Z tego artykułu dowiesz się:

• Mieszkanie z licytacji komorniczej – co to jest i co warto wiedzieć?
• Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?
• Mieszkanie z licytacji komorniczej – gdzie szukać ofert?
• Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać?
  • Mieszkanie z licytacji komorniczej jest zajęte przez lokatorów – co robić?
  • Mieszkanie z licytacji komorniczej obciążone hipoteką – co warto wiedzieć?
• Kto powinien zdecydować się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej?
• Ile kosztuje mieszkanie na licytacji komorniczej?
• Jak wygląda kupno mieszkania z licytacji komorniczej?
• Jak sfinansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej?

Nabycie nieruchomości poprzez licytację komorniczą stanowi interesującą alternatywę dla zakupu mieszkań z rynku wtórnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w pierwszym etapie licytacji komornik może wystawić nieruchomość w cenie minimalnej wynoszącej 75% jej wartości. Wartość mieszkania zazwyczaj dynamicznie rośnie, pod wpływem liczby złożonych ofert przez uczestników aukcji. Czy możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup takiego mieszkania?

Mieszkanie z licytacji komorniczej – co to jest i co warto wiedzieć?

Mieszkania oferowane w ramach licytacji komorniczych należą do osób, które są obciążone długami, co skutkuje wszczęciem postępowania egzekucyjnego. W większości przypadków są to osoby zadłużone wobec banków z tytułu kredytów hipotecznych. Komornik zajmuje te nieruchomości w celu odzyskania środków na spłatę wierzycieli i pokrycie kosztów egzekucji. Sprzedaż mieszkania odbywa się poprzez dwie licytacje komornicze, z drugą organizowaną w przypadku braku zainteresowania w pierwszej.

W licytacjach komorniczych obowiązuje otwarty charakter, a warunkiem uczestnictwa jest wpłata 10% wadium. Procedura nie różni się od standardowych aukcji, a zwycięzcą zostaje osoba z najwyższą ofertą. Minimalne podbicie oferty wynosi 1% oszacowanej wartości mieszkania, a licytacja trwa do wyłonienia zwycięzcy.

Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 oszacowania, a na drugiej 2/3. Ta cena powinna odzwierciedlać wartość rynkową nieruchomości. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może więc być znacznie korzystniejszy cenowo niż na rynku wtórnym, co jest atrakcyjne, zwłaszcza w obliczu wzrostu cen nieruchomości.

Informacje o planowanej licytacji, takie jak data, miejsce, oznaczenie nieruchomości, cena wywoławcza i wysokość wadium, są ogłaszane przez komornika co najmniej dwa tygodnie przed terminem aukcji. Obwieszczenie zawiera również informacje o możliwości obejrzenia nieruchomości i zapoznania się z dokumentacją egzekucyjną.

Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?

Istotne jest poznanie, kto ma prawo uczestniczyć w licytacji komorniczej mieszkań. W zasadzie każda osoba pełnoletnia, która złoży odpowiednią ofertę, może nabyć mieszkanie z licytacji. Aukcja odbywa się zawsze przy obecności sędziego, co stanowi standardową procedurę.

Niemal każdy może wziąć udział w licytacji, jednak istnieją ograniczenia dotyczące pewnych grup osób. Wierzyciel nie może uczestniczyć w aukcji, a także wyłączone są:

1. Najbliższa rodzina dłużnika, czyli małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo.
2. Komornik oraz jego najbliższa rodzina.
3. Osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym.
4. Osoby, które nie spełniły warunków poprzedniej licytacji, np. nie uregulowały terminowo całej kwoty wynikającej z aukcji.
5. Osoby, które mogą nabyć nieruchomość wyłącznie za okazaniem zezwolenia wydanego przez organ państwowy i nie przedstawiły go – zazwyczaj dotyczy to cudzoziemców.

Warto zauważyć, że Sąd Najwyższy orzekł, że katalog osób wykluczonych z uczestnictwa w egzekucji nie może być rozszerzany. Dlatego małżonek dziecka dłużnika, czyli zięć lub synowa, mogą wziąć udział w licytacji komorniczej i nabyć nieruchomość na swoje imię.

Mieszkanie z licytacji komorniczej – gdzie szukać ofert?

Aby nabyć mieszkanie od komornika, konieczne jest odnalezienie oferty jego sprzedaży, którą komornik zobowiązany jest publicznie zawiadomić z co najmniej 2-tygodniowym wyprzedzeniem przed planowaną licytacją. Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Ogłoszenia i obwieszczenia na ten temat dostępne są między innymi:

1. Na ogólnopolskiej stronie Krajowej Rady Komorniczej: licytacje.komornik.pl.
2. W budynku sądu rejonowego.
3. W budynku urzędu gminy.
4. W lokalnej prasie.
5. Na stronie internetowej komornika.

Obwieszczenia dotyczące licytacji zawierają szczegółowe informacje na temat planowanych licytacji komorniczych, takie jak daty I i II licytacji, oszacowana suma oraz cena wywoławcza, wysokość wadium (rękojmii), a także informacje o terminach oglądania nieruchomości.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – na co należy uważać?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej kusi atrakcyjną ceną, ale wiąże się również z potencjalnymi zagrożeniami. Jednym z nich są obecni lokatorzy, których status stanowi pewne ryzyko. Dodatkowo, nieruchomości oferowane w ten sposób mogą charakteryzować się wątpliwym stanem technicznym i obciążeniami, o których przyszły nabywca powinien być świadomy.

Szczególnie problematyczne jest prawo dożywotniego użytkowania lokalu, które nie wygasa po zmianie właściciela. Kupno mieszkania z tym obciążeniem oznacza, że lokator ma prawo pozostać tam do końca życia, a nowy właściciel musi zapewnić mu utrzymanie, a nawet opiekę w przypadku choroby. Dodatkowo, zgodnie z przepisami, nowy właściciel zobowiązany jest do pokrycia kosztów pogrzebu dożywotnika po jego śmierci, co może być znacznym obciążeniem finansowym.

Warto również zwrócić uwagę na kwotę oszacowania nieruchomości podaną w ogłoszeniu o licytacji. Czasem może się okazać nieadekwatna do stanu mieszkania lub nieznacznie odbiegać od wartości rynkowej. W takich przypadkach ryzyko związane z aukcją może przewyższać korzyści płynące z zakupu.

Należy pamiętać, że ofert mieszkań z licytacji komorniczych jest ograniczona, co sprawia, że szanse na znalezienie atrakcyjnej oferty w danym miejscu są niewielkie. Ostateczny sukces na licytacji komorniczej wymaga nie tylko zaoferowania najwyższej kwoty, ale także świadomego podejścia do ewentualnych problemów związanych z zakupem.

Mieszkanie z licytacji komorniczej jest zajęte przez lokatorów – co robić?
Większość osób rozważających udział w licytacji komorniczej mieszkania obawia się kwestii związanych z obecnością lokatorów. Taka sytuacja najczęściej występuje, gdy nabywa się lokal, którego dotychczasowi mieszkańcy zaciągnęli różne zobowiązania, lecz nie są w stanie ich spłacić. Czy możliwe jest, aby komornik sprzedał mieszkanie z lokatorem? Tak.

Kupując nieruchomość, istnieje ryzyko poniesienia dodatkowych kosztów, które do czasu opuszczenia mieszkania przez lokatora mogą wzrosnąć do znaczącej sumy. Dodatkowo, w przypadku nieruchomości z lokatorem, nowy właściciel może napotkać ograniczenia, uniemożliwiające przeprowadzenie remontu lub zamieszkanie w lokalu. Jak więc pozbyć się lokatora z mieszkania nabytego od komornika?

W przypadku zakupu mieszkania z licytacji komorniczej z obecnym lokatorem, pierwszym krokiem powinna być próba porozumienia się z nim w kwestii dobrowolnej wyprowadzki. Jeśli taka próba zakończy się niepowodzeniem, jedyną opcją pozostaje przeprowadzenie eksmisji. Jak długo lokator ma czas na opuszczenie mieszkania po licytacji?

Niestety, proces ten nie nastąpi natychmiast. Co więcej, zgodnie z prawem, kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletni, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, a także bezrobotni mogą legalnie zajmować mieszkanie, które staje się własnością nabywcy. Taki stan rzeczy może utrzymywać się do czasu przydzielenia im przez gminę lokalu socjalnego. W najgorszym przypadku, taka sytuacja może trwać przez wiele lat, przy czym wpływ na nią mają także warunki ekonomiczne danej gminy.

Mieszkanie z licytacji komorniczej obciążone hipoteką – co warto wiedzieć?

Na aukcjach komorniczych często występują mieszkania obciążone hipoteką, gdzie zwykle wpisany jest bank dążący do odzyskania swojej należności za udzielony kredyt. Zakup mieszkania z hipoteką może wzbudzać obawy wśród potencjalnych nabywców, jednak w przypadku licytacji komorniczej nie ma powodów do zmartwień.

Na pytanie, czy komornik może sprzedać mieszkanie z hipoteką, odpowiedź brzmi twierdząco. Jak to się ma do licytacji komorniczej i hipoteki ustanowionej przez bank z tytułu kredytu hipotecznego?

Zasadniczo po prawomocnym przysądzeniu własności, które ma miejsce po wygranej licytacji komorniczej, hipoteka wygasa. To zachodzi nawet w przypadku, gdy uzyskane ze sprzedaży środki nie pokrywają całkowicie roszczeń wierzyciela.

Sprawdź: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Czy komornik może zająć mieszkanie bez księgi wieczystej? Tak, ma taką możliwość, ponieważ przepisy o egzekucji nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami z założoną księgą wieczystą a tymi, które takiej księgi nie mają. Brak tej księgi nie ma wpływu na kwestie związane z własnością mieszkania.

Kto powinien zdecydować się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej?

Rozważając znaczne ryzyko związane z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej, powinny się na to zdecydować przede wszystkim osoby:

1. Posiadające okazję nabycia nieruchomości poniżej ceny rynkowej.
2. Upewniły się, że wybrana nieruchomość jest wolna od obciążeń i ma klarowną sytuację prawną.
3. Dokładnie obejrzały mieszkanie przed przystąpieniem do licytacji.
4. Dysponujące gotówką na wpłatę wadium oraz środkami na uregulowanie pełnej ceny zakupu nieruchomości.

Ile kosztuje mieszkanie na licytacji komorniczej?

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z licytacji komorniczej, warto zastanowić się nad opłacalnością tej transakcji. Cena wywoławcza nieruchomości nie zawsze jest atrakcyjna, a czasem niewiele różni się od cen rynkowych w danej lokalizacji. W takich przypadkach udział w komorniczych licytacjach może nie być korzystny dla potencjalnych nabywców.

Zakup mieszkania od komornika niesie ze sobą różnorodne potencjalne problemy, zwłaszcza gdy cena w licytacji komorniczej jest relatywnie wysoka. Warto zastanowić się, czy przystąpienie do takiej licytacji jest w ogóle uzasadnione.

Poniżej prezentujemy orientacyjne koszty mieszkań z licytacji komorniczych w Warszawie, Krakowie i Poznaniu, bazując na ogłoszeniach komorników z sierpnia 2021 roku dotyczących I licytacji nieruchomości. Podane ceny wywoławcze odpowiadają ¾ ceny oszacowania mieszkań.

Jak wygląda kupno mieszkania z licytacji komorniczej?

Zastanawiasz się, jak praktycznie dokonać zakupu mieszkania z licytacji komorniczej? Poniżej znajdziesz krótką instrukcję, krok po kroku, która pozwoli ci zrealizować ten proces:

1. Znajdź ogłoszenie o licytacji komorniczej i dokładnie je przeanalizuj.
2. Sprawdź stan prawny nieruchomości, badając dokumenty dotyczące mieszkania u komornika lub w sekretariacie wydziału cywilnego sądu rejonowego. Przegląd księgi wieczystej nieruchomości również może okazać się przydatny.
3. Obejrzyj mieszkanie, korzystając z określonego w ogłoszeniu terminu oględzin.
4. Wpłać wadium na wskazane w ogłoszeniu konto przed licytacją.
5. Przyjdź na wyznaczony termin licytacji, zazwyczaj odbywający się w siedzibie sądu.
6. W przypadku wygranej licytacji, oczekuj na postanowienie sądu dotyczące tzw. przybicia.
7. Wpłać w ciągu 14 dni uzgodnioną cenę zakupu mieszkania. W razie potrzeby przedłużenia terminu, złożysz wniosek (maksymalnie do jednego miesiąca).
8. Oczekuj na wydanie postanowienia sądu przysądzającego ci własność nieruchomości. Następnie złożysz wniosek o nadanie klauzuli wykonalności.
9. W dziale ksiąg wieczystych, złożysz wniosek o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie ciebie jako nowego właściciela mieszkania.

Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego? Sprawdź!

Jak sfinansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej?

Warto rozwiać wątpliwości dotyczące możliwości zakupu mieszkania z licytacji komorniczej przy użyciu kredytu. Choć w teorii nic nie stoi temu na przeszkodzie, w praktyce nie wszystkie banki oferują takie kredyty. Czasem zdarza się, że udzielenie kredytu hipotecznego na mieszkanie z licytacji komorniczej jest warunkowane ustanowieniem zabezpieczenia na innej nieruchomości, która należy do klienta.

Warto zdawać sobie sprawę, że procedura składania wniosku o kredyt hipoteczny na nieruchomość z licytacji komorniczej obejmuje dostarczenie dodatkowych dokumentów do banku, takich jak protokół z licytacji, postanowienie o przybiciu, oraz potwierdzenie wpłaty wadium. Kiedy wyniki licytacji komorniczych są dostępne, istnieje ograniczony czas na dopełnienie wszelkich formalności związanych z uzyskaniem kredytu.

Problem może polegać na zdobyciu finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ przepisy nakładają obowiązek uregulowania całej kwoty za wylicytowane mieszkanie w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Choć możliwe jest staranie się o wydłużenie tego terminu, sam proces prolongaty może trwać maksymalnie miesiąc.

Polecamy także: Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?