Upadłość dewelopera. Co zrobić, jeśli deweloper zbankrutuje?
Z tego artykułu dowiesz się:
Upadłość dewelopera wskazuje na jego niemożność spłaty zobowiązań, co oznacza utratę zdolności do bieżącego uregulowywania należności. Wnioskowanie o ogłoszenie upadłości może być zainicjowane przez któregokolwiek wierzyciela, na przykład dostawcę materiałów budowlanych. Dla klientów firmy deweloperskiej taka sytuacja staje się niezwykle trudna, ponieważ kwestionowana jest możliwość ukończenia inwestycji oraz odzyskania zainwestowanych środków. Szczególnie niepokojący jest scenariusz, w którym upadłość dewelopera następuje w momencie, gdy klient ma zaciągnięty kredyt hipoteczny.
Jak sprawdzić upadłość dewelopera? Bankructwo a ubezpieczenie dewelopera
Rozpocznijmy od zrozumienia, jak sprawdzić, czy deweloper jest zagrożony upadłością. Oznakami mogą być opóźnienia w realizacji projektu, a zwłaszcza całkowite wstrzymanie prac na placu budowy. Jak można zweryfikować upadłość dewelopera?
Najprostszym sposobem jest skorzystanie z Internetowego Monitora Sądowego i Gospodarczego, gdzie dostępna jest lista ogłoszeń dotyczących postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych, prowadzonych przez sądy na terenie całej Polski. Status dewelopera można znaleźć, np. po numerze KRS.
Jeśli okazuje się, że deweloper faktycznie przeżywa trudności finansowe, a złożony został wniosek o jego upadłość, konieczne jest oczekiwanie na zakończenie postępowania sądowego i wyznaczenie syndyka, który zajmie się majątkiem upadłego i zaspokoi wierzycieli.
Ważne jest wspomnienie o Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, znanej jako ustawa deweloperska, uchwalonej w 2011 roku. Ta regulacja wprowadziła przepisy mające na celu ochronę klientów dewelopera w przypadku jego upadłości.
Nowe przepisy przede wszystkim wprowadziły rachunki powiernicze, czyli specjalne konta bankowe, na które nabywcy mieszkań wpłacają swoje środki. Deweloper ma do nich dostęp tylko w ograniczonym zakresie, co ułatwia odzyskanie części lub nawet całości środków w przypadku jego upadłości.
Od kilku lat obowiązują również nowe procedury upadłościowe dla deweloperów, zgodnie z którymi syndyk powinien w pierwszej kolejności podjąć działania mające na celu ukończenie inwestycji i umożliwienie klientom otrzymania swoich mieszkań. Sąd może podjąć decyzję o dokończeniu projektu w ramach postępowania układowego (przy inicjatywie co najmniej 20% nabywców mieszkań) lub poprzez przekazanie przedsięwzięcia innemu przedsiębiorcy.
W przypadku tego drugiego scenariusza środki wpłacone przez klientów na rachunki powiernicze są wyodrębniane z masy upadłościowej i nie podlegają podziałowi między pozostałych wierzycieli. W przypadku braku chęci kontynuacji projektu deweloperskiego, inwestycja jest likwidowana poprzez sprzedaż nieruchomości, a uzyskane środki służą zaspokojeniu roszczeń.
Poruszając na chwilę pokrewny temat: Mieszkanie z licytacji komorniczej – czy warto kupić mieszkanie z aukcji komorniczej?
W niektórych sytuacjach dodatkową ochronę dla klientów stanowić może ubezpieczenie dewelopera lub gwarancja bankowa, które mogą obejmować rachunki powiernicze. W takim przypadku nabywcy mieszkań mają pewność, że odzyskają pełną sumę wpłaconych środków, niezależnie od przebiegu procesu upadłościowego.
Upadłość dewelopera – i co dalej? Umowa deweloperska a upadłość dewelopera
Nowe regulacje nakładają na dewelopera obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej z nabywcą mieszkania, która stanowi specyficzną formę umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu nieruchomości. Przy tej umowie klient dokonuje wpłat na rachunek powierniczy, a także, w dalszej kolejności, zawiera akt notarialny przeniesienia własności gotowego mieszkania.
Umowy deweloperskie muszą również być formalnie sporządzone w formie aktu notarialnego, co zapewnia dodatkową ochronę dla nabywców w sytuacji upadłości dewelopera. Umowa deweloperska staje się kluczowym dokumentem do zarejestrowania roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, co daje nabywcy pierwszeństwo w jego dochodzeniu przed innymi wierzycielami. W związku z tym w przypadku upadłości dewelopera nie ma konieczności zgłaszania wierzytelności do syndyka, ponieważ zostanie ona automatycznie uwzględniona.
Upadłość dewelopera na etapie umowy przedwstępnej
Czasami zdarza się, że deweloper decyduje się na zawarcie z klientem zwykłej umowy przedwstępnej, zamiast umowy deweloperskiej. Taka sytuacja ma miejsce, gdy deweloper sprzedaje już wybudowane mieszkanie w budynku oddanym do użytkowania, a przepisy faktycznie nie nakładają obowiązku zawierania umowy deweloperskiej.
W przypadku upadłości dewelopera, umowa przedwstępna będzie stanowiła podobną formę ochrony dla nabywcy mieszkania jak umowa deweloperska, pod warunkiem, że została podpisana u notariusza, a roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało uwidocznione w księdze wieczystej przed ogłoszeniem upadłości.
W takiej sytuacji, po sprzedaży budynku przez syndyka, uzyskane środki nie będą częścią masy upadłościowej, ale zostaną przeznaczone na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych w księdze wieczystej. Dlatego w przypadku upadłości dewelopera, akt notarialny nadal stanowi zabezpieczenie dla klienta, jeżeli umowa przedwstępna została właściwie skonstruowana.
Upadłość dewelopera a rachunek powierniczy. Co dzieje się z pieniędzmi?
Przy zakupie jeszcze nieukończonego mieszkania lub domu od dewelopera, konieczne jest zawarcie umowy deweloperskiej. W umowie tej będzie wskazany rachunek powierniczy, na który nabywca będzie musiał dokonywać wpłat jako zabezpieczenia zakupu nieruchomości.
W sytuacji upadłości dewelopera, rachunek powierniczy staje się kluczowym elementem ochrony interesów nabywcy. Jeżeli syndyk kontynuuje inwestycję, środki z rachunku nie przepadają, lecz są nadal wykorzystywane do dokończenia budowy. W przypadku likwidacji inwestycji, środki z rachunku powierniczego są wypłacane nabywcom.
Pełne odzyskanie wpłaconej kwoty jest jednak możliwe wyłącznie z zamkniętego lub otwartego rachunku powierniczego objętego gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Jeśli w przypadku upadłości dewelopera rachunek powierniczy był otwarty i nie objęty gwarancją, nabywcy mają praktycznie niewielkie szanse na odzyskanie pełnej kwoty wpłaconych środków.
Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera
Rachunek powierniczy zamknięty jest najbardziej bezpieczny, ponieważ środki gromadzone od klientów są przekazywane deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji. To dlatego w przypadku upadłości dewelopera możliwe jest odzyskanie pełnej kwoty.
Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy stosowany jest rachunek powierniczy otwarty, ponieważ środki z niego są bieżąco przekazywane deweloperowi na realizację kolejnych etapów budowy.
Dlatego jeśli dokonywaliśmy wpłat na otwarty rachunek powierniczy, upadłość dewelopera może skutkować odzyskaniem tylko części wpłaconej kwoty, ponieważ wypłacane są z niego jedynie środki niewykorzystane na realizację inwestycji. Obejmuje to jednak sytuacje, gdy rachunek powierniczy był otwarty bez gwarancji. W przypadku rachunku objętego gwarancją, powinien on zagwarantować zwrot wszystkich wpłaconych środków.
Czy bankowy fundusz gwarancyjny obejmuje gwarancją środki znajdujące się na rachunku powierniczym dewelopera mieszkaniowego?
Można stwierdzić, że dzięki rachunkom powierniczym projekty deweloperskie są podwójnie zabezpieczone, gdyż środki gromadzone na tych rachunkach podlegają dodatkowej ochronie ze strony Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Niemniej jednak, BFG nie gwarantuje tych środków w przypadku upadłości dewelopera, lecz jedynie w sytuacji upadłości banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Warto zauważyć, że gwarancja obejmuje zgromadzone środki jedynie do kwoty 100 tys. euro.
Więcej o BFG przeczytasz tu: System bankowy w Polsce – jak działa, jak wygląda i jaka jest jego struktura?
Czy deweloper może nie mieć rachunku powierniczego?
Zważywszy na kluczową rolę rachunków powierniczych w zapewnianiu ochrony praw nabywców, warto zastanowić się, czy istnieje możliwość zakupu jeszcze nieukończonego mieszkania od dewelopera bez korzystania z rachunku powierniczego. Takie podejście jest dopuszczalne, jednak tylko w jednym przypadku: gdy deweloper finansuje projekt własnymi środkami.
W takiej sytuacji deweloper nie powinien żądać od klientów wpłat na poczet zakupu nieruchomości w trakcie trwania budowy. Opłaty te powinny być dokonywane dopiero w chwili oddania mieszkania do użytku i zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. W przypadku bankructwa dewelopera w trakcie realizacji projektu, nabywcy nie są narażeni na ryzyko, gdyż środki zostały już zainwestowane ze źródeł dewelopera.
Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny
W przypadku posiadania kredytu hipotecznego, upadłość dewelopera staje się znaczącym wyzwaniem. Bank zachowa prawo do żądania spłaty zobowiązań zgodnie z ustalonym harmonogramem. Właściwe regulowanie rat jest niezbędne, aby uniknąć konsekwencji finansowych. Jednak równocześnie istotne jest szybkie znalezienie rozwiązania problemu związanego z kredytem, co zależeć będzie od przebiegu postępowania upadłościowego.
W przypadku kontynuacji inwestycji przez syndyka, sytuacja niewiele się zmieni, ponieważ bank będzie nadal wypłacał kolejne transze kredytu zgodnie z umową, a kredytobiorca będzie zobligowany do regularnej spłaty rat.
Komplikacje mogą pojawić się, gdy dochodzi do likwidacji dewelopera, co oznacza, że mieszkanie nie będzie wybudowane. Niestety, rozwiązanie umowy kredytowej w tym kontekście nie jest możliwe, a zaciągniętą kwotę trzeba będzie spłacić. Wspomocne mogą być środki uzyskane z rachunku powierniczego, a także częściowa spłata kredytu hipotecznego za pomocą środków z podziału majątku dewelopera.
Co się dzieje, jeśli deweloper również zaciągnął kredyt hipoteczny, czyli tzw. kredyt deweloperski? W takim przypadku klient może czuć się pewniej dzięki wpisowi w księdze wieczystej, co daje mu pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń.
Dodatkowo, istnieje opcja bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu, co oznacza, że bank dewelopera może zgodzić się na wydzielenie z nieruchomości lokalu nieobciążonego hipoteką. W efekcie, bank zrezygnuje z dochodzenia swoich roszczeń wobec klienta.
Kredyt hipoteczny bez deweloperskiego rachunku powierniczego
Jak wspomniano wcześniej, istnieje możliwość, że deweloper oferuje mieszkania bez posiadania rachunku powierniczego, co jest możliwe, gdy finansuje inwestycję ze swoich środków. Brak rachunku powierniczego wpływa na dostępność kredytu hipotecznego, ponieważ żaden bank z zasady nie udzieli go przed oddaniem nieruchomości do użytku, z uwagi na zbyt duże ryzyko.
W tej sytuacji można jedynie wcześniej podpisać umowę kredytową, lecz wypłata środków następuje dopiero po zakończeniu budowy mieszkania i przeniesieniu własności. W związku z tym ewentualna wcześniejsza upadłość dewelopera nie przynosi poważnych konsekwencji dla klienta, który może jedynie napotkać trudności z odzyskaniem zaliczki za mieszkanie.
Upadłość dewelopera i rękojmia. Kiedy mamy czas na zgłoszenie wierzytelności?
Osoby, które podpisały umowę deweloperską lub przedwstępną z deweloperem, powinny mieć odnotowane swoje roszczenie w księdze wieczystej. W takiej sytuacji nie są zobligowane do zgłaszania swojej wierzytelności do syndyka, gdyż zostanie ona uwzględniona automatycznie.
W przypadku pozostałych sytuacji konieczne jest jednak złożenie zgłoszenia wierzytelności po ogłoszeniu upadłości dewelopera, w okresie wyznaczonym przez sąd. Ten termin nie może być krótszy niż miesiąc ani dłuższy niż 3 miesiące.
Przeczytaj też: Hipoteka umowna – wszystko, co musisz wiedzieć
W tym samym okresie konieczne jest również zgłaszanie roszczeń z tytułu rękojmi. Przypomnijmy, że rękojmia stanowi ustawową formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne i prawne towaru. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa 5 lat od momentu oddania mieszkania do użytkowania.
Co się dzieje, jeśli deweloper zbankrutuje przed upływem tego okresu? W przypadku upadłości dewelopera, rękojmia nie wygasa, ale zmienia się charakter roszczenia z niej wynikającego. Rozszczenie o usunięcie wady, które było niematerialne, przekształca się w roszczenie pieniężne, czyli odszkodowanie. Stanowi to kolejne roszczenie, które można zgłosić do syndyka.
Upadłość deweloperska – co dalej? Podsumowanie
Upadłość dewelopera to scenariusz, który każdy, planujący zakup nowego mieszkania, powinien wziąć pod uwagę.
Przed podpisaniem umowy z deweloperem zaleca się sprawdzenie jego sytuacji finansowej, np. poprzez konsultację rejestrów dłużników czy analizę sprawozdań finansowych w Krajowym Rejestrze Sądowym. Bezpieczniej jest wybierać renomowanych i dużych deweloperów, którzy mogą pochwalić się udanymi inwestycjami zrealizowanymi w terminie.
Istotne jest również zrozumienie, co należy robić w przypadku bankructwa dewelopera. Kluczowe jest pamiętanie o prawach wynikających z umowy deweloperskiej oraz zrozumienie trzech potencjalnych scenariuszy postępowania upadłościowego. Dwa z nich dają nadzieję na kontynuację inwestycji, natomiast trzeci otwiera możliwość odzyskania wcześniej wpłaconych środków na rachunek powierniczy zabezpieczający zakup nieruchomości.
Dla osób spłacających kredyt hipoteczny, upadłość dewelopera może stanowić potencjalne zagrożenie. W najbardziej korzystnej sytuacji syndyk będzie kontynuował budowę.
Jeśli to niemożliwe, konieczne będzie spłacenie zobowiązania z odzyskanych środków od syndyka. Mimo że bankructwo dewelopera jest trudną sytuacją, nowe przepisy zapewniają klientom dość solidne zabezpieczenie i oferują różnorodne możliwości skutecznego dochodzenia ich praw.