Zakup mieszkania w przetargu

Przetargi mieszkaniowe organizowane są przez spółdzielnie mieszkaniowe, urzędy miast, gmin i dzielnic, a także spółki Skarbu Państwa.

Postępowanie przetargowe może toczyć w trybie ustnym lub pisemnym. W przetargu ustnym najważniejszym kryterium jest cena. Przetarg wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę za mieszkanie. W przetargu pisemnym nie zawsze cena jest decydująca. Z punktu widzenia urzędu (miasta, gminy czy dzielnicy) ważniejszym kryterium może być np. planowany sposób przeznaczenia lokalu gospodarczego.

Gdzie szukać informacji o przetargach?

Informację o zaplanowanych przetargach można uzyskać z kilku źródeł. Urzędy organizujące przetarg wywieszają ogłoszenia w swojej siedzibie, publikują w je lokalnej prasie oraz w Internecie – na własnej stronie urzędowej (w Biuletynie Informacji Publicznej), a także na łamach internetowych serwisów regionalnych.

Bieżące monitorowanie wspomnianych mediów może być czasochłonne. Nie każdy ma też czas i chęci, aby codziennie zaglądać do urzędu. Dlatego alternatywną propozycją dla osób ceniących szybkie i wygodne rozwiązania jest serwis internetowy Listaprzetargow.pl. Jest to serwis, który w jednym miejscu gromadzi informacje o aktualnych przetargach mieszkaniowych i licytacjach komorniczych mieszkań z całej Polski. Za pomocą wyszukiwarki szybko można odnaleźć oferty z interesującego nas regionu (konkretnej miejscowości czy też województwa), co dodatkowo skraca czas poszukiwania mieszkań w okazyjnej cenie.

Kto może wziąć udział w przetargu?

Przetargi dzielą się na nieograniczone i ograniczone. Udział w przetargu nieograniczonym może wziąć właściwie każdy – z wyjątkiem osób wskazanych w ogłoszeniu o przetargu. Zazwyczaj są to pracownicy jednostki organizującej przetarg oraz członkowie ich rodzin.

Wyjątek stanowią przetargi ograniczone, w których udział mogą wziąć wyłącznie podmioty spełniające kryteria podane w ogłoszeniu.

Jakie informacje zawiera ogłoszenie o przetargu?

Ogłoszenie o przetargu zawiera zestaw szczegółowych informacji dotyczących:

• organizatora przetargu, który jest jednocześnie właścicielem nieruchomości,
• przedmiotu przetargu, czyli mieszkania wystawionego na przetarg,
• terminu i miejsca odbywania się przetargu,
• warunków przystąpienia do przetargu,
• wysokości wadium, terminu i sposobu jego wpłaty,
• ceny wywoławczej nieruchomości,
• warunków zawarcia umowy sprzedaży,
• danych kontaktowych osób upoważnionych do udzielania informacji.

Z ogłoszenia dowiemy się, gdzie zlokalizowane jest mieszkanie wystawione na przetarg, ile ma pomieszczeń, na którym piętrze się znajduje, jaki jest jego metraż, stan techniczny oraz stan prawny (m.in. podany jest numer księgi wieczystej lokalu – jeśli księga jest założona, oraz numer KW budynku, w którym lokal się znajduje). Oprócz tego podana jest informacja, w jaki sposób można umówić się na wcześniejsze obejrzenie lokalu.

Ogłoszenie informuje również o tym, jak wziąć udział w przetargu pod względem formalnym – jakie dokumenty należy złożyć, w jakim terminie i miejscu.

Wadium i cena wywoławcza mieszkania z przetargu

Warunkiem przystąpienia do przetargu jest wpłacenie wadium, jako zabezpieczenia transakcji. W przypadku wygranej, wadium przekazywane jest na poczet ceny nabycia mieszkania. W przypadku niepowodzenia, pieniądze są w całości zwracane oferentowi. Jeśli zwycięzca przetargu wycofa się z zakupu albo nie wpłaci wszystkich pieniędzy w wyznaczonym terminie, jego wadium przepadnie.

Wysokość wadium wynosi zazwyczaj od 2% do 10% ceny wywoławczej mieszkania. Natomiast cena wywoławcza mieszkania to kwota wynikająca z oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dodatkowo, jeśli mieszkanie nie znajdzie nabywcy w pierwszym przetargu, jego cena może być obniżona (i zazwyczaj jest) podczas drugiego przetargu. Jeżeli nie uda się znaleźć kupca nieruchomości w drodze przetargu (może ich być kilka – decyduje o tym organizator), może się zdarzyć, że mieszkanie będzie sprzedawane w drodze rokowań. W takim przypadku cena nieruchomości nie może być niższa niż 40% jej wartości).

Formalności i opłaty po wygraniu przetargu

Wyniki przetargu podawane są do publicznej wiadomości. Ponadto, organizator przetargu zawiadamia zwycięzcę o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu, nie wcześniej jednak niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Ważne: Nabywca mieszkania zobowiązany jest do wpłacenia należnej kwoty przed zawarciem umowy sprzedaży – chyba że w porozumieniu z dotychczasowym właścicielem nieruchomości (organizatorem przetargu) kwota ta zostanie rozłożona na raty.

Koszty zawarcia aktu notarialnego pokrywa nabywca mieszkania.

Oprócz swojego wynagrodzenia, notariusz pobiera od nabywcy mieszkania pieniądze przeznaczone na pokrycie opłaty sądowej za wpis prawa własności w księdze wieczystej (wniosek zawarty jest w akcie notarialnym). W sytuacji, gdy mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, konieczne jest również pokrycie kosztów związanych z jej założeniem.

Zakup mieszkania w drodze przetargu od gminy czy Skarbu Państwa zwolniony jest z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przeczytaj: Mieszkanie od syndyka – jak wygląda proces sprzedaży

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej

Kolejny sposób na nabycie mieszkania w cenie niższej niż rynkowa to udział w publicznej licytacji komorniczej nieruchomości dłużnika.

Gdzie szukać informacji o licytacjach mieszkań?

Komornik jest zobowiązany do zamieszczenia obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed wyznaczonym terminem licytacji. Ogłoszenia wywieszane są zazwyczaj na tablicy w budynku sądu rejonowego, urzędu gminy, miasta czy też dzielnicy – właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Dodatkowo, można je również znaleźć w lokalnych gazetach.

Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?

Zgodnie z Art. 976. § 1. Kodeks postępowania cywilnego:

“W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.”

Do licytacji dopuszczone są wobec tego wszystkie pozostałe osoby spełniające wymogi prawne określone w ogłoszeniu.

Jakie informacje zawiera ogłoszenie o licytacji komorniczej?

Obwieszczenie o licytacji mieszkania zawiera wszystkie podstawowe informacje dotyczące samej nieruchomości oraz warunków jej sprzedaży. Są to przede wszystkim:

• dane kontaktowe komornika prowadzącego postępowanie,
• data, godzina i miejsce przeprowadzenia licytacji,
• imię i nazwisko dłużnika,
• adres mieszkania, powierzchnia, ilość pomieszczeń, kondygnacja, stan techniczny i prawny, numer księgi wieczystej (jeśli jest założona),
• termin i godziny, w których można oglądać nieruchomość w ciągu 2 tygodni przed licytacją,
• suma oszacowania i cena wywołania,
• wysokość, termin i sposób wpłaty wadium,
• warunki i termin uiszczenia ceny nabycia.

Ważne: Przed wzięciem udziału w licytacji warto zapoznać się z publicznie dostępną dokumentacją postępowania egzekucyjnego – w ogłoszeniu podana jest informacja, gdzie i w jakich godzinach można ją przeglądać (zazwyczaj w Sądzie Rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości lub w kancelarii komornika).

Wśród akt powinien się znajdować protokół opisu i oszacowania nieruchomości oraz operat szacunkowy biegłego sądowego, który dokonał wyceny nieruchomości.

Zdarza się, że do ogłoszenia dołączone są także zdjęcia licytowanego mieszkania. Nic jednak nie zastąpi osobistej wizji lokalnej. Przed przystąpieniem do aukcji warto poświęcić swój czas i obejrzeć nieruchomość wraz z jej okolicą.

Warto również umówić się na rozmowę z komornikiem, który prowadzi sprawę, i zadać mu wszelkie nurtujące nas pytania. Zwłaszcza odnośnie ewentualnych osób, które mają prawo do mieszkania w danej nieruchomości – np. na podstawie ustanowionego prawa najmu lub prawa dożywotniego użytkowania lokalu. Wpisy tych praw mogą, ale nie muszą się znajdować w księdze wieczystej nieruchomości.

Koniecznie należy również sprawdzić, jaka jest sytuacja mieszkalna dłużnika (często wraz z rodziną), którego nieruchomość jest licytowana. Czy nadal zamieszkuje on daną nieruchomość, czy ma może zapewniony lokal zastępczy. Postępowanie eksmisyjne może trwać miesiącami, w tym czasie dłużnik ma prawo do pozostawania w zlicytowanym już mieszkaniu.

Przeczytaj: Służebność osobista mieszkania – co oznacza, jakie daje prawa?

Wadium i cena wywoławcza mieszkania na licytacji

Podobnie, jak w przypadku przetargu, udział w licytacji komorniczej również wymaga wpłacenia wadium (rękojmi).

Wysokość wadium to kwota odpowiadająca 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości (wartość nieruchomości określona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym). Przykładowo, w przypadku mieszkania z sumą oszacowania wynoszącą 337 400,00 zł, wadium wynosi 33 740,00 zł. Wysokość wadium zawsze jest podana w obwieszczeniu, nie trzeba jej wyliczać samodzielnie.

W ogłoszeniu wskazana jest również forma i termin wpłaty wadium. Najczęściej jest to przelew bankowy na konto komornika, wpłata w gotówce lub w książeczce oszczędnościowej w kasie kancelarii komornika.

Ważne: Wadium powinno być wpłacone (zaksięgowane na koncie komornika) najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Jeśli licytant nie wygra aukcji, wadium jest mu zwracane w całości.

Natomiast cena wywoławcza (nazywana również ceną wywołania) to ¾ sumy oszacowania nieruchomości. W odniesieniu do wyżej przytoczonego przykładu, dla mieszkania z ceną oszacowania wynoszącą 337 400,00 zł, cena wywołania wynosi 253 050,00 zł.

Jeśli nieruchomość nie znajdzie kupca w pierwszej licytacji, jej cena jest obniżana w trakcie drugiej aukcji do poziomu 2/3 ceny oszacowania. Jednak ze względu na atrakcyjną cenę mieszkania już w pierwszej licytacji rzadko kiedy dochodzi do drugiej.

Jak wygląda licytacja komornicza mieszkania?

Licytacja mieszkania odbywa się przeważnie w sali Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości – pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Ma ona charakter publiczny, otwarty. Każdy może w niej uczestniczyć w roli widza, natomiast licytować mogą wyłącznie te osoby, które wpłaciły wadium i spełniły pozostałe warunki podane w obwieszczeniu.

Na początku licytacji komornik przedstawia najważniejsze informacje dotyczące licytowanej nieruchomości i dłużnika. Następnie podaje cenę wywołania, minimalną wysokość postąpienia (nie mniej niż 1% ceny wywołania, po zaokrągleniu wzwyż do pełnych złotych) i wzywa do licytowania.

Licytanci składają swoje oferty ustnie. Cena wywoławcza mieszkania może być podbijana w trakcie aukcji wielokrotnie, aż do momentu, gdy zaoferowana zostanie najwyższa kwota. Komornik obwieszcza ją trzykrotnie, jeśli w tym czasie nie pojawi się wyższa oferta, zamyka licytację, a sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz licytanta, który zaproponował najwyższą cenę nabycia nieruchomości.

Komornik zobowiązany jest do sporządzenia protokołu z przeprowadzonej licytacji.

Formalności po wygraniu licytacji komorniczej

Gdy wydane przez sąd postanowienie o udzieleniu przybicia uprawomocni się (składanie odwołań i skarg na licytację możliwe jest w ciągu 7 dni od momentu jej zakończenia się), sąd wzywa licytanta, który wygrał aukcję, do wpłacenia w wyznaczonym terminie ceny nabycia nieruchomości, pomniejszonej o wpłacone wcześniej wadium.

Po wpłacie pieniędzy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które z chwilą uprawomocnienia się przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Tak wydana decyzja jest podstawą do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Ważne: Do przeniesienia prawa własności nie jest wymagana odrębna umowa w formie aktu notarialnego. Aktem własności jest prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności.

Dla kogo taka forma inwestowania w nieruchomości?

Inwestycje w nieruchomości (zwłaszcza mieszkaniowe) od wielu lat są uznawane za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Nie dziwi więc fakt, że przetargi i licytacje mieszkań cieszą się coraz większą popularnością. Inwestorzy widzą w nich szansę na nabycie nieruchomości w naprawdę atrakcyjnej cenie.

Zakup mieszkania w przetargu lub licytacji to również ciekawa alternatywa dla osób, których nie stać na kupno mieszkania po cenie rynkowej. Nikt tutaj nie wymaga doświadczenia w przeprowadzaniu tego typu transakcji czy też specjalistycznej wiedzy.

Aczkolwiek w przypadku osób profesjonalnie zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości nie bez znaczenia jest znajomość rynku, umiejętność wyszukiwania okazji i szacowania ich potencjału.