Czym jest wywłaszczenie?

W praktyce, procedura wywłaszczenia jest realizowana na obszarach określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego w celach publicznych lub w odniesieniu do nieruchomości, dla których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, pod warunkiem że zamierzony cel nie może być osiągnięty w inny sposób niż poprzez wywłaszczenie.

Zasadnicze znaczenie! Jak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 19 listopada 2019 roku (II SA/Lu 579/18): „Ogólna zgodność realizacji celu publicznego z regulacjami zawartymi w planie nie jest wystarczająca. Wymagana jest jednoznaczna wskazówka w konkretnym przepisie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, że na danej nieruchomości ma być lub może być realizowany określony cel publiczny. Aby plan miejscowy stanowił podstawę do zastosowania instytucji przewidzianej w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, musi on nie tylko umożliwiać realizację celu publicznego, ale także precyzyjnie określać lokalizację takiej inwestycji, wskazując nieruchomości, przez które ma ona przebiegać, oraz granice obszaru, który może być przez nią zajęty. Zgoda na zajęcie nieruchomości dotyczy inwestycji, której realizacja została przewidziana w planie miejscowym, co oznacza, że w tym planie ustalono jej przebieg”.

Nie podlegają wywłaszczeniu nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa.

Jakie nieruchomości podlegają wywłaszczeniu?

Kto może dokonać wywłaszczenia?

Organem właściwym do prowadzenia spraw związanych z wywłaszczeniem jest starosta, który wykonuje swoje zadania w ramach administracji rządowej. W przypadku wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa, postępowanie jest inicjowane z urzędu, natomiast w sytuacji wywłaszczenia na rzecz Jednostki Samorządu Terytorialnego (JST) procedura rozpoczyna się na podstawie wniosku złożonego przez organ wykonawczy JST. Dodatkowo, istnieje możliwość wszczęcia postępowania z urzędu w wyniku zawiadomienia złożonego przez podmiot zamierzający realizować cel publiczny.

W jakim celu przeprowadza się wywłaszczenie nieruchomości?

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;
1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
1c) wydzielanie gruntów pod porty i przystanie morskie oraz ich budowa, modernizacja i utrzymanie;
1d) wydzielanie gruntów pod infrastrukturę zapewniającą dostęp do portów lub przystani morskich oraz jej budowa, modernizacja i utrzymanie;

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
2a) budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania lub ich wykorzystania w instalacji odnawialnego źródła energii wytwarzającej biogaz w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r. poz. 1436, 1597, 1681 i 1762 oraz z 2024 r. poz. 834);

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
4a) budowa oraz utrzymywanie morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 182) wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu tej ustawy;

4b) budowa, przebudowa i utrzymanie elektrowni szczytowo-pompowej oraz inwestycji towarzyszącej w rozumieniu odpowiednio art. 2 objaśnienie pojęć pkt 1 i 5 ustawy z dnia 14 kwietnia 2023 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie elektrowni szczytowo-pompowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1113);

5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, o których mowa w art. 165 federacja ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce (Dz. U. z 2023 r. poz. 742, z późn. zm.), szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 1640 oraz z 2024 r. poz. 467), a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

7) Konstrukcja oraz utrzymanie obiektów i urządzeń niezbędnych do zapewnienia obronności państwa, jak również ustanowienie strefy ochronnej dla obszarów zamkniętych, w tym zobowiązania wynikające z umów lub porozumień międzynarodowych, a także działania mające na celu ochronę granicy państwowej lub zapewnienie bezpieczeństwa publicznego. Do tych działań należy również budowa i utrzymanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz placówek dla nieletnich.

8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;

8a) poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;
8b) podziemne bezzbiornikowe magazynowanie wodoru;

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
9c) wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;
9d) wykonywanie urządzeń lub budowli służących zapobieganiu lub zwalczaniu chorób zakaźnych zwierząt;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Należy podkreślić, że cele publiczne określone w Art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie powinny być interpretowane w sposób rozszerzający. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2017 roku (sygn. II OSK 416/16), katalog ten nie może być traktowany jako przykładowy. „Cel publiczny nie jest uzależniony od uznania jakichkolwiek organów, lecz opiera się na przepisach ustawy. W związku z tym, nie każde zamierzenie, którego wynik mógłby być nawet uznany za 'dotyczący ogółu, służący ogółowi ludzi, przeznaczony, dostępny dla wszystkich; ogólny, powszechny, społeczny, nieprywatny’, może być kwalifikowane jako cel publiczny w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz jedynie te, które są zawarte w katalogu celów publicznych wskazanym w art. 6 tej ustawy lub zostały uznane za cel publiczny w innej regulacji prawnej.”

Szczególne tryby wywłaszczenia nieruchomości przewidują przepisy ujęte w n/w ustawach:

1. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
2. Ustawa z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego.
3. Ustawa z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu.
4. Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
5. Ustawa z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących.
6. Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.

Jak wygląda procedura wywłaszczenia nieruchomości?

1. Rokowania.
2. Postępowanie wywłaszczeniowe.
3. Rozprawa administracyjna o wywłaszczeniu.
4. Wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu.
5. Wywłaszczenie – pozbawienie praw do nieruchomości wywłaszczanej.

1. Rokowania (Art. 114 u.g.n.)

Inicjacja postępowania wywłaszczeniowego powinna być poprzedzona negocjacjami, w ramach których istnieje możliwość zawarcia umowy lub zaproponowania właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości alternatywnej lokalizacji. Negocjacje te prowadzone są pomiędzy starostą, który realizuje zadania w zakresie administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości, jak również osobą posiadającą ograniczone prawo rzeczowe do tej nieruchomości.

W trakcie negocjacji przedstawiane są oferty cenowe dotyczące nieruchomości (działki, budynku) objętej procesem wywłaszczenia, bądź alternatywnie, właścicielowi nieruchomości proponowana jest zamienna nieruchomość w zamian za nieruchomość podlegającą wywłaszczeniu.

W przypadku, gdy w trakcie negocjacji nie wystąpią spory, strony będą miały możliwość zawarcia umowy, na mocy której prawa własności do wywłaszczanej nieruchomości zostaną przeniesione na odpowiedni organ, co uczyni proces wywłaszczenia zbędnym. W przeciwnym razie, jeśli porozumienie nie zostanie osiągnięte w trakcie rokowań, rozpocznie się formalne postępowanie wywłaszczeniowe.

(Wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 kwietnia 2009 r. – II SA/Kr 1307/08).

Obowiązek przeprowadzenia rokowań realizowany jest poprzez złożenie właścicielowi nieruchomości oświadczenia woli, które w rozumieniu prawa cywilnego ma charakter zaproszenia do podjęcia negocjacji dotyczących zawarcia odpowiedniej umowy. W oświadczeniu tym określone zostają warunki nabycia własności nieruchomości.

Ważne! Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć protokół z przeprowadzonych rokowań.

Proces rokowania przyjmuje nieco odmienną formę w sytuacji, w której nieruchomość cechuje się nieuregulowanym stanem prawnym. Dotyczy to szczególnie przypadków, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości zmarł, a postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone. W przypadku braku możliwości ustalenia właściciela nieruchomości, starosta ma obowiązek dokonania publicznego ogłoszenia zamiaru wywłaszczenia nieruchomości w sposób ogólnie akceptowany.

2. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego (Art. 115 u.g.n.)

Zgodnie z postanowieniami artykułu 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z chwilą dostarczenia zawiadomienia stronom lub z dniem wskazanym w ogłoszeniu o rozpoczęciu postępowania, po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu na zawarcie umowy. Starosta, inicjując procedurę wywłaszczeniową, ma obowiązek złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej dotyczącej danej nieruchomości, zawierający informację o rozpoczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W przypadku, gdy stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany, starosta zobowiązany jest do przedłożenia w odpowiednim sądzie wieczystoksięgowym, właściwym dla lokalizacji nieruchomości, wniosku o ujawnienie wzmianki o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w zbiorze dokumentów dotyczących tej nieruchomości.

Jeżeli procedura wywłaszczeniowa nie została zrealizowana, starosta ma obowiązek złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o usunięcie stosownej wzmianki.

Rozpoczęcie procedury wywłaszczeniowej nie przesądza o zakończeniu negocjacji, gdyż nawet w trakcie tego procesu istnieje możliwość zawarcia wiążącej umowy cywilnoprawnej.

Warto zaznaczyć, że na wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego przewidziano okres dwóch miesięcy, liczony od momentu doręczenia zawiadomienia stronom postępowania. Dopiero po upływie tego terminu rozpoczyna się proces wywłaszczenia. Termin rozpoczęcia postępowania wywłaszczeniowego ustala starosta. Należy również podkreślić, że postępowanie wywłaszczeniowe realizowane na rzecz Skarbu Państwa odbywa się z urzędu.

3. Rozprawa administracyjna (Art. 118 u.g.n.)

Elementem postępowania wywłaszczeniowego jest rozprawa administracyjna.

Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję wywłaszczeniową. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.

Rozprawa administracyjna dotycząca wywłaszczenia nieruchomości jest obligatoryjna.

Nie prowadzi się rozprawy administracyjnej w przypadku, gdy nieruchomość nie ma uregulowanej sytuacji prawnej.

Nieruchomość, która została objęta wywłaszczeniem, może być użytkowana do momentu rozpoczęcia prac budowlanych. W przypadku, gdy starosta wyda decyzję o natychmiastowym zajęciu wywłaszczonej nieruchomości, dotychczasowy właściciel nie będzie mógł jej użytkować.

Od decyzji dotyczącej wywłaszczenia przysługuje prawo odwołania się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego.

4. Wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu (Art. 119 u.g.n.)

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać:

1. Oznaczenie organu administracji publicznej.
2. Datę wydania.
3. Oznaczenie stron.
4. Powołanie podstawy prawnej.
5. Rozstrzygnięcie.
6. Uzasadnienie faktyczne i prawne.
7. Pouczenie czy i w jakim trybie służy odwołanie od wydanej decyzji oraz o prawie do zrzeczenia się odwołania i skutkach zrzeczenia się odwołania.
8. Podpis z imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego pracownika organu do wydania decyzji.
9. Ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana.
10. Określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości.
11. Określenie praw podlegających wywłaszczeniu.
12. Wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.
13. Wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości.
14. Zobowiązanie do zapewnienia lokali zamiennych oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali (Art. 116 ust. 1 pkt 5).
15. Ustalenie wysokości odszkodowania.

5. Ujawnienie postępowania wywłaszczeniowego w księdze wieczystej

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (kto i jak ustala wysokość odszkodowania)

Nieruchomość zamienna

Ile czasu ma organ na wydanie decyzji o wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie?

W kontekście wywłaszczenia, organ administracyjny dysponuje określonym terminem na podjęcie decyzji dotyczącej wypłaty odszkodowania. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po zgromadzeniu wszelkich niezbędnych danych o stanie nieruchomości oraz jej wartości. Wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się na podstawie różnorodnych kryteriów, w tym rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji, co ma istotne znaczenie dla przeprowadzenia rzetelnej wyceny.

W przypadku, gdy nie zostanie ustalone odszkodowanie w związku z wywłaszczeniem, prawo do rekompensaty przysługuje właścicielowi nieruchomości, co implikuje, iż odszkodowanie powinno być wypłacone w ustalonym terminie. Należy jednak podkreślić, że wysokość odszkodowania może być zwiększona o dodatkowe koszty, a w sytuacji zmiany wartości nieruchomości w kontekście odszkodowania, kwota ta może być odpowiednio dostosowywana. W sytuacjach, gdy rodzaj nieruchomości nie może być jednoznacznie określony, odszkodowanie ulega redukcji o kwotę wynikającą z braku dokładnych danych, co może mieć wpływ na ostateczną decyzję organu odpowiedzialnego za jego wypłatę.

Odszkodowanie stanowi kluczowy element procedury wywłaszczenia, mającej na celu rekompensację za utratę nieruchomości. W związku z tym, wysokość odszkodowania ustala się na podstawie alternatywnego podejścia w sytuacji wystąpienia różnic w wycenie lub specyfice nieruchomości w danym regionie. Wszystkie procedury oraz terminy powinny być ściśle przestrzegane, aby zapewnić sprawiedliwość oraz transparentność w procesie wypłaty odszkodowania.

Czy wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie za inne szkody?

W kontekście wywłaszczenia kluczowym zagadnieniem pozostaje kwestia odszkodowania za różne straty, które mogą wynikać z utraty nieruchomości w dniu podjęcia decyzji. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu nieruchomości w momencie wywłaszczenia. Wartość przysługującego odszkodowania zależy od wielu czynników, w tym rodzaju nieruchomości oraz jej wartości rynkowej. Odszkodowanie za dodatkowe straty może być przyznane w ramach rekompensaty, obejmując zarówno straty materialne, jak i utracone korzyści.

W przypadku nieruchomości, w których nie ustalono wysokości odszkodowania, osoba, której prawa zostały naruszone w wyniku wywłaszczenia, ma prawo ubiegać się o rekompensatę. Przyznanie takiej rekompensaty wymaga jednak dokładnej analizy stanu faktycznego. Wysokość odszkodowania ustalana jest po uzyskaniu ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego, który przeprowadza wycenę wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawą określenia kwoty odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, co oznacza, że w procesie wyceny uwzględniane są aktualne ceny rynkowe porównywalnych nieruchomości.

W przypadku przyznania odszkodowania, wypłacana jest zaliczka w kwocie ustalonej przez odpowiednie władze, co ma na celu zaspokojenie bieżących potrzeb osoby wywłaszczonej. Z zasobów nieruchomości przyznawane są odpowiednie sumy, które mają na celu złagodzenie negatywnych skutków finansowych związanych z procesem wywłaszczenia. W związku z tym, osoba wywłaszczona ma prawo nie tylko do rekompensaty za utratę nieruchomości, ale również do odszkodowania za inne związane z tym straty.

Podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania

Podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości jest kluczowym zagadnieniem w polskim prawie. W szczególności, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania jest określona na podstawie rynkowych cen oraz specyfiki nieruchomości, co ma na celu zapewnienie sprawiedliwej rekompensaty. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości powinno uwzględniać wszystkie aspekty związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji, w tym również potencjalne przychody, jakie mogłyby być uzyskane z jej eksploatacji.

Warto zaznaczyć, że odszkodowanie powiększa się o kwotę związane z utratą możliwości korzystania z części nieruchomości, a także o inne koszty, które mogą wyniknąć z wywłaszczenia. Niemniej jednak, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę uzyskaną z tytułu innych rekompensat. W ramach odszkodowania należy również uwzględnić prawo do odszkodowania na podstawie przepisów prawa cywilnego oraz administracyjnego. Ostateczne zapłaty odszkodowania następuje po uzyskaniu wszystkich niezbędnych dokumentów oraz przeprowadzeniu rzetelnej wyceny, co pozwala na dokładne określenie wartości nieruchomości dla celów odszkodowania.

W praktyce, odszkodowanie określa się według alternatywnego podejścia, gdy rodzaj nieruchomości nie można określić jednoznacznie. W takich przypadkach, praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania nie można egzekwować, co stawia wyzwania zarówno dla właścicieli, jak i organów administracyjnych. Ustalen

Podstawa prawna:

1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., Art. 21.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości oraz Rozdział 5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.