Umowa darowizny nieruchomości – notariusz, podatki i inne koszty
Umowa darowizny nieruchomości powinna być obowiązkowo złożona przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy darowizny wiąże się z poniesieniem przez obdarowanego pewnych kosztów, opłat i podatków.
Do kosztów należy zaliczyć wynagrodzenie notariusza oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona od wartości nieruchomości.
Opłaty to koszty sądowe, które są związane z wniesieniem wpisu do księgi wieczystej bądź w przypadku braku księgi są związane z koniecznością jej założenia.
Ponadto, tytułem darowizny nieruchomości (mieszkania czy domu jednorodzinnego), obdarowany jest zobowiązany do wniesienia do Urzędu Skarbowego stosownego podatku – o ile brak jest podstaw do skorzystania ze zwolnień podatkowych.
W sytuacji, gdy akt notarialny sporządza notariusz możemy być pewni, że to notariusz przekaże wymienione w akcie notarialnym opłaty i podatki zarówno do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych, jak również do Urzędu Skarbowego.
Notariusz sporządzając akt notarialny wyszczególni w nim wszystkie koszty (wynagrodzenie notariusza), opłaty i podatki.
Przeczytaj: Darowizna nieruchomości (mieszkania) a podatek od spadków i darowizn
Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna + VAT)
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego przedmiot darowizny na obdarowanego jest zależne od wartości nieruchomości – mieszkania, domu jednorodzinnego, czy też działki.
Maksymalne stawki taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z wymienionym rozporządzeniem stawki taksy notarialnej wynoszą:
Wartość nieruchomości |
Maksymalna taksa notarialna |
do 3000 zł | 100 zł |
powyżej 3000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł |
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł |
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł |
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł |
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł |
powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł |
Od wynagrodzenia notariusza nalicza się także podatek VAT, którego stawka wynosi 23% (obliczoną wartość podatku VAT należy doliczyć do stawki widniejącej w tabeli).
Ponadto, każdy notariusz stosuje własne stawki, mogą być one niższe niż stawki przedstawione w tabeli (maksymalna stawka nie jest obowiązkowa!). Dlatego przed podjęciem współpracy z konkretnym notariuszem warto poszukać najkorzystniejszej oferty.
Koszt wypisów aktu notarialnego + VAT
Za każdą rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego uiszcza się opłatę w wysokości 6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23 proc.). Koszt jednego wypisu zależny jest zatem od ilości stron aktu notarialnego – w przypadku umowy darowizny zazwyczaj nie przekracza on kwoty 60 zł.
Potrzebna ilość wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj 4-6 egzemplarzy (po jednym dla darczyńcy nieruchomości, obdarowanego, Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, Urzędu Gminy/Miasta, Urzędu Skarbowego).
Opłata sądowa – wpis w księdze wieczystej
Koszt opłaty sądowej za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Koszt założenia księgi wieczystej to 100 zł.
Podatek od spadków i darowizn
Od darowizny mieszkania czy domu musimy również uiścić podatek do Urzędu Skarbowego – o ile nie zachodzi zwolnienie z tego podatku. Jak wspomniano wyżej, podatek ten naliczy i przekaże do Urzędu Skarbowego, notariusz.
Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn wysokość podatku jest zależna od tego, do jakiej grupy podatkowej jest zaliczony nabywca (obdarowany). Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
- Do I grupy podatkowej należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie.
- Do II grupy podatkowej zaliczeni zostali: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
- Do III grupy podatkowej należą: inni nabywcy.
Do każdej z tych grup przypisana jest inna kwota wolna od podatku:
- I grupa podatkowa – 9.637 zł,
- II grupa podatkowa – 7.276 zł,
- III grupa podatkowa – 4.902 zł.
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
Kwota nadwyżki | Stawka i kwota podatku | |
ponad | do | |
Od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej | ||
10.278 | 3% | |
10.278 | 20.556 | 308 zł 30 gr. i 5% od nadwyżki ponad 10.278 zł |
20.556 | 822 zł 20 gr. i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł | |
Od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej | ||
10.278 | 7% | |
10.278 | 20.556 | 719 zł 50 gr. i 9% od nadwyżki ponad 10.278 zł |
20.556 | 1.644 zł 50 gr. i 12% od nadwyżki ponad 20.556 zł | |
Od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
10.278 | 12% | |
10.278 | 20.556 | 1.233 zł 40 gr. i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł |
20.556 | 2.877 zł 90 gr. i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł |
Przykładowe wyliczenie wysokości podatku od darowizny mieszkania
Przykład dotyczy sytuacji, w której teść dokonuje darowizny mieszkania o wartości 350.000,00 zł na rzecz synowej. Synowa należy do nabywców zaliczanych do I grupy podatkowej, obowiązek podatkowy istnieje.
Najpierw obliczamy wysokość nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku.
Wysokość kwoty wolnej od podatku dla grupy I to: 9.637,00 zł, zatem:
350.000,00 zł – 9.637,00 zł = 340.363,00 zł
Zgodnie z danymi w powyższej tabeli (skale podatkowe), podatek będzie naliczany w tym przypadku według schematu: 822 zł 20 gr. i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł.
Obliczamy nadwyżkę, czyli o ile kwota 340.363,00 zł przekracza kwotę 20.556,00 zł:
340.363,00 zł – 20.556,00 zł = 319.807,00 zł
7% od nadwyżki 319.807,00 zł to kwota 22.386,00 zł:
319.807,00 zł x 0,07 zł = 22.386,49 zł (zaokrąglamy do pełnych złotych)
Otrzymaną kwotę sumujemy ze stawką 822,20 zł:
822,20 zł + 22.386,00 zł = 23.208,00 zł
Podatek od darowizny mieszkania wynosi w tym przypadku 23.208,00 zł.
Zwolnienia od zapłaty podatku od spadków i darowizn
Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje również zwolnienia od zapłaty podatku.
Zwolnieni z podatku mogą być wszyscy obdarowani zaliczeni do tzw. zerowej grupy podatkowej: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Do grupy tej nie należą teściowie, zięć czy synowa.
Warunkiem zwolnienia jest łączne spełnienie następujących kryteriów:
- powierzchnia otrzymanego w spadku mieszkania, nie przekracza 110 m2; obdarowani nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- obdarowanym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- obdarowani nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
- obdarowani będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku, – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.