Aby uniknąć niepożądanych sytuacji podczas zakupu nieruchomości, konieczne jest dokładne zbadanie zawartości księgi wieczystej. Istnieje ryzyko, że przypadkowo nabyjemy nieruchomość obciążoną „dożywotnikiem” i będziemy zobowiązani do przestrzegania przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny dotyczących takich przypadków.

Zgodnie z Art. 908 – 916:

”nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W polskim systemie prawno-ustrojowym prawo związane z dożywociem jest uważane za kwestię osobistą. Zgodnie z artykułem 16.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, takie prawo może być odnotowane w księdze wieczystej.

W przepisach nie ma nakazu konieczności rejestracji prawa dożywocia w księdze wieczystej; jedynie stwierdza się, że ma ona możliwość zawarcia takiego wpisu.

Ujawnienie prawa o dożywocie w księdze wieczystej

Aby dokonać rejestracji prawa dożywocia, konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w sekcji III księgi wieczystej.

Niestety, sytuacje, w których nabywca nieruchomości nieświadomie nabywa ją wraz z dożywotnikiem, mogą zdarzać się. Wynika to z faktu, że wcześniejsze przepisy dotyczące notariatu nie wymagały od notariuszy rejestracji umów o prawie dożywocia w księdze wieczystej (co odnosi się do umów zawartych przed rokiem 1991), a także przepisy Kodeksu Cywilnego nie nakazywały bezpośrednio rejestrowania umów o dożywocie w tejże księdze.

Chociaż istnieją okoliczności, w których możliwa jest zamiana prawa dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy dożywocia, takie procesy mogą trwać przez długie lata.

Obecnie, kiedy notariusz przygotowuje akt notarialny z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej, jest obowiązany niezwłocznie po jego sporządzeniu i podpisaniu przesłać ten wniosek za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do Sądu Rejonowego odpowiedzialnego za daną księgę wieczystą (zgodnie z Artykułem 624 paragrafem 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o zmianie ustawy Kodeks Postępowania Cywilnego oraz innych ustaw). Po zarejestrowaniu wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, wzmianka o tym wniosku automatycznie pojawia się w odpowiedniej sekcji księgi wieczystej.

Przeczytaj: Wzmianka w księdze wieczystej – co oznacza?

Sprzedaż nieruchomości z prawem dożywocia

Przed nabyciem nieruchomości, a nawet podczas procesu sporządzania aktu notarialnego, istnieje możliwość sprawdzenia wpisów w księdze wieczystej. To ważne, aby nie bagatelizować „wzmianki” informującej o wpływie wniosku o oczekującym wpisie. W konsekwencji zawartość księgi wieczystej może być już nieaktualna lub ulegać zmianom w najbliższym czasie.

Jeśli księga wieczysta nieruchomości, którą planujemy nabyć, została utworzona przed rokiem 1991, warto sięgnąć po dokument określający podstawy nabycia tej nieruchomości przez obecnego właściciela, czyli akt notarialny. W takim dokumencie można natknąć się na wzmiankę o prawie dożywociu, jeśli takie prawo istnieje.

Jeżeli zbywający nie ujawnił przed nabywcą, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nabywca ma możliwość wycofania się z umowy lub negocjowania niższej ceny.

Nieruchomość z prawem dożywocia może być zbywana, ale samo prawo dożywocia nie może być przeniesione na inną osobę. Prawo dożywocia pozostaje zawsze przy obecnym właścicielu nieruchomości.

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty

Prawo dożywocia a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Prawo dożywocia, jako prawo bardzo szczególne, powstaje niezależnie od wpisu (Art. 908 k.c.) i nawet w razie nieujawnienia go w księdze wieczystej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przeciwko niemu nie działa.

Informacje o powyższym znajdujemy w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w art. 7, zgodnie z którym:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”

Oznacza to, że nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylać się od odpowiedzialności i obowiązku wykonania dożywocia powołując się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, albowiem rękojmia w tym przypadku nie ma zastosowania.

Zgodnie z interpretacją J.S. Piątkowski:

„nabywca nieruchomości obciążonej prawami wymienionymi w Art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzyska własność nieruchomości wraz ze wszystkimi tymi obciążeniami, choćby prawa te nie były ujawnione w księdze wieczystej.” (St. Rudnicki – Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych).

Nabywca nieruchomości, nie będzie więc zwolniony od obowiązku świadczenia z tytułu umowy dożywocia (Art. 908 k.c.).

Przeczytaj także: Dożywotnia służebność mieszkania a rachunki

Podstawa opracowania:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Stanisław Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz”.