Służebność osobista mieszkania – co oznacza, jakie daje prawa?
łużebność mieszkania jest zaliczana do ograniczonych praw osobistych. Definicję ograniczonego prawa osobistego określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 296:
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Oznacza to, że daną nieruchomość gruntową bądź mieszkanie można obciążyć na rzecz innej osoby fizycznej prawem polegającym na tym, że osoba ta może z danej nieruchomości korzystać w ramach zaspokojenia swoich potrzeb.
Służebność osobista różni się od służebności gruntowej tym, że uprawnionym z tytułu służebności gruntowej jest każdoczesny właściciel nieruchomości, natomiast służebność osobista to służebność przypisana konkretnej osobie.
Służebności mieszkania jest bardzo często praktykowana w przypadku darowizny mieszkania bądź przekazania w spadku gospodarstwa rolnego.
Służebność mieszkania a prawo dożywocia
Służebności mieszkania nie można mylić z prawem dożywocia.
W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność, ma prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia, utrzymania wyżywienia czy opieki w czasie choroby.
Natomiast z umową dożywocia mamy do czynienia wówczas, gdy przekazanie mieszkania, nieruchomości, następuje w zamian za dożywotnie mieszkanie tej osoby, zapewnienie jej wyżywienia, opieki w razie choroby, a w przypadku śmierci, godny pochówek. W prawie dożywocia, osoba której to prawo dotyczy traktowana jest jako domownik.
Przeczytaj: Prawo dożywocia w księdze wieczystej – co to oznacza?
Jak ustanawia się służebność osobistą mieszkania?
Prawo służebności mieszkania, aby mogło być skuteczne, wymaga zawarcia aktu notarialnego. W umowie – akcie notarialnym, zainteresowane strony umawiają się co do praw i obowiązków osoby mającej służebność.
Niezwłocznie po zawarciu umowy aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek wprowadzenia treści aktu notarialnego do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeszcze w tym samy dniu, treść ograniczonego prawa osobistego zostanie umieszczona w odpowiedniej rubryce księgi (rubryka „3.4 – Treść wpisu „Podrubryka 3.4.1 – Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia do danej księgi wieczystej”).
W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych, służebność osobista może być ustanowiona także w inny sposób, np. decyzją administracyjną bądź orzeczeniem sądowym.
Prawa i obowiązki osoby posiadającej służebność mieszkania
Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 297, do służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebności gruntowej.
Osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Dzieci osoby mającej służebność mieszkania mogą pozostać z tą osobą do czasu uzyskania pełnoletniości.
Osoba mająca prawo służebności mieszkania może umówić się (stosowny zapis w akcie notarialnym) z właścicielem mieszkania, że po jej śmierci służebność będzie przysługiwała jej dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Oczywiście, uprawnienia te mogą przysługiwać wyszczególnionym osobom tylko wtedy, kiedy zostaną one ujawniona w księdze wieczystej danej nieruchomości.
Osoba mająca służebność może przyjąć również inne, niespokrewnione osoby, ale tylko wówczas, gdy są one przez nią utrzymywane bądź są jej niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego.
Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie (art. 304) (zasiedzenie to nieprzerwane posiadanie samoistne przez określony ustawą okres czasu).
Przeczytaj: Licytacja komornicza mieszkania a służebność osobista
Kiedy wygasa służebność mieszkania?
Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego.
Służebność osobista jest niezbywalna, co oznacza, że nie można jej przenieść na inną osobę, nie można jej zbyć (sprzedać), nie można również przenieść uprawnień do jej wykonywania.
Zamiana służebności mieszkania na rentę
W przypadku, gdy osoba mająca uprawnienia służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (np. permanentnie zakłóca spokój pozostałych mieszkańców), właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę, którą będzie wypłacał byłemu już służebnikowi. Zapis ten należy rozumieć, że uchybień w prawie wykonywania służebności musi być więcej niż jedno.
Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę (art. 305).
Służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości
Właściciel mieszkania obciążonego prawem osobistym mieszkania może to mieszkanie zbyć w każdym czasie. Dokonując sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością właściciel nieruchomości nie musi zabiegać o zgodę na tę czynność osoby mającej służebności.
Zbycie mieszkania następuje łącznie z osobą, która posiada służebność osobistą mieszkania, a więc kupujący mieszkanie, nabędzie je wraz z lokatorem.
Służebność mieszkania w każdym przypadku powinna być tak wykonywana, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Przeczytaj także: Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny art. 296 – 305.