Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Czym jest i w jaki sposób zabezpiecza Twoją inwestycję?
Z tego artykułu dowiesz się:
Rachunek powierniczy – co warto o nim wiedzieć?
Zanim omówimy, czym jest rachunek powierniczy, istotne jest podkreślenie, że głównie korzystają z niego klienci instytucjonalni. Jest on dostępny w ofercie banków obok produktów takich jak kredyty dla firm czy konta firmowe.
Rachunek powierniczy to inaczej mówiąc konto bankowe, które jest otwierane w celu zbierania środków wpłacanych przez kontrahentów lub klientów na korzyść jego właściciela. Bank sprawuje nad tymi środkami kontrolę, podejmując decyzję o ich wypłacie właścicielowi rachunku tylko w przypadku spełnienia określonych warunków.
Zgodnie z Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (powszechnie znaną jako ustawa deweloperska), deweloper, czyli firma zajmująca się budową i sprzedażą nowych mieszkań, musi otworzyć taki rachunek powierniczy. Jeśli więc planujesz zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, która jest jeszcze w budowie, to właśnie na taki rachunek będziesz wpłacał środki na poczet przyszłej transakcji przeniesienia własności.
Z definicji ustawowej wynika jednoznacznie, kiedy deweloper zobowiązany jest posiadać rachunek powierniczy – w momencie rozpoczęcia inwestycji budowlanej oraz procesu sprzedaży mieszkań.
Planujesz nowe mieszkanie czy dom? Czy wiesz już wszystko na ten temat: Co to jest hipoteka?
Mieszkaniowy rachunek
Rachunek powierniczy mieszkaniowy, który jest otwierany przez dewelopera, ma przede wszystkim na celu zabezpieczenie interesów klientów, którzy dokonują wpłat na konto w celu zakupu nieruchomości, jeszcze przed jej ukończeniem. Informacje dotyczące tego rachunku muszą obowiązkowo znaleźć się w umowie deweloperskiej.
W przeszłości, gdy nie było obowiązkowych rachunków powierniczych, klienci dokonywali bezpośrednich wpłat na konto firmy deweloperskiej, co dawało deweloperowi swobodę w dysponowaniu tymi środkami. Niestety, zdarzało się, że pieniądze te znikały, a realizacja inwestycji była zagrożona lub środki przepadły na rzecz innych wierzycieli z powodu niepowodzenia inwestycji lub bankructwa dewelopera.
W dzisiejszych czasach, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nie ma potrzeby obawiania się takich sytuacji, ponieważ wpłacane środki są zabezpieczone przez bank na specjalnym rachunku powierniczym. Deweloper nie ma swobodnego dostępu do tych środków, a otrzymuje je od banku tylko po spełnieniu ściśle określonych warunków. Sposób i terminy wypłaty środków zależą od rodzaju rachunku, a ustawa deweloperska przewiduje dwa podstawowe warianty: rachunek otwarty i zamknięty.
Poniżej przedstawiamy wyjaśnienie, czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty i zamknięty, oraz omawiamy różnice między nimi.
To również powinno Cię zainteresować: Jak sfinansować zakup mieszkania bez zaciągania kredytu hipotecznego?
Rachunek zamknięty
Rachunek powierniczy zamknięty to konto, na które klienci dewelopera wpłacają środki zgodnie z warunkami umowy deweloperskiej, ale deweloper ma dostęp do nich dopiero po zakończeniu inwestycji. Bank przechowuje te środki przez cały okres realizacji projektu, a wypłaca je deweloperowi dopiero w chwili podpisania przez niego z nabywcą aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do mieszkania.
Rachunek otwarty
Rachunek powierniczy otwarty funkcjonuje w nieco inny sposób, gdyż środki gromadzone od klientów są bieżąco wypłacane deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Jednak bank wypłaca je stopniowo, zgodnie z precyzyjnym harmonogramem, po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Poszczególne transze stanowią od 10 do 25% ogólnych kosztów inwestycji, co oznacza, że musi ich być co najmniej 4.
Każda wypłata środków wiąże się z określonymi formalnościami, ponieważ deweloper musi dostarczyć do banku dziennik budowy z odpowiednim wpisem kierownika budowy, potwierdzającym zakończenie konkretnych prac. Niektóre banki dodatkowo sprawdzają tę informację za pomocą swoich rzeczoznawców wysyłanych na miejsce inwestycji.
Warto zaznaczyć, że bank ma także prawo monitorować sposób wydatkowania środków przez dewelopera, żądając w tym celu wyciągu z konta bankowego, faktur za nabyte materiały i usługi lub innych dokumentów.
Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej istnieją trzy rodzaje otwartego rachunku powierniczego: z gwarancją ubezpieczeniową, z gwarancją bankową oraz bez zabezpieczenia.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową w opiera się na zabezpieczeniu zgromadzonych na nim środków. W efekcie nabywca ma możliwość odzyskania całej kwoty wpłaconej na konto, gdy deweloper pobierze środki z rachunku, ale nie dokończy planowanej inwestycji, ogłosi upadłość, lub nie dokona przekazania prawa własności nieruchomości w ustalonym terminie. Odpowiedzialność za wypłatę środków nabywcy spoczywać będzie tutaj na ubezpieczycielu.
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową
Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową przypomina w dużym stopniu konto z gwarancją ubezpieczeniową. W tym scenariuszu to jednak bank, udzielający gwarancji, ponosi odpowiedzialność za zwrot środków klientom dewelopera.
Rachunek powierniczy otwarty bez dalszego zabezpieczenia
Przepisy ustawy deweloperskiej umożliwiają także korzystanie z typowych rachunków powierniczych otwartych, które nie posiadają żadnych dodatkowych zabezpieczeń. W takich sytuacjach ochrona środków nabywców jest istotnie mniejsza, co zostanie szczegółowo omówione poniżej.
Rachunek otwarty oraz zamknięty – zalety, wady i korzyści
Jeśli zamierzasz nabyć mieszkanie od dewelopera, preferowanym wyborem dla Ciebie byłby rachunek powierniczy zamknięty. Ten rodzaj rachunku zapewnia najwyższy poziom ochrony, bowiem środki, które wpłacasz przez cały okres realizacji inwestycji, są bezpiecznie przechowywane w banku. Deweloper otrzymuje je dopiero w chwili, gdy odbierzesz gotowe mieszkanie, a prawo własności zostanie przeniesione na Ciebie.
Z drugiej strony, w przypadku zamkniętego rachunku, deweloper musi sfinansować inwestycję z własnych środków lub z kredytu deweloperskiego. Koszty związane z zaciągnięciem takiego zobowiązania zazwyczaj przechodzą na klientów, którzy muszą zapłacić wyższą cenę za mieszkania. Wyłączne korzystanie ze środków własnych może natomiast prowadzić do utraty płynności finansowej dewelopera, a w efekcie do jego upadku.
Rachunek powierniczy otwarty wiąże się z pewnym stopniem ryzyka, ponieważ deweloper może korzystać z zgromadzonych na nim środków w trakcie realizacji inwestycji. To pozwala jednak deweloperowi uniknąć braku funduszy na kontynuację budowy, co z kolei zwiększa szanse na terminowe zakończenie projektu z perspektywy klienta. Optymalnym rozwiązaniem jest tutaj rachunek otwarty z gwarancją, ponieważ zapewnia największe bezpieczeństwo klientowi w przypadku problemów z ukończeniem budowy.
To też istotne! Kredyt deweloperski a kredyt u dewelopera – poznaj różnicę!
Rachunek powierniczy – krótkie podsumowanie
Rachunek powierniczy stanowi obecnie jedną z kluczowych form zabezpieczenia interesów nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów. Dzięki obowiązkowi prowadzenia tego typu rachunku dla projektów budowlanych, kupujący mogą odczuć większy spokój, gdyż zyskują wyższe szanse na odzyskanie wpłaconych środków w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma warunków umowy deweloperskiej lub ogłosi upadłość.
Wkrótce ta ochrona ma zostać dodatkowo wzmocniona za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej. Od 1 lipca 2022 roku deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzania składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego od każdej wpłaty dokonanej przez nabywców. Z tego funduszu będą wypłacane środki klientom w przypadku upadłości dewelopera lub banku obsługującego rachunek powierniczy.