Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Z tego artykułu dowiesz się:
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Odpowiedź na pytanie, czy jest możliwe zbycie mieszkania obciążonego hipoteką, brzmi: zdecydowanie tak. Osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny i jest właścicielem nieruchomości, ma pełne prawo do swobodnego jej zbywania. Potwierdzeniem tego uprawnienia jest odpowiedni wpis w księdze wieczystej w dziale II.
Niemniej jednak, w dziale IV tejże księgi, jako wierzyciel hipoteczny, figuruje bank, który udzielił kredytu, a mieszkanie stanowi dla niego zabezpieczenie. Dlatego konieczne jest powiadomienie banku o planowanej transakcji, podobnie jak przyszłego nabywcy, który również musi być świadomy istniejącego obciążenia.
Podobnie jak w przypadku mieszkania, możliwa jest również sprzedaż domu obciążonego kredytem hipotecznym. W obu sytuacjach proces sprzedaży nieruchomości nie różni się znacząco od standardowej transakcji. W pierwszej kolejności należy znaleźć zainteresowanego nabywcę, a następnie zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności za pośrednictwem notariusza.
Warto jednak zaznaczyć, że przy obciążeniu hipotecznym konieczne jest dopełnienie dodatkowych formalności. Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga rozliczenia z bankiem udzielającym kredytu, a także zwolnienia z hipoteki.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – kiedy to konieczne?
Decyzja o zbyciu mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym może być podyktowana różnymi sytuacjami życiowymi. Ostatnio coraz częściej korzystają z tego rozwiązania kredytobiorcy, których raty kredytowe wzrosły z powodu podwyżek stóp procentowych. W efekcie takiej transakcji możliwe jest pozbycie się obciążającego kredytu hipotecznego, regulując go w pełni za pomocą środków pozyskanych od nabywcy nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być również konieczna z różnych przyczyn, takich jak:
- Rozszerzenie rodziny – konieczność przeniesienia się do większego mieszkania.
- Wyjazd za granicę na dłuższy okres lub na stałe.
- Znalezienie atrakcyjnej pracy w innym mieście.
- Rozstanie z partnerem lub małżonkiem – sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym po rozwodzie stanowi najprostsze rozwiązanie dotyczące dalszej spłaty zobowiązania lub przejęcia nieruchomości.
- Pogorszenie sytuacji finansowej – gdy spłata rat staje się zbyt dużym obciążeniem dla kredytobiorcy.
- Zwiększenie wartości mieszkania – w wyniku wzrostu cen nieruchomości sprzedaż mieszkania z kredytem może nie tylko umożliwić spłatę całego zobowiązania, ale również przynieść znaczne zyski.
Warto zauważyć, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może skutkować istotnymi oszczędnościami na odsetkach. Z drugiej strony, może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowej prowizji bankowej za przedterminowe zakończenie umowy.
Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku?
Rozpocznijmy od omówienia procesu sprzedaży mieszkania z kredytem. Transakcja ta przebiega zgodnie z ustalonymi standardami i wymaga zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Przed samą transakcją sprzedający, czyli kredytobiorca, musi jednak uzyskać kilka istotnych dokumentów od banku. Poniżej przedstawiamy skrócony przewodnik krok po kroku dotyczący sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym:
Krok 1 – Sprawdź warunki spłaty kredytu hipotecznego przed terminem
W pierwszej kolejności dowiedz się, jaką kwotę będziesz musiał wpłacić do banku i czy pokryje ona wartość sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo, zorientuj się, czy bank nie naliczy dodatkowej prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.
Krok 2 – Znajdź kupca na mieszkanie
Możesz podjąć to zadanie samodzielnie, umieszczając atrakcyjne ogłoszenie o sprzedaży mieszkania na ogólnokrajowych portalach ogłoszeniowych i w lokalnej prasie, bądź skorzystać z pomocy pośrednika.
Krok 3 – Pozyskaj z banku niezbędne dokumenty do sprzedaży mieszkania
W tym przypadku istotne są zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego oraz promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po uregulowaniu zobowiązania.
Krok 4 – Podpisz umowę kupna-sprzedaży mieszkania
Umowa ta powinna mieć formę aktu notarialnego. Jeśli kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, można najpierw podpisać umowę przedwstępną, w której określicie cenę sprzedaży nieruchomości oraz termin zawarcia umowy właściwej (tzw. przyrzeczonej).
Krok 5 – Spłać kredyt hipoteczny
Jeśli nabywca finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym, jego bank przeleje odpowiednią kwotę na pokrycie Twojego zobowiązania do Twojego banku, a nadwyżkę przekaże bezpośrednio na Twój rachunek w przypadku sprzedaży za gotówkę. W przypadku zakupu za gotówkę, nabywca przekaże środki na Twoje konto, a Ty będziesz musiał rozliczyć się z bankiem.
Krok 6 – Uzyskaj list mazalny z banku
List mazalny to dokument zawierający zgodę na wykreślenie hipoteki. Po jego pozyskaniu z banku przekazujesz go nowemu właścicielowi mieszkania.
To może Cię zainteresować: Jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – formalności i potrzebne zgody
Jak już wcześniej zaznaczyliśmy, przeprowadzenie sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką wymaga zgromadzenia kilku istotnych dokumentów. Dotyczą one głównie:
- Zaświadczenie z banku dotyczące warunków wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – powinno zawierać informacje o aktualnym saldzie zadłużenia, wysokości hipoteki i numerze rachunku przeznaczonego do spłaty kredytu.
- Promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie kredytu – zazwyczaj stanowi część wspomnianego wcześniej zaświadczenia, a jego ważność obejmuje zwykle 30 dni.
- Akt własności nieruchomości – na przykład akt notarialny potwierdzający nabycie mieszkania.
- Numer księgi wieczystej mieszkania – powinien być udokumentowany, na przykład w akcie notarialnym.
- Zaświadczenie o braku zadłużenia z tytułu czynszu do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
- Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania.
- Dokument potwierdzający brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym a dodatkowe produkty
Konsekwencją sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym jest wcześniejsze zakończenie umowy kredytowej, co skutkuje skróceniem okresu korzystania z kapitału i obniżeniem kwoty odsetek. Warto jednak zauważyć, że wraz ze skróceniem umowy mogą ulec również zmianie warunki dodatkowych umów, takich jak np. umowy ubezpieczenia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki
Dokonanie sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym pociąga za sobą wcześniejszą spłatę zobowiązania, co skutkuje obniżeniem naliczanych odsetek. W praktyce regulujesz jedynie pozostałą kwotę kapitału kredytu, a odsetki za skrócony okres umowy zostają anulowane. Wartość pozostałego kapitału do spłaty powinna być szczegółowo określona w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie
Nieruchomości nabywane za pośrednictwem kredytu muszą być obowiązkowo ubezpieczone. Co dzieje się jednak z polisą ubezpieczeniową w przypadku sprzedaży nieruchomości?
Firmy ubezpieczeniowe stosują różne podejścia – albo pozwalają na przepisanie umowy na nowego właściciela mieszkania, albo zrywają umowę z poprzednim właścicielem, zwracając mu ewentualne nadpłacone składki. Zwrot składek jest jednak możliwy tylko w przypadku, gdy polisa została opłacona z góry na dłuższy okres, na przykład na rok lub na cały okres kredytowania. W sytuacji, gdy składki były opłacane regularnie, co miesiąc wraz z ratami kredytowymi, żadne zwroty nie są przewidziane. Analogicznie postąpiona zostanie umowa dotycząca dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, na przykład polisa na życie.
Polecamy także: Rezygnacja z ubezpieczenia kredytu. Czy można to zrobić w trakcie spłacania?
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym?
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym pociąga za sobą pewne wydatki, które również należy uwzględnić w planowaniu tej transakcji.
Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu hipotecznego
Przy całkowitej spłacie kredytu hipotecznego po zbyciu mieszkania, istnieje możliwość, że bank może naliczyć prowizję za przedterminową uregulowanie zobowiązania. Zarówno obliczenie tej opłaty, jak i jej wysokość, zależą od zapisów umowy danego banku oraz daty zawarcia umowy kredytowej.
Dla osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku, bank może żądać prowizji w wysokości:
- do 3%, jednak nie przekraczającej sumy odsetek naliczonych w ciągu roku od daty faktycznej spłaty – odnosi się to do kredytów o zmiennej stopie procentowej, które zostały spłacone przed upływem 36 miesięcy od daty zawarcia umowy,
- nie przewyższającej kosztów kredytodawcy związanych z przedterminową spłatą – dotyczy to kredytów o stałej stopie procentowej, gdzie prowizję można naliczyć w dowolnym momencie całkowitej spłaty zobowiązania.
Dla kredytów zaciągniętych przed 2017 r., prowizja od przedwczesnej spłaty kredytu często była ustalana na wyższym poziomie. Dlatego zaleca się sprawdzenie warunków umowy i cennika banku, aby poznać możliwą wysokość tej opłaty.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a koszty notarialne
Procedura formalna sprzedaży mieszkania z kredytem jest identyczna jak w przypadku zbycia nieruchomości bez kredytu, co wymaga zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Koszty notariusza zazwyczaj pokrywa kupujący, podobnie jak koszty wpisu do księgi wieczystej.
Niemniej jednak strony mogą zdecydować się podzielić koszty notarialne lub zostawić je w gestii sprzedającego. Warto pamiętać, że te koszty są uzależnione od ceny sprzedaży nieruchomości i w przypadku mieszkania o wartości w przedziale 60 000-1 000 000 zł, wynoszą maksymalnie 1010 zł, plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek
Standardowo, przy umowie kupna-sprzedaży mieszkania, kupujący odprowadza podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości.
Z kolei sprzedający teoretycznie może podlegać podatkowi dochodowemu od odpłatnego zbycia nieruchomości. Taki podatek w wysokości 19% trzeba uiścić od różnicy między kwotą zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości, jednak tylko w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat od daty zakupu (czyli w razie późniejszej sprzedaży, podatek nie jest wymagany).
Istnieje jednak sposób uniknięcia opodatkowania w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5-letniego okresu karencji.
Wystarczy skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, która zwalnia z podatku dochodowego pod warunkiem, że uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe.
Do niedawna, z ulgi mieszkaniowej mogły korzystać głównie osoby, które zebrane ze sprzedaży środki przeznaczały na zakup innego mieszkania lub budowę domu.
Jednak od 1 stycznia 2022 r. obowiązują nowe przepisy, dzięki którym również spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jest uznawana za cel mieszkaniowy.
Co to oznacza? Oznacza to, że podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym nie będzie musiał zostać odprowadzony do urzędu skarbowego, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki zostaną w całości przeznaczone na spłatę zobowiązania.
Dodatkowe koszty sprzedaży mieszkania z kredytem
Warto wiedzieć, że dodatkowe koszty mogą wyniknąć w przypadku zbycia nieruchomości zakupionej na kredyt z korzystaniem z rządowego wsparcia.
Na przykład, sprzedaż mieszkania z kredytem MDM przed upływem 5 lat od jego zakupu wiąże się z koniecznością zwrotu udzielonej dopłaty. Natomiast w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem w ramach programu „Rodzina na swoim”, konieczne jest zwrócenie dopłaty, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 8 lat korzystania z tego wsparcia.
Sprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie – co warto wiedzieć?
Sprzedanie mieszkania z kredytem walutowym może stanowić wyzwanie, ponieważ bank w zaświadczeniu o saldzie zadłużenia może uwzględnić wartość zobowiązania w walucie obcej lub przeliczyć ją według obecnie obowiązującego kursu wymiany.
W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym w walucie franka szwajcarskiego, wysokość zadłużenia może być istotnie wyższa niż cena nieruchomości z powodu znaczącego wzrostu kursu tej waluty w ostatnich latach. W takiej sytuacji sprzedający może być zobligowany do dopłacenia różnicy z własnej kieszeni, co nie zawsze będzie opłacalne.
Podobne trudności mogą pojawić się przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym w euro, choć na tej walucie europejskiej kurs nie wykazuje aż tak dużych fluktuacji.
Klienci Getin Banku, obecnie zastanawiający się nad pozbyciem się kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich poprzez sprzedaż nieruchomości, mogą napotkać na trudności. W wyniku rozpoczętej we wrześniu 2022 r. przymusowej restrukturyzacji tej instytucji, maleją ich szanse na sądowe unieważnienie umowy kredytowej i odzyskanie nadpłaconych kwot.
Dla klientów Getin Banku, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być skutecznym sposobem na pozbycie się problematycznego zobowiązania. Niemniej jednak, wiąże się to z ryzykiem konieczności dopłacenia do banku znacznej kwoty pieniędzy. Dlatego warto dokładnie przeanalizować sytuację i zastanowić się, czy lepszym rozwiązaniem jest pozbycie się nieruchomości i hipoteki, czy też kontynuowanie spłaty rat kredytowych.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym i kupno nowego
Nie ma przeszkód, aby zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego, co jest popularnym wyborem dla osób, które chcą zmienić lokal ze względu na rozszerzenie rodziny lub z powodów finansowych.
W takim przypadku korzystne jest uzyskanie kwoty ze sprzedaży mieszkania, która nie tylko pokryje kredyt hipoteczny, ale również wystarczy na zakup nowej nieruchomości. Mimo że może to być trudne w praktyce, warto ustalić cenę sprzedaży mieszkania tak, aby co najmniej wystarczała na wkład własny do nowego kredytu, zwłaszcza że banki zazwyczaj wymagają minimalnego wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. Alternatywą może być ubieganie się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym (10%) lub o kredyt bez wkładu własnego, co jest możliwe w ramach programu rządowego.
Ważne jest również zrozumienie, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Niemniej jednak, w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem, co skutkuje spłatą zobowiązania, istnieje możliwość zwolnienia z tego podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Koniecznie przeczytaj: Zakup mieszkania za gotówkę. Formalności i procedura krok po kroku
Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Odpowiedź na pytanie, czy opłaca się sprzedaż mieszkania z kredytem, nie jest jednoznaczna. Transakcja ta będzie z pewnością korzystna, jeśli uda się osiągnąć cenę za nieruchomość, która w pełni pokryje zobowiązanie wobec banku, przynosząc jednocześnie oszczędności na odsetkach.
W obecnej sytuacji rynku nieruchomości istnieje jednak realna szansa na uzyskanie znacznej nadwyżki finansowej, która może posłużyć do sfinansowania zakupu kolejnej nieruchomości. Z ekonomicznego punktu widzenia wydaje się zatem, że warto rozważyć sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, umożliwiając się jednocześnie pozbycie uciążliwego zobowiązania oraz potencjalne zyski z transakcji.
Należy jednak pamiętać, że obecnie proces sprzedaży mieszkania może być skomplikowany, głównie z powodu malejącej liczby zainteresowanych kupujących. To wynika głównie z tego, że coraz więcej osób nie spełnia wymagań dotyczących zdolności kredytowej do uzyskania kredytu mieszkaniowego, co może wydłużyć czas poszukiwań nabywcy.