiego zobowiązania, nieodłącznym elementem jest ustanowienie hipoteki. Często jednak mylone są ze sobą obie te kwestie. W związku z tym, istnieje potrzeba zrozumienia różnicy między kredytem hipotecznym a hipoteką. W jaki sposób te dwa pojęcia się od siebie różnią? Poznaj definicję hipoteki oraz związki, jakie łączą ją z kredytem hipotecznym.
Z tego artykułu dowiesz się:
Kredyt hipoteczny – czy planujesz w najbliższym czasie skorzystać z tego produktu w celu zakupu nieruchomości? Jest to doskonały moment, aby zgłębić wiedzę na ten temat. Na samym początku warto zdawać sobie sprawę, że skutkiem podpisania umowy kredytowej z bankiem, który udziela finansowania, jest ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, jak funkcjonuje hipoteka i w którym momencie procesu zakupu nieruchomości jest ona ustanawiana, przeczytaj nasz artykuł do końca, a otrzymasz odpowiedzi na wszystkie pytania.
Kredyt hipoteczny – co to jest?
Zobowiązaniem znanym jako kredyt hipoteczny określa się środki finansowe przeznaczone na konkretny cel, a mianowicie na zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym, a także na nabywanie samych działek, budowę domu czy renowację nieruchomości. Standardowo, suma kredytu hipotecznego jest znacząca, wynosząca kilkaset tysięcy złotych, a okres spłaty obejmuje zazwyczaj długie lata, od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu.
Ważnym lementem kredytu hipotecznego jest jego zabezpieczenie, które stanowi hipoteka, stąd nazwa tego bankowego produktu. Aby skorzystać z kredytu hipotecznego, konieczne jest wniesienie wkładu własnego, którego wysokość waha się od 10% do 20% wartości nieruchomości, zależnie od polityki danego banku.
Jeśli nurtuje Cię pytanie, czy istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, niestety, zgodnie z Rekomendacją S, takie rozwiązanie nie jest dostępne. Warto jednak pamiętać, że istnieje różnorodność form wkładu własnego, obejmująca nie tylko gotówkę, ale również nieruchomości lub działki.
Warunki uzyskania kredytu hipotecznego
Przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego o kredyt hipoteczny, każdy bank bierze pod uwagę szereg czynników, które decydują o jego decyzji. Jednym z pierwszych wymogów jest wiek potencjalnego kredytobiorcy – musi on być osobą pełnoletnią. Niemniej jednak, fakt osiągnięcia pełnoletniości nie oznacza równych szans dla każdej osoby powyżej 18 roku życia.
„Modelowymi” kredytobiorcami, czyli tymi, którzy cieszą się największym uznaniem instytucji udzielających tego typu finansowania, są osoby w wieku do 35 lat. Banki zazwyczaj podchodzą nieco dystansująco do kredytobiorców starszych niż ta grupa wiekowa. Istotne jest nie tylko to, ile lat ma klient w chwili podpisywania umowy kredytowej, lecz także wiek w chwili planowanej pełnej spłaty kredytu. Banki zwykle oczekują, aby kredytobiorca nie przekraczał 75-80 lat, spłacając ostatnią ratę kredytu.
Kolejnym warunkiem jest konieczność wniesienia wkładu własnego. W obliczu zaostrzenia polityki kredytowej, wymagane jest, aby wkład własny wynosił 20% wartości nieruchomości. Niektóre instytucje mogą zaakceptować 10% wkładu własnego, pod warunkiem zakupu dodatkowego ubezpieczenia. Niemniej jednak, z praktycznego punktu widzenia, zaleca się wpłacenie jak największej kwoty jako wkładu własnego, ponieważ im wyższy wkład, tym niższy kredyt, co przekłada się na mniejsze koszty i niższe raty.
Sprawdź: jak dostać kredyt hipoteczny w kilku krokach
Co to jest hipoteka?
Hipoteką określa się materialne zabezpieczenie wierzytelności, które należy do kategorii ograniczonych praw rzeczowych. Precyzyjne określenie terminu „hipoteka” pochodzi z Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z artykułem tej ustawy, hipoteka to prawo, które umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia ze sprzężonej z nią nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej obecnym właścicielem. Co więcej, daje ona pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi posiadacza nieruchomości. Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie określonej wierzytelności, w tym konkretnym przypadku – kredytu hipotecznego.
Aby hipoteka mogła być skutecznie ustanowiona, konieczne jest jej odnotowanie w odpowiednim dziale księgi wieczystej nieruchomości. Jej obowiązywanie zaczyna się od momentu wpisu w księdze i trwa do chwili całkowitej spłaty zobowiązania, do którego się odnosi.
Jakie mamy rodzaje hipoteki?
Hipoteka na nieruchomości może manifestować się w różnorodny sposób, obejmując pięć głównych typów. Są to:
- Hipoteka umowna – powstaje w wyniku umowy podpisanej między dwiema stronami, na przykład między właścicielem nieruchomości a bankiem udzielającym kredytu hipotecznego. To ustanowienie zabezpieczenia było kiedyś znane jako hipoteka zwykła, chroniąca wierzytelność o ściśle określonej kwocie.
- Hipoteka przymusowa – tworzy się bez zgody i wiedzy właściciela nieruchomości. Jej ustanowienie może wynikać z decyzji sądu dotyczącej udzielenia zabezpieczenia, postanowienia prokuratury lub tytułu wykonawczego.
- Hipoteka kaucyjna – pierwotnie miała na celu zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wartości. Współcześnie hipoteka umowna kaucyjna nie jest już stosowana do zabezpieczania wierzytelności.
- Hipoteka łączna – zastaw ustanawiany jest na więcej niż jednej nieruchomości kredytobiorcy, co pozwala wierzycielowi żądać spłaty wierzytelności z dowolnie wybranej nieruchomości.
- Hipoteka odwrócona – to umowa lub transakcja, którą właściciel nieruchomości zawiera z instytucją finansową. Pozwala to na uwolnienie zamrożonego kapitału z nieruchomości. W tym przypadku instytucja finansowa wypłaca klientowi świadczenie, a po jego zgonie uzyskuje prawo do nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka odwrócona.
Jak działa hipoteka?
Zdefiniowanie hipoteki to jedno, jednak jak przebiega to w praktyce? Przyjmijmy scenariusz, w którym kredytobiorca z różnych przyczyn przestaje spłacać raty kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank ma pewne kroki do podjęcia. Jeśli dłużnik nie podejmuje żadnych działań naprawczych i nie reaguje na wezwania do uregulowania zaległości, ostatecznie bank może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości objętej hipoteką, aby odzyskać środki.
Takie zdarzenie jest jednak ostatecznością i występuje stosunkowo rzadko. Warto zatem rozważyć starannie zakup nieruchomości obciążonej hipoteką, zwłaszcza mając niepewną sytuację finansową.
Księgi wieczyste i hipoteka – najważniejsze informacje
Kredyt hipoteczny a zapis w księdze wieczystej – co warto wiedzieć? Gdy dokonujesz zakupu mieszkania przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, ważne jest, abyś zdawał sobie sprawę, że zabezpieczenie w postaci hipoteki staje się skuteczne i chroni interesy kredytodawcy dopiero po dokonaniu wpisu na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej.
Hipoteka jest notowana i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej, który w całości poświęcony jest temu zabezpieczeniu. W związku z tym, gdy następuje sprzedaż mieszkania z hipoteką, potencjalny nabywca może łatwo o tym się dowiedzieć, korzystając z numeru księgi wieczystej. To właśnie ten numer umożliwia sprawdzenie, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką.
Hipoteka a kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje
Okazuje się, że zanim sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej, trochę czasu upłynie, a zobowiązanie nie może pozostać niezabezpieczone. W takiej sytuacji występuje konieczność skorzystania z ubezpieczenia pomostowego. W praktyce oznacza to, że kredytobiorca, który zdecydował się na zakup mieszkania z hipoteką, płaci wyższe raty kredytowe do momentu ustanowienia hipoteki, uwzględniając składkę na ubezpieczenie pomostowe.
Czy hipoteka przymusowa wchodzi w grę w kontekście kredytu hipotecznego? Odpowiedź brzmi: nie. W przypadku hipoteki przymusowej, jej ustanowienie jest możliwe bez zgody właściciela, natomiast przy kredycie hipotecznym przyszły właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na obciążenie jej hipoteką. Warto również podkreślić, że kredyt hipoteczny bez księgi wieczystej w ogóle nie jest możliwy.
Kredyt a wysokość hipoteki – co warto wiedzieć?
Zgodnie z przepisami prawa, hipoteka stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego do określonej sumy, będącej konkretną kwotą ujawnioną w księdze wieczystej. Suma hipoteki reprezentuje maksymalną kwotę, jaką wierzyciel może zaspokoić z nieruchomości obciążonej hipoteką, i może być zarówno niższa, jak i wyższa niż udzielony kredyt.
Co bank bierze pod uwagę przy ustaleniu sumy hipoteki?
Przy określaniu wysokości hipoteki bank rozważa różne czynniki i ryzyka związane bezpośrednio z kredytem hipotecznym. Zgodnie z Rekomendacją S oraz sugestiami Komisji Nadzoru Finansowego, analiza powinna uwzględniać różne elementy, takie jak:
- Wartość i rodzaj nieruchomości, na której hipoteka ma być ustanowiona.
- Waluta kredytu.
- Rodzaj oprocentowania kredytu.
- Długość okresu kredytowania.
- Forma własności nieruchomości pełniącej rolę zabezpieczenia.
- Wartość ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń kredytu.
- Zmienność cen na rynku nieruchomości.
Jak wynika z powyższego, suma hipoteki jest w dużej mierze uzależniona od parametrów i charakterystyki konkretnej umowy kredytowej.