Zakup nieruchomości – co sprawdzić aby uniknąć przykrych niespodzianek
Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości, przeczytaj ten artykuł – zobacz, jakie przykre niespodzianki czekają na Ciebie, jeśli nie sprawdzisz mieszkania, domu, gruntu przed podpisaniem umowy. Kłopoty drogowe, fabryki tuż za ogrodzeniem, problemy remontowe… Niestety pułapek dla kupujących jest wiele. Jeśli je zignorujemy, być może kupiliśmy nieruchomość, płacąc za dużo lub nie mogliśmy z niej korzystać tak, jak marzyliśmy.
Typowe problemy przy zakupie nieruchomości – przykłady
Zakup nieruchomości, takiej jak działka niezabudowana lub działka z budynkami mieszkalnymi lub komercyjnymi lub apartamentami, wymaga weryfikacji przed podpisaniem umowy. Oto 5 typowych przykładów problemów, z jakimi borykają się kupujący, gdy nie sprawdzają dokładnie swojego zakupu.
1. Nabycie nieruchomości będącej wkładem w spółce
Jan Kowalski podpisał przedwstępną pisemną umowę kupna mieszkania i wpłacił kaucję 10%. Przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania okazało się, że jest to wkład właściciela do prowadzonego przez niego biznesu. prowadzi działalność gospodarczą i ma zadłużenie wobec organów podatkowych i ZUS. Kowalski zrezygnował więc z podpisania sprzedaży i poprosił sprzedającego o zwrot kaucji, ale sprzedający stwierdził, że w umowie przedwstępnej nie ma takiego warunku i że jest skłonny do podpisania umowy. Dlatego odmówił zwrotu kaucji. Cena aktywa to 700 000 zł, więc Kowalski traci 70 000 zł.
Czego nie dopilnował Kowalski?
Pan Kowalski powinien sprawdzić, czy w mieszkaniu jest zarejestrowana firma lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą (np. jednoosobowa działalność gospodarcza na podstawie wpisu do rejestru handlowego). Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi zawierać warunek, że sprzedający przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży musi posiadać zaświadczenie z urzędu skarbowego i ZUS stwierdzające brak zaległości podatkowych.
2. Brak drogi publicznej prowadzącej do działki
Marcin Nowak kupił plac pod budowę domu. Okazało się jednak, że przylegająca do działki droga gruntowa nie jest drogą publiczną, więc nie uzyskano pozwolenia na budowę.
Jak można było uniknąć problemów?
Marcin Nowak musi upewnić się (przed podpisaniem umowy sprzedaży), że grunt ma zapewniony publiczny dostęp. Określenie „droga publiczna” oznacza, że musi to być droga prawnie istniejąca, np. droga lokalna, wojewódzka lub krajowa. Taki dostęp może być bezpośredni albo pośredni poprzez inne nieruchomości do których właściciel działki ma prawo własność, albo współwłasności lub służebność.
3. Zakup nieruchomości bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania.
Wstęp do dużych problemów
Rodzina Wiśniewskich kupiła dom w atrakcyjnej okolicy. Niska cena, właściciel chce bardzo szybko sfinalizować transakcję. Rodzina Wiśniewskich długo szukała domu na przedmieściach. Po zakupie urządzają wielkie przyjęcie dla rodziny i przyjaciół, aby pochwalić się swoim wymarzonym domem. Niestety wkrótce po imprezie para otrzymała zawiadomienie, że nieruchomość zostanie przejęta pod budowę ulicy.
Jak można uchronić się przed kłopotami?
Rodzina Wiśniewskich przed podpisaniem umowy kupna domu musi sprawdzić, czy na działce znajdują się planowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego inwestycje publiczne, np.: ul. Gdyby zostali poinformowani, że nieruchomość jest przeznaczona pod budowę lub rozbudowę dróg publicznych w najbliższej przyszłości, nie zawarliby umowy sprzedaży nieruchomości.
4. Trzeba sprawdzić w planie zagospodarowania przestrzennego także nieruchomości sąsiadujące
Karol Malinowski kupił dom w zabudowie bliźniaczej z urokliwymi terenami zielonymi. Rok później został poinformowany o decyzji o budowie zagranicznego centrum handlowego na swojej ziemi. W ciągu roku zamiast drzew, krzewów i trawy za ogrodzeniem stoją auta dostawcze do magazynów i ogromny parking pełen samochodów.
Co poszło nie tak?
Przed podpisaniem umowy kupna domu Karol Malinowski musiał sprawdzić przeznaczenie okolicznej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdyby uzyskał informację, że sąsiednia nieruchomość była wykorzystywana pod działalność handlowo-usługową, być może nie zawierał umowy kupna nieruchomości.
5. Sprawdź czy nabywana nieruchomość nie jest objęta opieką konserwatora zabytków
Karolina Miller kupiła mieszkanie w pięknym budynku. Chciała wymienić okna, ale okazało się, że musi uzyskać zgodę konserwatora zabytków.
Co należało zrobić przed zakupem tej nieruchomości?
Przed podpisaniem umowy kupna mieszkania Karolina Miller musi sprawdzić, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Jeżeli posiadała informację, że budynek jest wpisany do rejestru zabytków, co oznacza, że jakakolwiek przebudowa budynku wymaga zgody zarządcy zabytku, być może nie podpisała umowy kupna mieszkania do zamieszkania. Dom.
Co sprawdzić przed nabyciem nieruchomości?
1. Czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, ewentualne jej nabycie jest ryzykowne, gdyż w takim wypadku gdyby sprzedający nie był właścicielem nieruchomości, nabywcy nie chroni prawo.
2. Czy osoba, która twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości została wpisana w księdze wieczystej jako jej właściciel. W wypadku gdyby okazało się, ze osoba, która sprzedaje nieruchomość nie jest jej właścicielem, ale jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, wówczas umowa sprzedaży dochodzi do skutku i nie może być podważona, chyba że nabywca wiedział, lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że sprzedający nie jest właścicielem.
3. Czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich, którymi mogą być na przykład:
- Hipoteka na rzecz osoby trzeciej na przykład w celu zabezpieczenia zwrotu zaciągniętego kredytu bankowego albo pożyczki. Hipoteka jest to uprawnienie polegające na prawie osoby uprawnionej do zwrotu kredytu lub pożyczki do żądania sprzedaży nieruchomości, jeżeli kredytobiorca nie spłaca kredytu lub pożyczki.
- Służebność na rzecz osoby trzeciej (służebność osobista), albo na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości (służebność gruntowa), polegająca na przykład na prawie przejścia lub przejazdu przez działkę albo na prawie czerpania wody.
- Prawo użytkowania nieruchomości przez określony podmiot na czas oznaczony lub nieoznaczony,
- Prawo dożywocia polegające na tym, że właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przyjęcia określonej osoby jako domownika oraz do zapewnienia jej dożywotnio utrzymania,
- Prawo pierwokupu może wynikać z umowy albo z przepisu prawa. Jest to prawo określonej osoby polegające na tym, że jeżeli właściciel chce sprzedać nieruchomość, to musi poinformować o tym uprawnionego do pierwokupu, który może ja nabyć na tych samych warunkach.
4. Czy nieruchomość nie jest położona na obszarze na którym planowana jest budowa urządzeń infrastruktury technicznej, na przykład drogi publicznej, linii kolejowej, linii przesyłowej energetycznej, gazowej itd.
5. Czy nieruchomość jest położona na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to istotne dla ustalenia jaką inwestycje można przeprowadzić na danej nieruchomości. W przypadku braku planu miejscowego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla określonej inwestycji.
6. Jeżeli ktoś zamierza nabyć działkę gruntu w celu jej zabudowania budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, konieczne jest dodatkowo sprawdzenie, czy nieruchomość ma swobodny, prawny (nie tylko faktyczny) dostęp do drogi publicznej. W przypadku braku takiego dostępu pozwolenie na budowę nie zostanie wydane.