Na rynku nieruchomości często pojawiają się oferty dotyczące zbycia nieruchomości, w przypadku których dotyczy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest terminem, który wymaga wyjaśnienia i zrozumienia różnic w porównaniu do prawa własności. W niniejszym artykule staramy się przekazać definicje obu tych praw oraz wyróżnić istotne aspekty, które je rozróżniają.

Prawo własności

Definicję prawa własności określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.Kodeks cywilny (Dz.U.2017.0.459), Art. 140, którego treść brzmi:

”W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Na podstawie definicji prawa własności wynika, że posiadacz nieruchomości (rzeczy) ma prawo do jej używania, pod warunkiem przestrzegania wszystkich norm społecznych i ekonomicznych.

To prawo do użytkowania nieruchomości (rzeczy) obejmuje przede wszystkim samo posiadanie nieruchomości oraz czerpanie z niej korzyści.

Prawo do rozporządzania nieruchomością (rzeczą) umożliwia właścicielowi tej nieruchomości przeniesienie własności na inną osobę, innymi słowy, sprzedaż nieruchomości, a także jej wynajem, dzierżawę lub nawet obciążenie nieruchomości innym ograniczonym prawem rzeczowym.

Cywolana definicja prawa własności wyjaśnia te uprawnienia, które regulują to prawo. W szczególności, odnosi się do:

• przepisów zawartych w różnych aktach prawnych, takich jak Kodeks Cywilny, Prawo budowlane oraz Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• norm społecznych, które wymagają zgodności z ogólnymi zasadami współżycia, zwłaszcza dobrego sąsiedztwa. Własność nieruchomości nie może być wykorzystywana w celu nękania sąsiadów ani tylko do zaspokajania osobistych potrzeb i celów;
• społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności, związanego z wyznaczaniem nieruchomości w lokalnych planach zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nieruchomość jest wyznaczona na cele mieszkalne, oznacza to, że nie można prowadzić na niej innej działalności, szczególnie działalności gospodarczej, która byłaby uciążliwa dla sąsiedztwa.

Prawo do rozporządzania nieruchomością (rzeczą) pozwala właścicielowi na zbycie nieruchomości, a umowa w tej czynności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Mówi o tym Art. 155 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, którego treść brzmi:

“Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.”

oraz Art. 158 ww. Ustawy:

“Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Prawo do lokalu mieszkalnego oparte na spółdzielczym własnościowym prawie regulowane jest przez dwie istotne ustawy: Ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Kodeks cywilny, zgodnie z Art. 244 § 1, który precyzuje, że jest to ograniczone prawo rzeczowe.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego stanowi jedną z opcji użytkowania lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnia mieszkaniowa, będąc właścicielem budynku lub mając użytkowanie wieczyste budynku, w którym znajdują się lokale objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, ma uprawnienie do zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości. Przepis ten został określony w Art. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Tekst tego artykułu brzmi:

“Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielnia mieszkaniowej”.

Osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ma dostęp do ograniczonego prawa rzeczowego, które obejmuje dwie kluczowe prerogatywy:

1. Prawo do użytkowania lokalu.
2. Prawo do zarządzania swoim prawem, co obejmuje możliwość wynajmowania lokalu lub oddawania go do darmowego użytkowania, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Te uprawnienia nie wymagają zgody spółdzielni mieszkaniowej.

Jednakże, jeśli osoba chce zmienić przeznaczenie lokalu mieszkalnego na inny cel, na przykład na lokal użytkowy, konieczne jest uzyskanie zgody od spółdzielni mieszkaniowej.

Oznacza to, że osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie jest w stanie korzystać z nieruchomości w taki sam sposób jak właściciel nieruchomości, ponieważ nie jest ona właścicielem gruntu ani budynku, w którym znajduje się mieszkanie.

Prawa w zakresie korzystania z części wspólnych budynku ustala spółdzielnia mieszkaniowa.

Ponadto, zgodnie z Art. 17.1.:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem”.

Zapis powyżej wyjaśnia, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego można przekazać drogą sprzedaży, darowizny, zapisu w testamencie lub obciążenia hipoteką. Umowa dotycząca zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (odrębnego lokalu mieszkalnego) może być ujawnione w księdze wieczystej w taki sam sposób jak prawo własności.

Kiedy zakłada się księgę wieczystą dla lokalu, który posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, informacja o uprawnionym do lokalu jest umieszczana w dziale II księgi wieczystej (rubryka 2.5 księgi wieczystej), a nie w dziale dotyczącym właściciela tego lokalu. Nadal właścicielem lokalu i budynku pozostaje spółdzielnia, która ma także prawa do gruntu, na którym stoi budynek, albo użytkowania wieczystego.

Założenie księgi wieczystej dla lokalu, który jest objęty spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, ma istotne znaczenie, jeśli ktoś chce sprzedać ten lokal. Posiadanie zarejestrowanej księgi wieczystej czyni nieruchomość bardziej wiarygodną.

Osoba nabywająca taki lokal, który ma zarejestrowaną księgę wieczystą, może bez obaw ubiegać się o kredyt bankowy na zakup lub remont takiego lokalu. Zaciągnięcie kredytu wiąże się z koniecznością ustanowienia hipoteki, co oznacza, że bank ma prawo dochodzić spłaty kredytu z nieruchomości, niezależnie od jej obecnego właściciela, i ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami, którzy mają roszczenia wobec właściciela nieruchomości.

Zgodnie z Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Przeczytaj: Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Najważniejsze różnice między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

Istnieje istotna różnica między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, jeśli chodzi o korzystanie z nieruchomości. Warto zaznaczyć, że spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu lub budynku, w którym znajduje się lokal objęty spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

W przypadku praw własności do lokalu, osoba ta ma pełne prawa do korzystania z nieruchomości i podejmowania decyzji dotyczących niej. Natomiast w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, istnieje konieczność konsultacji z radą spółdzielni przy większości decyzji odnoszących się do nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy mówimy o posiadaniu własnościowego lokalu czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia nadal sprawuje kontrolę nad częściami wspólnymi budynku. W obu przypadkach właściciel lub posiadacz mają swobodę w rozporządzaniu swoim lokalem, ale spółdzielnia zarządza obszarami wspólnymi nieruchomości. Wspólne zasady dobrego sąsiedztwa powinny obowiązywać zarówno w przypadku własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności

Przemianowanie spółdzielczego prawa do lokalu na odrębną własność jest zgodne z postanowieniami Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 845).

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu na pisemne żądanie członka lub osoby spoza spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przed zawarciem umowy przez tę osobę, musi ona:

1. uregulować wszelkie zobowiązania spółdzielni związane z budową lokalu, w tym zwłaszcza część kredytowego zadłużenia spółdzielni wraz z odsetkami,
2. uregulować długi z tytułu opłat.

Spółdzielnia mieszkaniowa ma na zawarcie umowy o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności okres 6 miesięcy od daty złożenia wniosku w tej sprawie przez uprawnioną osobę. Wyjątek stanowi sytuacja, w której nieruchomość ma nieuregulowany status prawny zgodnie z Art. 113 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, lub spółdzielnia nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wzniesiony budynek, albo którym byli poprzedni właściciele prawni budynku.

Umowę dotyczącą przekształcenia prawa do lokalu w prawo odrębnej własności sporządza notariusz.

Warto zaznaczyć, że od dnia 31 lipca 2007 r. nie jest już możliwe ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.