Z tego artykułu dowiesz się:

• Kim jest deweloper?
• Deweloper i działalność deweloperska
• Deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni
• Umowa z deweloperem – na co zwrócić uwagę?
• Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?
• Reklamacje u dewelopera
• Negocjacje z deweloperem – czy są możliwe?
• Jak sprawdzić rzetelność dewelopera?
• Działalność i umowa deweloperska w pytaniach i odpowiedziach

Na rynku nieruchomości istnieje możliwość nabywania domów lub mieszkań z rynku wtórnego za pomocą kredytu hipotecznego, ale równie dobrze można zdecydować się na zakup nowej nieruchomości od dewelopera. Warto zrozumieć, kim dokładnie jest deweloper oraz jakie ramy prawne regulują jego działalność w Polsce. Podjęcie decyzji o zakupie nowego mieszkania wymaga zastanowienia się nad różnymi aspektami.

Kim jest deweloper?

Czy chcesz dowiedzieć się kim jest deweloper oraz jakie są jego główne zadania? Z formalnego punktu widzenia, deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Jego głównym zajęciem jest konstruowanie nieruchomości, niekoniecznie jednak mieszkalnych. Na rynku działają również deweloperzy budujący biurowce, obiekty handlowe czy przemysłowe. Ważne jest, aby zrozumieć, że deweloper nie buduje domów czy biur dla siebie, lecz z zamiarem sprzedaży lub wynajmu.

Powszechnie akceptowaną definicję dewelopera znajdziesz w przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, skrócie zwanej ustawą deweloperską. Warto jednak zauważyć, że ta definicja nie jest wyczerpująca. Ustawa deweloperska jedynie wskazuje, że deweloper to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a następnie przeniesienia tego prawa na nabywcę. Jest to jednak ograniczone do deweloperów budujących obiekty mieszkalne, nie obejmując tych, którzy zajmują się projektowaniem i budową obiektów komercyjnych.

Deweloper i działalność deweloperska

Jeśli interesuje Cię temat zakupu działki budowlanej, zajrzyj tutaj: Kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej – warunki

Deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni

Czy każdy może pełnić rolę dewelopera, i jakie kroki należy podjąć, by stać się przedsiębiorcą w tej dziedzinie? Wymaga to spełnienia szczególnych kryteriów, które wynikają bezpośrednio z przepisów ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego.

Wśród deweloperów można wyróżnić tych, którzy specjalizują się w konstruowaniu nowych mieszkań lub domów jednorodzinnych, a także tych, którzy skupiają się na budowie obiektów komercyjnych, takich jak hotele, biurowce czy obiekty handlowe. Deweloperzy prowadzący działalność deweloperską w sektorze komercyjnym, głównie skupiają się na relacjach B2B (Business to Business), podczas gdy inni działają w sektorze B2C (Business to Consumer). Niemniej jednak, istnieje możliwość, że deweloper, który dotychczas zajmował się budownictwem mieszkaniowym, zdecyduje się poszukać nowych rynków i rozwijać swoją firmę w kierunku komercyjnej działalności deweloperskiej, co pozwoliłoby na zróżnicowanie źródeł dochodu.

Deweloper zgodnie z ustawą jest zobowiązany do otwarcia rachunku powierniczego, na który nabywcy mieszkań czy innych lokali wpłacają środki. Planując swoją inwestycję, musi także samodzielnie zabezpieczyć finansowanie budowy, ponieważ wpłaty od nabywców z rachunku powierniczego są wypłacane etapami lub w całości po ukończeniu budowy. Obowiązkiem dewelopera jest również nadzór nad procesem budowlanym oraz kontrola postępu prac. Deweloper może również podjąć decyzję o wykończeniu mieszkań w zbudowanym obiekcie, przy czym stopień wyposażenia lokali mieszkalnych może być zróżnicowany.

Umowa z deweloperem – na co zwrócić uwagę?

Przed przystąpieniem do podpisywania umowy z deweloperem, na przykład w sprawie zakupu mieszkania, ważne jest, abyś znał warunki, jakie powinna ona spełniać, a które zostały określone w ustawie deweloperskiej. Niemniej jednak, zanim dojdzie do finalnego podpisania umowy deweloperskiej, zazwyczaj konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej, w ramach której strony zobowiązują się do podpisania ostatecznej, określonej umowy przyszłej.

O procesie zakupu mieszkania przeczytasz tutaj: Bezpieczny zakup mieszkania – krok po kroku

Zgodnie z przepisami ustawowymi, umowa deweloperska musi być przygotowana i zawarta w formie aktu notarialnego, a cały proces zawierania takich umów podlega nadzorowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia prawa własności domu lub mieszkania na nabywcę po zakończeniu projektu. Ty, jako nabywca nowego lokalu mieszkalnego, z kolei zobowiązujesz się do dokonania płatności pieniężnej na rzecz dewelopera jako zadatku na cenę nabycia prawa własności nieruchomości.

Przed podpisaniem przedstawionej ci umowy deweloperskiej zaleca się dokładne zapoznanie się z jej treścią. W przypadku niejasności warto skonsultować się z deweloperem lub skorzystać z pomocy prawnika lub radcy prawnego. Specjalista może przeanalizować zapisy umowy, co pozwoli ci na pełne zrozumienie tego, co dokładnie podpisujesz. Warto pamiętać, że przy zawieraniu umowy deweloperskiej wiążą się pewne koszty, takie jak wynagrodzenie notariusza, koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, które są równo dzielone pomiędzy ciebie a dewelopera.

Dowiedz się więcej o kosztach notarialnych: Ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości?

Umowa deweloperska powinna zawierać następujące informacje i postanowienia:

1. Określenie stron umowy.
2. Miejsce i data podpisania umowy deweloperskiej.
3. Cena nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
4. Informacje dotyczące kupowanej nieruchomości, takie jak położenie i istotne cechy.
5. Informacje o nieruchomości, na której przeprowadzane jest przedsięwzięcie deweloperskie, włączając powierzchnię działki, stan prawny, właściciela lub użytkownika wieczystego, a także informacje o obciążeniach hipotecznych i służebnościach.
6. Lokalizacja lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym.
7. Powierzchnia, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych zobowiązanych do realizacji przez dewelopera.
8. Termin przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
9. Wysokość, terminy i warunki spełnienia płatności na rzecz dewelopera.
10. Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, w tym numer rachunku, zasady dysponowania środkami i koszty prowadzenia.
11. Numer pozwolenia na budowę, organ wydający oraz informacja o jego charakterze ostatecznym lub zaskarżonym.
12. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.
13. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
14. Warunki zwrotu wpłaconych środków deweloperowi w przypadku odstąpienia od umowy.
15. Wysokość odsetek i kar umownych.
16. Sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
17. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego od dewelopera i zapoznaniu się z jego treścią.
18. Oświadczenie o poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o dostępności dokumentów i stanu prawnego nieruchomości.
19. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o możliwości odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
20. Informacja o zgody banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności po pełnej wpłacie ceny przez nabywcę, jeśli taki obciążenie istnieje.
21. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia praw własności oraz niezbędnych praw korzystania z lokalu na nabywcę.

Przy analizie umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę, czy w dokumentacji przewidziano zabezpieczenia dla twoich środków finansowych. Wszystkie płatności dokonywane na rzecz budowy mieszkania lub domu przez dewelopera powinny być kierowane bezpośrednio na rachunek powierniczy, który może przyjąć formę otwartą lub zamkniętą.

W przypadku rachunku powierniczego otwartego, Inspektor Nadzoru Budowlanego po zakończeniu danego etapu budowy odwiedza plac budowy i sprawdza, czy deweloper zrealizował wszystkie prace zgodnie z wcześniejszym harmonogramem. Jeśli część z nich nie została wykonana, wypłata środków z otwartego rachunku powierniczego może zostać wstrzymana. Deweloper nie ma swobodnego dostępu do tych środków; może nimi dysponować wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której rachunek powierniczy został utworzony.

Zobacz czym jest transza: Co to jest transza przy kredycie hipotecznym?

W przypadku korzystania z zamkniętego rachunku powierniczego dla dewelopera w banku, wypłata środków, również częściowo od ciebie, następuje po przeniesieniu na was praw wynikających z umowy deweloperskiej. Pieniądze z tego zamkniętego rachunku powierniczego deweloper otrzyma dopiero po podpisaniu aktu notarialnego umowy przenoszącej na ciebie prawo własności do nieruchomości. Ten mechanizm stanowi solidne zabezpieczenie w przypadku upadłości dewelopera, ponieważ bank wypłaci ci środki za mieszkanie, które jeszcze nie zostało przekazane.

Warto pamiętać, że pomimo przeoczenia niekorzystnych postanowień w umowie deweloperskiej, nie będziesz ponosił konsekwencji. Artykuł 28 ustawy deweloperskiej gwarantuje ci należytą ochronę. Zgodnie z tym artykułem, jeśli postanowienia umowy deweloperskiej są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, zostaną uznane za nieważne, a zastosowane zostaną odpowiednie przepisy ustawy. Stanowi to ochronę przed potencjalnie nieuczciwymi zapisami wprowadzonymi przez dewelopera. Nawet jeśli wyrażasz zgodę na warunki niekorzystne dla ciebie, jeśli te postanowienia są sprzeczne z obowiązującymi przepisami, nie będą one dla ciebie wiążące.

Przeczytaj również: Jakie prawa ma klient upadłego dewelopera?

Masz możliwość odstąpić od umowy deweloperskiej, ale tylko w określonych sytuacjach przewidzianych prawem. Masz na to zawsze 30 dni od daty podpisania umowy, jednak konieczne jest spełnienie jednej z poniższych przesłanek:

1. Prospekt informacyjny dostarczony przez dewelopera nie zawiera wszystkich wymaganych ustawowo informacji.
2. Umowa deweloperska nie obejmuje wszystkich elementów wymaganych przez przepisy prawne.
3. Zapisy umowy są sprzeczne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego.
4. Prospekt informacyjny lub jego załączniki zawierają informacje niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
5. Deweloper nie udostępnił ci prospektu informacyjnego lub któregoś z jego załączników.

Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy sprzedaży mieszkania?

Przepisy ustawy deweloperskiej zapewniają obszerną ochronę prawna dla osób, które planują zakup mieszkania lub domu od dewelopera. W momencie składania zapytania o ofertę w takiej firmie, jako potencjalny nabywca, powinieneś otrzymać prospekt informacyjny, który precyzyjnie określa, co obejmuje daną propozycję.

Zgodnie z artykułem 21 ustawy deweloperskiej, jako kupujący masz prawo do wglądu w pewne dokumenty związane z realizowanym projektem budowlanym i samym deweloperem. Na twoje żądanie deweloper ma obowiązek bezpłatnie udostępnić w swojej siedzibie takie dokumenty jak:

1. Aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości.
2. Kopia pozwolenia na budowę.
3. Projekt architektoniczno-budowlany inwestycji.
4. Kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
5. Sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata.

Skorzystaj z przysługującego ci prawa i zapoznaj się z wymienionymi dokumentami, które pozwolą ci lepiej zrozumieć sytuację finansową dewelopera, z którym zamierzasz zawrzeć umowę. Dzięki nim uzyskasz informacje na temat planowanej inwestycji oraz sprawdzisz, czy wszystkie związane z nią formalności zostały należycie dopełnione, a także czy budowa jest zgodna z obowiązującym prawem.

Reklamacje u dewelopera

Istnieje możliwość, że mieszkanie odebrane od dewelopera nie spełni twoich oczekiwań lub pojawią się w nim wady, które nie powinny wystąpić. W takich sytuacjach masz zapewnioną ochronę prawną.

Już w trakcie odbioru mieszkania możesz ocenić, na ile deweloper wypełnił swoje zobowiązania z umowy deweloperskiej. Przysługuje ci prawo do udziału w odbiorze z udziałem specjalisty, który pomoże ocenić poprawność i rzetelność wykonanych prac. Wszelkie błędy i usterki, jakie zostaną zauważone, podlegają zapisowi w protokole. Jeżeli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają zamieszkanie w lokalu, nie musisz podpisywać protokołu odbioru mieszkania. Możesz żądać od dewelopera naprawienia wad i ustalenia nowego terminu odbioru.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu odbioru na uznanie zgłoszonych wad lub ich odrzucenie wraz z uzasadnieniem. Następnie ma 30 dni na usunięcie wad, jeśli zostały one uznane.

Warto zauważyć, że nawet po podpisaniu protokołu odbioru możesz reklamować otrzymane mieszkanie, jeżeli później zauważysz wady, które nie zostały uwzględnione w protokole. Przysługuje ci tzw. prawo rękojmi, które daje ci aż 5 lat od momentu odbioru mieszkania lub domu od dewelopera, aby żądać usunięcia wad. Nawet po upływie tego okresu możesz wystąpić z roszczeniami, jeśli dotyczą one zatajonych wad budynku.

Jeśli chcesz skorzystać z prawa rękojmi, musisz dostarczyć deweloperowi pisemną listę stwierdzonych wad i usterek, określając jednocześnie termin ich usunięcia. Jeżeli termin ten zostanie przekroczony, a naprawy nie zostaną przeprowadzone, masz prawo skierować sprawę na drogę sądową, żądając:

• odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu poniesionych kosztów finansowych,
• usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
• obniżenia ceny mieszkania, jednak obniżka musi być proporcjonalna do stopnia, w jakim wartość nieruchomości została obniżona.

Negocjacje z deweloperem – czy są możliwe?

Przy zawieraniu umowy z deweloperem kluczowym aspektem są negocjacje dotyczące ceny nieruchomości, którą planujesz nabyć. Negocjacje te są całkowicie uzasadnione, ponieważ stanowią integralną część procesu transakcyjnego na rynku pierwotnym nieruchomości. Warto o nie walczyć, gdyż średnia różnica między ceną transakcyjną a ofertową nowej nieruchomości zazwyczaj oscyluje na poziomie kilku procent, co przy znacznych kwotach może mieć istotne znaczenie.

Efektywne negocjacje z deweloperem wymagają przedstawienia merytorycznych argumentów, które są dla niego przekonujące. Wśród tych argumentów można wymienić uciążliwe inwestycje planowane w najbliższej okolicy, takie jak linia kolejowa czy stacja benzynowa.

Najlepsze rezultaty w negocjacjach z deweloperem osiągniesz, decydując się na zakup nowej nieruchomości na etapie po zakończeniu przedsprzedaży, ale w stosunkowo wczesnym okresie inwestycji deweloperskiej. To szczególnie korzystne dla ciebie, gdy deweloper finansuje większą część inwestycji ze środków nabywców. W trakcie rozmowy możesz również wspomnieć, że prowadzisz negocjacje z innymi deweloperami, najlepiej wymieniając ich nazwy i wskazując inwestycje realizowane w pożądanej przez ciebie lokalizacji.

Warto negocjować nie tylko cenę nieruchomości, ale również warunki umowy. Często zdarza się, że im większy deweloper, tym mniej skłonny do wprowadzania zmian w zaakceptowanym przez jego prawników wzorze umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić rzetelność dewelopera?

Jeśli masz wątpliwości co do rzetelności dewelopera, zanim podpiszesz z nim umowę na zakup mieszkania, istnieją sposoby, aby zweryfikować jego wiarygodność. Sprawdzenie czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), założonego w 2002 roku jako związek pracodawców, może być jednym z kroków. Członkowie PZFD zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, który stanowi wzorzec właściwych relacji między firmą deweloperską a klientami. Deweloper obecny na liście na stronie www.pzfd.pl może budzić większe zaufanie, jednak jego brak na liście niekoniecznie oznacza nieuczciwości w działalności deweloperskiej.

Warto również sprawdzić, czy deweloper nie posiada zaległości finansowych. Możesz skorzystać z baz takich jak Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG) dla jednoosobowych działalności gospodarczych i spółek cywilnych, a dla spółek z o.o., spółek komandytowych, fundacji lub stowarzyszeń – Krajowy Rejestr Sądowy. Baza internetowa REGON gromadzi informacje o podmiotach gospodarczych w Polsce, niezależnie od formy prawniczej. Wszystkie te rejestry są ogólnodostępne i bezpłatne, umożliwiając sprawdzenie legalności działalności dewelopera.

Kolejnym krokiem w weryfikacji dewelopera może być skonsultowanie for internetowych lub grup dyskusyjnych dla klientów planujących zakup mieszkań. To cenne źródło opinii, w którym można dowiedzieć się, czy dotychczasowi klienci byli zadowoleni, a także zidentyfikować ewentualne problemy i ich przyczyny.

Przeczytaj dodatkowo: Jaka jest różnica między transakcją na rynku pierwotnym i rynku wtórnym?

Działalność i umowa deweloperska w pytaniach i odpowiedziach

Sprawdź, w jaki sposób realizowana jest praktyka działalności deweloperskiej, jakie wydatki ponosi deweloper oraz jakie dokumenty powinny być dołączone do umowy. Otrzymaj odpowiedzi na pytania, które Cię interesują, dotyczące deweloperów i ich funkcjonowania.

Jaki podatek od nieruchomości płaci deweloper?

Deweloper jest zobowiązany do uregulowania podatku od nieruchomości w adekwatnej wysokości, która zależy od rodzaju, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. Wartość tej daniny jest corocznie ustalana poprzez obwieszczenie ministra finansów. Powierzchnia mieszkalna, gruntu, domu lub lokalu usługowego, wyrażona w metrach kwadratowych, stanowi podstawę naliczania podatku od nieruchomości.

Jeśli deweloper decyduje się na sprzedaż nowych mieszkań, zastosowana będzie stawka podatku od nieruchomości właściwa dla budynków mieszkalnych. W przypadku budowy obiektu i wynajmu lokali, pozostawanie właścicielem nieruchomości skutkuje opodatkowaniem stawką przypisaną budynkom mieszkalnym.

Deweloper, planujący wynajmować nowe lokale na cele biznesowe, musi się liczyć z wyższym obciążeniem finansowym z tytułu podatku od nieruchomości. Oprócz tego, do jego obowiązków podatkowych należy również opodatkowanie działalności podatkiem VAT. W przypadku zakupu nowego mieszkania, transakcja podlega obniżonej stawce VAT w wysokości 8%, o ile powierzchnia mieszkania nie przekracza 150 m². W sytuacji, gdy nabywca dokupuje od dewelopera garaż, stawka VAT za miejsce parkingowe wynosi 23%.

Warto zaznaczyć, że choć kwota podatku jest zawarta w cenie nieruchomości, to sam deweloper jest zobowiązany do uregulowania jej w urzędzie skarbowym.

Jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper przy odbiorze mieszkania?

Otrzymanie domu od dewelopera lub mieszkania powinno być łączone z udostępnieniem i przekazaniem stosownej dokumentacji. Wskazane jest, abyś już na wstępie znał zawartość tych dokumentów. Jakie papiery deweloper powinien dostarczyć nabywcy podczas odbioru technicznego? Wśród nich wymienia się:

1. Dokument zawierający pomiary powierzchni mieszkalnej po zakończeniu prac budowlanych.
2. Instrukcja dotycząca użytkowania domu lub mieszkania.
3. Protokół odbioru technicznego.

Dodatkowo, na życzenie kupującego, deweloper jest zobowiązany dostarczyć kopię pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Cały zestaw dokumentów, które muszą zostać przekazane przez inwestora (dewelopera) przy oddawaniu obiektu, został szczegółowo określony w artykule 60 ustawy Prawo budowlane.

Jak korelują ze sobą odbiór mieszkania i przeniesienie własności? Formalny odbiór techniczny i faktyczny mieszkania jest etapem poprzedzającym przeniesienie prawa własności do nieruchomości. Ten proces następuje na podstawie aktu notarialnego, który zostaje zawarty między stronami po zakończeniu wymienionych procedur odbiorczych.

Co się dzieje, jeśli deweloper nie oddaje mieszkania w terminie?

W przypadku opóźnienia w przekazaniu lokalu, oznacza to, że deweloper nie spełnił warunków umowy, co uprawnia do żądania od niego zapłaty kary. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany ponieść konsekwencje za nieprzestrzeganie ustalonych terminów.

Odszkodowanie za opóźnienie, wyrażone w postaci kary umownej, stanowi istotny element umowy w przypadku nieterminowego przeniesienia własności lokalu. Kara może zostać nałożona w sytuacji przekroczenia terminu odbioru mieszkania.

Dodatkowo, za opóźnienie w dostarczeniu mieszkania przysługują odsetki ustawowe, których wysokość nie może przewyższać ustalonej kary umownej dla dewelopera.

Wysokość kary umownej zależy od długości opóźnienia i może być wyrażona jako procent ceny mieszkania lub jako kwota stała za każdy dzień przekroczenia terminu, liczona od pierwszego dnia po wyznaczonym terminie. Zazwyczaj wynosi ona od 0,01% do 0,03% wartości mieszkania za każdy dzień spóźnienia.

Jednakże, istnieją sytuacje, w których deweloper jest zwolniony z odpowiedzialności za opóźnienie w przekazaniu nieruchomości klientowi. Umowa może zawierać klauzule wyłączające odpowiedzialność za opóźnienia, takie jak:

1. Czynniki o charakterze administracyjnym,
2. Czynniki pogodowe,
3. Konieczność wykonania dodatkowych prac.

W przypadku obecności takich postanowień w umowie deweloperskiej, bezcelowe staje się żądanie od dewelopera zapłaty kary, gdyż sytuacje te wyłączają go spod odpowiedzialności.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej?

Deweloper może postanowić zerwać umowę zawartą z klientem z różnych przyczyn, jednak jest to możliwe jedynie w ściśle określonych przypadkach, jak to przewidziano w przepisach.

Zgodnie z artykułem 29 ustęp 4 Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper może zerwać umowę w sytuacji, gdy nabywca nie ureguluje świadczenia pieniężnego w ustalonym terminie lub niezapłaconej kwoty, mimo otrzymania pisemnego wezwania do uregulowania zaległości w ciągu 30 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednakże, odstąpienie od umowy nie będzie możliwe, jeśli nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego z powodu siły wyższej. Istnieje także inny przypadek, w którym deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od umowy z nabywcą.

Zgodnie z ustępem 5 tego samego artykułu, deweloper ma prawo zerwać umowę deweloperską, jeśli nabywca dwukrotnie nie stawi się do odebrania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub nie podpisze aktu notarialnego przenoszącego na niego prawa, o których mowa w art. 1 ustawy, mimo otrzymania dwóch pisemnych wezwań z odstępem co najmniej 60 dni.

Warto podkreślić, że wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której nabywca nie pojawi się do odebrania lokalu z powodu działania siły wyższej.

W nowych przepisach ustawy deweloperskiej wprowadzono także zapis dotyczący kary za zerwanie umowy przez dewelopera. Jeśli zerwanie umowy nastąpi z jego winy, deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Chociaż umowa może zawierać klauzulę umożliwiającą odstąpienie od niej bez podania przyczyny, takie postanowienia są sprzeczne z prawem i zazwyczaj uznawane są za nieważne.

Kiedy deweloper zakłada księgę wieczystą?

W przypadku, gdy deweloper finansuje budowę nieruchomości mieszkalnej poprzez kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym, bank, będący wierzycielem hipotecznym, zostanie ujawniony w księdze wieczystej całego wybudowanego budynku. W takiej sytuacji mówimy o hipotece dewelopera.

Aby uniknąć tego rodzaju obciążenia, kupujący nieruchomość mieszkalną powinni żądać od dewelopera wyodrębnienia lokalu, a umowa deweloperska będzie podstawą do wpisu roszczeń do księgi wieczystej. Te roszczenia obejmują:

1. Wybudowanie budynku.
2. Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.
3. Przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę.
4. Przeniesienie niezbędnych praw do korzystania z lokalu na nabywcę.

Zapisanie tych roszczeń w księdze wieczystej dla całej inwestycji mieszkaniowej stanowi solidną ochronę dla nabywcy, szczególnie w przypadku upadłości dewelopera.

Proces założenia księgi wieczystej pojawia się dopiero w momencie zakupu mieszkania, zwłaszcza jeśli jest ono finansowane kredytem hipotecznym z banku. W takim przypadku notariusz, po podpisaniu aktu notarialnego między deweloperem a nabywcą, składa wniosek o założenie księgi wieczystej do Sądu Rejonowego. Sąd natomiast informuje nabywcę o zarejestrowaniu jego prawa własności w księdze wieczystej. Warto zaznaczyć, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym założenie księgi wieczystej nie jest konieczne, chyba że związane jest z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Jak długo deweloper odpowiada za budynek?

Deweloper, po zrealizowaniu budowy obiektu mieszkalnego lub komercyjnego, może sprzedawać lub wynajmować lokale znajdujące się w tym budynku. Warto zauważyć, że sprzedając lokale, nie zwalnia się on od razu z odpowiedzialności za ewentualne wady budynku oraz poszczególnych mieszkań.

Jeśli więc kupujący, po pewnym czasie od zamieszkania w mieszkaniu wybudowanym przez dewelopera, zauważy wady, ma prawo żądać od niego usunięcia tych usterek. Deweloper jest zobowiązany do przeprowadzenia prac mających na celu usunięcie wad, a koszty tych prac powinny być pokryte przez dewelopera.

Podczas odbioru mieszkania nabywca może dostrzec pewne wady, co skutkuje sporządzeniem protokołu technicznego z odbioru. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu deweloper musi doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad, wraz z uzasadnieniem decyzji.

Zgodnie z przepisami, deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie wad. Jeśli z różnych powodów nie jest w stanie tego zrobić, może wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Rękojmia dewelopera obejmuje okres dwóch lat od stwierdzenia wady, z wyjątkiem przypadku zbycia nieruchomości, gdzie okres ten wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się po roku od stwierdzenia usterki, w tym samym terminie można złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub o obniżeniu ceny z powodu wady.

Prawa związane z rękojmią obejmują także wady części wspólnych budynku, a mieszkańcy mają 5 lat na ich zgłoszenie od chwili podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

W przypadku wad mieszkania, właściciel może żądać od dewelopera obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, o ile inwestor nie usunie wady. Istnieje także możliwość skorzystania z prawa do wymiany mieszkania na takie, które jest wolne od usterek, zamiast przyjąć propozycję usunięcia wady przez sprzedawcę.