W polskim systemie praw, prawa własności nieruchomości są obwarowane szczególną ochroną. Głównym aktem prawnym stanowiącym ochronę własności jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, która brzmi:

„Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” (Art. 21.1), a „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (Art. 21.2).

W polskim społeczeństwie, posiadanie prawa własności ma także silne oparcie w normach społecznych. Z tego powodu może być trudne do zrozumienia, dlaczego istnieją przepisy prawne, które zapewniają ochronę nabywcy nieruchomości, nawet jeśli nie jest on wpisany w księdze wieczystej jako właściciel.

Jednym z mechanizmów prawnych, które chronią nabywcę nieruchomości, jest zasada rękojmi wiary publicznej.

Rękojmia wiary publicznej a stan prawny nieruchomości

Termin „rękojmia wiary publicznej” występuje w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r. poz. 790). W artykule 5 tej ustawy znajduje się następujące sformułowanie:

„w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej)”.

Termin „stan prawnego nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej” odnosi się do bieżącego statusu prawno-majątkowego nieruchomości odnotowanego w księdze wieczystej w dniu dokonywania transakcji.

Innymi słowy, jeśli w dobrej wierze nabywamy nieruchomość od osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się faktycznymi właścicielami, nawet jeśli ta osoba nie jest rzeczywistym właścicielem. W takim przypadku możemy żądać od rzeczywistego właściciela wydania nieruchomości (osoba wpisana w księdze wieczystej, która nie jest właścicielem, traci prawo do nieruchomości).

Warunkiem koniecznym do skorzystania z zasady rękojmi wiary publicznej jest istnienie rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej faktycznym stanem prawnym, zgodnie z artykułem 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym

Najczęściej niezgodność między stanem prawnym, który jest ujawniony w księdze wieczystej, a faktycznym stanem prawnym nieruchomości wynika z nieujawnienia pewnych zmian w stanie prawnym z różnych przyczyn.

Te zmiany mogą obejmować, między innymi:

1. Transakcje z nieruchomościami, które nie zostały uwzględnione w księdze wieczystej, takie jak przekazywanie praw własności bez aktualizacji danych właściciela w księdze wieczystej.
2. Nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków, pomimo że majątek małżeński jest wspólny.
3. Śmierć osoby wpisanej jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej.
4. Fuzje lub połączenia firm handlowych, które wpływają na stan prawny nieruchomości.
5. Ustanowienie użytkowania nieruchomości przez inną osobę.
6. Ustanowienie służebności osobistej lub gruntowej na nieruchomości.
7. Wygaśnięcie hipoteki w wyniku spłaty zadłużenia.

To właśnie te czynniki mogą prowadzić do niezgodności między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została włączona do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, aby zwiększyć ufność nabywcy do stanu prawnego nieruchomości, który jest przedstawiony w księgach wieczystych.

Księgi wieczyste pełnią rolę publicznego rejestru, służącego do ustalania statusu prawno-majątkowego nieruchomości, co stanowi kluczowy element prawnego obrotu nieruchomościami.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ma na celu zabezpieczenie pewności w obrocie nieruchomościami, zwłaszcza dla tych osób, które nie są specjalistami w interpretacji zapisów zawartych w księdze wieczystej.

Zasada ta chroni osoby, które nabywają nieruchomość w dobrej wierze i ufności w zawartość księgi wieczystej, nawet jeśli właściciel zapisany w księdze wieczystej nie jest w rzeczywistości uprawniony do posiadania danej nieruchomości.

Jednakże, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy praw zarejestrowanych w księdze wieczystej, a nie informacji wynikających z dokumentów związanych z nieruchomością.

Nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Aby możliwe było nabycie prawa własności przy wykorzystaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, muszą zachodzić poniższe warunki:

1. Osoba, która jest zaznaczona jako zbywająca w księdze wieczystej, nie jest uprawniona do rozporządzania nieruchomością.
2. Nabycie nieruchomości musi być dokonane poprzez akt notarialny.
3. Transakcja nabycia nieruchomości musi być odpłatna, ponieważ rękojmia wiary publicznej nie obejmuje przypadków nabycia nieruchomości drogą darowizny.
4. Nabywca nieruchomości musi działać w dobrej wierze.
5. W księdze wieczystej nie mogą istnieć wpisy, które wyłączają rękojmię wiary publicznej, takie jak ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obowiązuje w przypadku:

1. Praw, które obciążają nieruchomość na mocy przepisów ustawy, niezależnie od wpisu w księdze.
2. Prawa dożywocia.
3. Służebności ustanowionych na podstawie decyzji organu administracji państwowej.
4. Służebności drogi koniecznej lub ustanowionych w związku z przekroczeniem granicy podczas budowy lub inwestycji.
5. Służebności przesyłu.

W tych wyżej wymienionych przypadkach, wyłączenie rękojmi wiary publicznej oznacza, że przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem wynikającym z tych praw, nawet jeśli nie były one ujawnione w księdze wieczystej. (Bałan-Gonciarz Ewa, Ciepła Helena).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje wyłączona, jeśli pojawi się wzmianka o złożonym wniosku, odwołaniu się od decyzji referendarza sądowego w apelacji lub kasacji oraz informacja o niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. To ostatnie określa art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Rękojmia wiary publicznej zaczyna obowiązywać ponownie, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną usunięte z księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Zastosowanie rękojmi wiary publicznej w praktyce

W praktyce, rękojmia wiary publicznej znajduje zastosowanie w sytuacjach takich jak:

1. Nabycie prawa własności nieruchomości w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej.
2. Nabycie prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej.
3. Nabycie ograniczonego prawa rzeczowego, takiego jak hipoteka, w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej.
4. Nabycie prawa własności lub użytkowania wieczystego w dobrej wierze, bez obciążeń.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej nie będzie obowiązywać w przypadku, gdy nieruchomość objęta transakcją:

1. Nie posiada księgi wieczystej.
2. Księga wieczysta nie została jeszcze założona.
3. Księga wieczysta uległa zniszczeniu.
4. Księga wieczysta zaginęła.
5. Księga wieczysta utraciła moc prawną.
6. Dla danej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.

Niniejsze opracowanie sporządzono w oparciu o „Ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz”. Stanisław Rudnicki, wydanie 6.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2016, poz. 790).