Umowa kredytowa – na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy o kredyt?

Podstawą do udzielenia klientowi kredytu bankowego jest umowa sporządzona na piśmie. Określa ona wszystkie prawa i obowiązki stron, czyli kredytobiorcy i kredytodawcy. Bank powinien przedstawić wzorzec umowy klientowi przed podpisaniem, a wszelkie niejasności trzeba wyjaśnić, zanim zostanie zaakceptowana. Sprawdź, na co należy zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy kredytowej z bankiem, przy zawieraniu kredytu gotówkowego, kredytu hipotecznego i każdego innego zobowiązania bankowego.

Czym jest umowa kredytowa – podstawowe informacje

Podstawowym dokumentem, który pozwala na uruchomienie kredytu czy karty kredytowej, jest umowa kredytowa. Jest zawierana pomiędzy bankiem, jako instytucją kredytującą, a klientem, występującym w roli kredytobiorcy. Jeśli więc planujesz zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego lub kredytu na wakacje powinieneś wiedzieć, że bank przedstawi ci do podpisu umowę. Dzieli się ona właściwie na dwie części:

• cześć pierwszą – ogólne warunki,
• część drugą – opis indywidualnej sytuacji osoby, która ubiega się o kredyt.

Definicja umowy kredytowej jest właściwie tożsama z pojęciem kredytu bankowego z ustawy Prawo bankowe. Art. 69 stanowi, że przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel.

Kredytobiorca z kolei, jako druga strona owej umowy, zobowiązuje się do korzystania z pozostawionej do dyspozycji kwoty na warunkach określonych w tym dokumencie, a zwłaszcza do zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty. Musi również zapłacić prowizję od udzielonego kredytu, choć niekiedy banki odstępują od jej pobrania.

Na co zwrócić uwagę podczas zapoznawania się z umową kredytową?

Nigdy nie powinieneś nic podpisywać bez wcześniejszego przeczytania treści danego dokumentu. Twój własnoręczny podpis wskazuje, że zgadzasz się z postanowieniami umowy. Dlatego ważne jest, byś wnikliwie zapoznał się z jej treścią, w szczególności jeśli będzie to umowa kredytowa.

Na co zwrócić uwagę, kiedy czytasz umowę o kredyt? Na wszystkie kwestie kosztowe, które cię obciążają – prowizje za udzielenie kredytu, za podwyższenie jego kwoty czy za wcześniejszą, przedterminową spłatę. Ponadto ważne jest to, w jaki sposób ma odbywać się ewentualna zmiana wysokości oprocentowania kredytu, jeśli zaciągasz kredyt ze zmienną stopą procentową.

Ważnym elementem umowy jest kwota udzielanego kredytu – powinna być wyrażona słownie i liczbowo, tak by nie było co do niej żadnych wątpliwości. Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny lub kredyt konsolidacyjny, musisz określić cel finansowania, który bank umieści w dokumencie. Sprawdź, czy wszystko zostało pod tym względem poprawnie wpisane.

Zobacz też w umowie kredytowej, jakie warunki stawia bank przed uruchomieniem zobowiązania. Lista dokumentów, jakie powinieneś dostarczyć do banku, może być pokaźna. Przeanalizuj harmonogram spłaty, który jest integralnym elementem umowy kredytowej lub dołączonym do niej dokumentem.

Pamiętaj, by poprosić zawsze o wyjaśnienie niejasnych postanowień umowy kredytowej. Nie musisz się na nie zgadzać – negocjuj, a być może wypracujesz lepsze warunki kredytowania od tych, które zostały ci przedstawione przez bank. To szczególnie istotne, gdy zamierzasz podpisać umowę kredytu hipotecznego, która wiąże cię z kredytodawcą nawet na ponad 20 lat.

Musisz wiedzieć, że bank ma prawny obowiązek przesłania ci wzoru umowy kredytowej odpowiednio wcześnie, tak byś miał czas się z nią zapoznać.

Jakie informacje zawiera umowa kredytowa?

Prawo bankowe określa, co należy zawrzeć w umowie kredytowej. Elementy, które powinny się w niej znaleźć, obejmują takie informacje, jak:

• oznaczenie stron umowy, czyli kredytobiorcy i kredytodawcy;
• wysokość kwoty kredytu i walutę, w jakiej jest ona wyrażona;
• cel kredytowania;
• zasady i termin spłaty kredytu;
• wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
• sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
• zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
• terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
• wysokość prowizji, jeśli umowa ją przewiduje;
• warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

Szczególne warunki zawierania umów o kredyt bankowy obowiązują dla zobowiązań denominowanych lub indeksowanych do waluty innej niż waluta polska. Wówczas dokument musi uwzględniać także szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego wyliczana będzie kwota kredytu, jego transz, rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty lub spłaty kredytu.

Strony umowy w przypadku udzielania kredytu bankowego powinny być dokładnie określone. Ty jako kredytobiorca podajesz w tym miejscu swoje imię i nazwisko, numer PESEL, adres oraz numer i serię dowodu osobistego w celu dowiedzenia swojej tożsamości w banku. Bank podaje zaś nazwę, adres, numer NIP i REGON.

Na umowie powinny też znaleźć się podpisy kredytobiorcy i kredytodawcy (zwykle przedstawiciela, pracownika banku), a dodatkowo każda strona dokumentu powinna być parafowana przez obie strony. Co powinieneś jednak sprawdzić, zanim złożysz podpis, który przypieczętuje twoją umowę kredytową?

Umowa kredytu hipotecznego – najważniejsze informacje

Poważnym, wieloletnim zobowiązaniem finansowym jest z reguły kredyt hipoteczny. W jego specyfice leży celowość wykorzystania środków pieniężnych, jakie zostaną ci udostępnione przez bank. Masz tu do czynienia z kredytem mieszkaniowym, dla którego podstawowym zabezpieczeniem spłaty jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości mieszkalnej.

W przypadku kredytu hipotecznego w umowie obowiązkowo musi znaleźć się precyzyjnie określony cel finansowania. Banki mają ustalony katalog celów, jakie mogą być sfinansowane za pośrednictwem udzielanego przez nie kredytu hipotecznego. Uzyskane w ten sposób pieniądze możesz spożytkować między innymi na:

• zakup domu lub mieszkania,
• budowę domu,
• rozbudowę, przebudowę lokalu mieszkalnego,
• adaptację lokalu niemieszkalnego na mieszkalny itp.

W ramach wniosku kredytowego musisz więc podać do banku, na jaki cel zamierzasz przeznaczyć wnioskowaną kwotę kredytu hipotecznego. Bank wpisze ten cel do wzorca umowy kredytowej.

W umowie o kredyt hipoteczny zwróć także uwagę na to, jak naliczana jest prowizja za udzielenie zobowiązania, jakie oprocentowanie zostanie dla ciebie ustalone, ile wyniesie marża bankowa i mechanizm zmiany stopy procentowej. Ważne jest też, czy będziesz spłacać kredyt w ramach rat równych w okresie kredytowania czy rat malejących, a także sposób wypłaty środków – jednorazowo, z góry czy też w transzach.

Umowa kredytu gotówkowego – najważniejsze informacje

Najczęściej okres spłaty przy kredycie gotówkowym czy pożyczce gotówkowej jest krótszy niż przy kredycie hipotecznym, a kwota takiego zobowiązania potrafi być wielokrotnie niższa. Jeśli jednak kredyt gotówkowy udzielany jest w kwocie powyżej 1000 zł, umowa musi być zawarta na piśmie.

Nie musi się w niej znaleźć cel finasowania, co jest zgodne ze specyfiką kredytu i pożyczki gotówkowej. Możesz więc dowolnie spożytkować pieniądze pozyskane od banku, nawet na własne przyjemności, zakup samochodu lub opłacenie rachunków za media w swoim domu.

W umowie o kredyt gotówkowy powinieneś zobaczyć, ile ma wynosić udostępniona kwota, jaki jest okres kredytowania i tryb spłaty – ratalny czy jednorazowy. Bank w umowie ustala oprocentowanie kredytu gotówkowego, a także mechanizm jego zmiany. Wskazuje wysokość prowizji i innych opłat, jakie związane są z udzieleniem kredytu lub pożyczki klientowi.

Elementem każdej umowy kredytowej jest też zapis dotyczący typu i wysokości rat kredytu.

Umowa kredytu konsolidacyjnego – najważniejsze informacje

Kolejnym popularnym rodzajem kredytu, jakiego bank udziela na podstawie umowy, jest kredyt konsolidacyjny. Konsolidacja polega na połączeniu ze sobą kilku wcześniej zaciągniętych przez klienta zobowiązań w jedno, większe, na dodatek z reguły z niższą ratą. Jeśli podpisujesz umowę o kredyt konsolidacyjny, to przy jej czytaniu zwróć uwagę na:

• cel kredytowania – spłata konkretnych, wskazanych w umowie zobowiązań finansowych, wraz ze wskazaniem ich kwoty i banków, w których są zaciągnięte;
• forma i moment wypłacenia środków z kredytu konsolidacyjnego – najczęściej banki od razu przelewają odpowiednie kwoty tytułem spłaty kredytów i pożyczek zgłoszonych przez ciebie do konsolidacji, regulując należności wobec twoich wierzycieli;
• koszty finansowania,
• forma spłaty długu,
• możliwe zabezpieczenia – możesz zaciągnąć na przykład hipoteczny kredyt konsolidacyjny.

Opłaty związanie z umową kredytową

Najważniejszym elementem kosztu wynikającego z zaciągania kredytu lub pożyczki są oczywiście odsetki, naliczane zgodnie ze stopą oprocentowania, którą ustaliłeś z bankiem. To ważne, jak wysoka będzie marża bankowa i jaka stała stawka, np. WIBOR(R) 3M, 6M czy 12M, będzie brana pod uwagę przy wyliczaniu ostatecznej wartości procentowej w celu określania odsetek od pożyczanego kapitału.

Powinieneś wiedzieć też, że odsetki nie są jedynym kosztem związanym z zaciąganym kredytem oraz oczywiście podpisywaną umową kredytową. Do grona dodatkowych opłat związanych z umową zalicza się ponadto:

• prowizję za udzielenie zobowiązania – czasem można uniknąć jej naliczania, np. wtedy, gdy zaciągniesz kredyt z ubezpieczeniem lub w ramach sprzedaży wiązanej (cross-sellingu);
• opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczenia spłaty kredytu;
• składki na możliwe ubezpieczenia kredytowe;
• opłatę związaną z aktywnością banku, np. wydaniem zaświadczenia o wysokości kapitału kredytowego pozostałego do spłaty;
• prowizję za przedterminową, całościową lub częściową spłatę kredytu.

Dodatkowe opłaty naliczane do kredytu oraz ujęte obowiązkowo w umowie kredytowej mogą mieć różną wysokość i typy, w zależności od rodzaju zaciąganego zobowiązania.

Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy kredytowej?

Kredytobiorca powinien mieć świadomość, że zarówno on sam, jak i bank, czyli bank, mają możliwość wypowiedzenia umowy kredytowej. Musisz wypełniać skrupulatnie wszystkie warunki  zawarte w dokumencie, pod którymi się podpisałeś. Dlatego tak ważne jest czytanie tego, co przedstawia ci bank.

Jeśli nie dopełniasz warunków, może stać się to dla banku powodem do wypowiedzenia ci umowy. Dochodzi jednak do tego rzadko, a jeśli tak się stanie, bank zażąda od ciebie spłaty całości zobowiązania w określonym, zwykle krótkim terminie.

Jeśli wypowiedzenie umowy kredytowej zostało dokonane zgodnie z prawem i zgodnie z jej postanowieniami, nie może zostać cofnięte. W przypadku jednak, gdy bank uchybił warunkom wypowiedzenia, możesz podać go do sądu i walczyć o swoje prawa.

Musisz też wiedzieć, że umowa kredytowa zawarta niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zostanie uznana za nieważną. Jeśli nawet podpisałeś ją wiele lat temu i wywiązywałeś się ze swoich obowiązków jako kredytobiorcy, nie jest to istotne. Kiedy taki dokument jest nieważny? Wtedy, gdy:

• zawiera zapisy niezgodne z prawem,
• zawiera błędy formalne,
• zabezpieczenie spłaty kredytu zostało ustanowione w kwocie nieproporcjonalnej do kwoty długu,
• nie ma zgody osoby trzeciej odpowiedzialnej za spłatę kredytu lub pożyczki.

Jeśli sam zauważysz, że w twojej umowie są podobne błędy, które powodują łamanie przepisów prawa, możesz dochodzić jej nieważności przed sądem.

Podpisanie umowy a uruchomienie kredytu

Po podpisaniu umowy kredytu nie musi od razu dojść do uruchomienia środków, czyli w istocie wypłaty pieniędzy. – na twoje konto albo na konto np. sprzedającego nieruchomość, jak to się dzieje przy kredycie hipotecznym. W dokumencie tym najczęściej bank wskazuje, ile trwa uruchomienie kredytu hipotecznego, gotówkowego czy innego. Podpisanie umowy a uruchomienie kredytu są ściśle ze sobą związane. W zależności od tego, jakie postanowienia znalazły się w treści, okres wypłaty środków może być różny.

Podpisanie umowy nie musi oznaczać, że w tym samym dniu zostanie wypłacona kwota kredytu. Umowa kredytu hipotecznego wymaga np. przedstawienia w banku aktu notarialnego zakupu nieruchomości, potwierdzenia ustanowienia hipoteki czy wykupienia ubezpieczenia pomostowego i złożenia wniosku o wpis do hipoteki oraz potwierdzenia ubezpieczenia nieruchomości.

Warunkiem wypłaty środków mogą być też udokumentowanie, że klient ma odpowiednio wysoki wkład własny, i zawarcie ubezpieczenia na życie. Dopiero, gdy kredytobiorca spełni wszystkie zakładane umową warunki, bank może uruchomić zobowiązanie. Instytucja bankowa wskazuje w umowie czas na uruchomienie kredytu.

Zdarza się, że przy wypłacie kredytu w transzach, z czym masz do czynienia w przypadku kredytu budowlano-hipotecznego, kolejne uruchamiane są nie wraz z podpisaniem umowy, ale po zakończeniu kolejnego etapu budowy, np. stanu surowego otwartego, stanu surowego zamkniętego, stanu pod klucz oraz po okazaniu odpowiednich rachunków i faktur za zakup materiałów budowlanych.

Umowa kredytowa a wcześniejsza spłata kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu w umowie kredytowej powinna być szczegółowo określona. Bank powinien wskazać warunki, na jakich możliwe jest przedterminowe spłacenie długu. Jeśli chodzi o kredyt gotówkowy do kwoty 255 550 zł, to możliwy jest jego wcześniejszy zwrot środków właściwie w każdym czasie na podstawie przepisów ustawy o kredycie konsumenckim.

Art. 48 tej ustawy stanowi, że konsument ma prawo w każdym czasie do spłaty całości lub części kredytu przed terminem określonym w umowie. Bank nie może przy tym uzależniać wcześniejszej spłaty kredytu od tego, czy zostanie o tym poinformowany przez konsumenta.

Dodatkowo wcześniejsza spłata kredytu przynosi proporcjonalny zwrot prowizji, jaką opłacasz z tytułu przystąpienia do zobowiązania. Musisz jednak wiedzieć, ze niektóre banki naliczają pewną prowizję od pozostałej do spłaty kwoty kredytu jako rekompensatę za utracony dochód z tytułu odsetek, które nie będą już naliczane.

Prawo wcześniejszej spłaty kredytu obowiązuje także, choć w związku z nieco inną podstawą prawną, w przypadku kredytów hipotecznych. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego zapewniona jest na podstawie przepisów ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku.

W każdym momencie możesz dokonać przedterminowej spłaty części lub całości zobowiązania. Wystarczy, że będziesz o to wnioskował do swojego banku. We wniosku powinieneś zawrzeć prośbę o udzielenie informacji o opłatach związanych z szybszą spłatą kredytu, jeśli nie zostały one określone w twojej umowie. Możesz też odzyskać pieniądze za odsetki i wszelkie inne koszty przypadające za okres, który miałeś na spłacenie zobowiązania.

Niemniej w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową po 3 latach od chwili podjęcia regularnej spłaty bank nie będzie już mógł naliczyć opłaty za przedterminową spłatę, a jeśli zdecydujesz się na taki krok wcześniej, opłata nie może przekroczyć 3 proc. spłacanej kwoty.

Umowa kredytowa i okres karencji – jak go rozumieć?

Umowa kredytowa może zakładać karencję kredytu, czyli opóźnienie spłaty kapitałowej części raty. To czasowe zawieszenie spłaty kapitału, ale klient musi regularnie spłacać część odsetkową raty czy też składki na ubezpieczenie. Najczęściej taka opcja wpisana jest w umowę kredytu hipotecznego, ale może być zastosowana w indywidualnych przypadkach kredytu gotówkowego, samochodowego, inwestycyjnego itp.

Karencja jest przyznawana przez bank, ale tylko na wniosek klienta. Może ona wynosić miesiąc, kilka miesięcy, a nawet kilka lat – zwykle maksymalnie 3 lata. Trzeba wiedzieć też, że skorzystanie z karencji spłaty kredytu powoduje, że wydłuża się okres spłaty odsetek, w wyniku czego dochodzi do wzrostu ogólnych kosztów kredytowania.