Umowa najmu, która została zawarta na okres dłuższy niż dziesięć lat, po upływie tego terminu uznawana jest za zawartą na czas nieokreślony. W przypadku zbycia wynajmowanej nieruchomości w trakcie trwania najmu, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki najmu, zastępując zbywcę; ma jednak prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nabywca nie posiada jednakże tego uprawnienia, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas określony w formie pisemnej oraz z datą pewną, a wynajmowana rzecz została wydana najemcy.

W przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek, który nie jest współnajemcą lokalu, dzieci najemcy oraz jego współmałżonka, jak również inne osoby, które były przez najemcę zobowiązane do świadczeń.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym § 2 art. 691, osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli mieszkały z najemcą w tym lokalu na stałe do chwili jego śmierci.

Małżonkowie są traktowani jako najemcy lokalu, niezależnie od istniejących między nimi relacji majątkowych, jeśli umowa najmu lokalu przeznaczonego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich rodziny została zawarta w okresie trwania małżeństwa. W sytuacji, gdy pomiędzy małżonkami obowiązuje rozdzielność majątkowa lub rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wspólności ustawowej (art. 6801 § 1 k.c.).

Prawo najmu może zostać ujawnione w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wpis prawa najmu do księgi wieczystej chroni stosunek najmu, szczególnie przed skutkami zbycia nieruchomości w trakcie trwania umowy najmu. Należy jednak zauważyć, że wpis umowy najmu do księgi wieczystej nie wyłącza możliwości jej zbycia przez dotychczasowego właściciela.

Podnajem

Prawo do podnajmu jest regulowane przez artykuł 668 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że najemca ma prawo oddać przedmiot najmu w całości lub w części osobie trzeciej w celu bezpłatnego użytkowania lub podnajmu, pod warunkiem że umowa najmu nie zawiera zakazu w tym zakresie.

W przypadku przekazania przedmiotu osobie trzeciej, zarówno najemca, jak i ta osoba ponoszą odpowiedzialność przed wynajmującym za to, że przedmiot najmu będzie używany zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Dzierżawa

Prawo dzierżawy jest zdefiniowane w artykule 693. § 1. Kodeksu cywilnego. Na mocy umowy dzierżawy, wydzierżawiający podejmuje się oddania dzierżawcy rzeczy do korzystania oraz pobierania pożytków na czas określony lub nieokreślony, natomiast dzierżawca zobowiązuje się do uiszczania wydzierżawiającemu ustalonego czynszu.

Podstawą prawną dla nieruchomości przekazanej w dzierżawę jest umowa dzierżawy, która musi być poświadczona notarialnie. Zgodnie z artykułem 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, prawo dzierżawy jest ujawniane w treści księgi wieczystej.Umowa zawarta przez najemcę dotycząca bezpłatnego użytkowania lub podnajmu wygasa najpóźniej w momencie zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 kodeksu cywilnego).

Użyczenie

Zgodnie z umową użyczenia, użyczający zobowiązuje się umożliwić biorącemu, na czas określony lub nieokreślony, nieodpłatne korzystanie z przekazanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.). Po zakończeniu umowy biorący ma obowiązek zwrócić użyczającemu rzecz w stanie niepogorszonym, przy czym nie ponosi odpowiedzialności za naturalne zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania. W przypadku, gdy biorący powierzył rzecz innej osobie, obowiązek ten również spoczywa na tej osobie. Tytułem prawnym do nieruchomości przekazanej w użyczenie jest umowa użyczenia, która powinna być potwierdzona podpisem notarialnym.

Dożywocie

Umowa o dożywocie jest uregulowana w art. 908 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że w przypadku, gdy nabywca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (umowa o dożywocie), w braku innego ustalenia, powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, odzież, dach nad głową, oświetlenie oraz opał, a także udzielić mu stosownej pomocy i opieki w razie choroby oraz zorganizować mu pochówek zgodny z lokalnymi zwyczajami, pokrywając związane z tym koszty.

Podstawą prawną do nabycia nieruchomości w ramach umowy dożywocia jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa ta jest ujawniana w treści księgi wieczystej w jej Dziale III.Z uwagi na to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie odnosi się do dożywocia, co wynika z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, istnieje możliwość, iż obciążenie to nie zostanie odnotowane w Dziale III księgi wieczystej. Aby uniknąć nabycia nieruchomości obciążonej dożywociem, zaleca się dokładne sprawdzenie podstawy wpisu własności zamieszczonej w Dziale II – Własność. W przypadku stwierdzenia istnienia umowy dożywocia, należy zweryfikować, czy umowa ta uległa wygaśnięciu. Umowa dożywocia wygasa w wyniku śmierci dożywotnika bądź poprzez złożenie przez niego oświadczenia o zrzeczeniu się tego prawa.

Użytkowanie – ograniczone prawo rzeczowe

Prawo użytkowania polega na możliwości obciążenia rzeczy prawem do jej użytkowania oraz do czerpania z niej pożytków (art. 252 k.c.). Zakres użytkowania może zostać ograniczony poprzez wyłączenie określonych pożytków związanych z daną rzeczą. Możliwe jest również ograniczenie wykonywania użytkowania nieruchomości do jej wyznaczonej części.

Prawo użytkowania jest niezbywalne. Użytkowanie wygasa w przypadku niewykonywania go przez okres dziesięciu lat (art. 256 k.c.).

Użytkownik jest zobowiązany do wykonywania swojego prawa w sposób zgodny z zasadami prawidłowego zarządzania. Tytułem prawnym do nieruchomości oddanej w użytkowanie jest akt notarialny (art. 158 w związku z art. 245 k.c. oraz art. 41 ust. 2 p.p.m.).

Służebność gruntowa

Służebność stanowi obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej.

Nieruchomość może być obciążona na korzyść właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego istota polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej ma prawo do korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej jest ograniczony w możliwości podejmowania określonych działań wobec niej, bądź też na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej nie ma prawa do wykonywania określonych uprawnień, które przysługują mu w stosunku do nieruchomości władnącej na podstawie przepisów dotyczących treści i wykonywania prawa własności (służebność gruntowa).

Służebność gruntowa może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej wyznaczonej części.

Zakres służebności gruntowej oraz metody jej realizacji określa się, w przypadku braku innych informacji, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, z uwzględnieniem lokalnych zwyczajów. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w sposób, który minimalizuje utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej, zgodnie z art. 288 kodeksu cywilnego.

Podstawą prawną dla nieruchomości obciążonej służebnością gruntową jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.

Służebność mieszkania

Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz określonej osoby fizycznej prawem, które odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista, Art. 296).

Przepisy dotyczące służebności gruntowych stosuje się odpowiednio do służebności osobistych, z zachowaniem postanowień zawartych w niniejszym rozdziale. Zakres służebności osobistej oraz sposób jej realizacji określa się, w przypadku braku innych wskazań, na podstawie osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego oraz lokalnych zwyczajów. Służebność osobista wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebności osobiste nie podlegają zbyciu. Nie jest również możliwe przeniesienie uprawnienia do ich wykonywania (art. 296 – 300 k.c.).
Osoba posiadająca służebność mieszkania ma prawo do korzystania z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, co wynika z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego. Osoba ta może przyjąć do mieszkania swojego małżonka oraz małoletnie dzieci. Inne osoby mogą być przyjęte jedynie w sytuacji, gdy są przez nią utrzymywane lub są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Dzieci, które zostały przyjęte jako małoletnie, mają prawo pozostać w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności.

Można ustalić, że po śmierci osoby uprawnionej służebność mieszkania będzie przysługiwać jej dzieciom, rodzicom oraz małżonkowi.

Służebności osobistej nie można nabyć w drodze zasiedzenia. Tytułem prawnym do nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania jest umowa sporządzona w formie aktu notarialnego.

Służebność mieszkania nie powinna być mylona z dożywociem. W przypadku pierwszego z tych praw, nie istnieje obowiązek dbałości o dobro osoby uprawnionej.

Prawo służebności mieszkania może być wpisane do Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Spółdzielcze tytuły prawne do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

Na podstawie umowy dotyczącej ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia zobowiązuje się do udostępnienia osobie, na rzecz której to prawo zostało ustanowione, lokalu mieszkalnego do użytkowania. Osoba ta zobowiązuje się natomiast do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz do regulowania opłat określonych w przepisach ustawowych oraz w statucie spółdzielni (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 200r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni lub członka spółdzielni wraz z jego małżonkiem. Może ono zostać ustanowione w budynku, który jest własnością lub współwłasnością spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ograniczone prawo rzeczowe)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego powstaje w momencie zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem. Spółdzielnia zobowiązuje się do przekazania lokalu członkowi, natomiast członek zobowiązuje się do wniesienia wkładu budowlanego oraz do uiszczania opłat określonych w przepisach ustawy oraz w statucie spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, które przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Stanowi ono ograniczone prawo rzeczowe. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wkład budowlany. Do momentu wygaśnięcia tego prawa, zbycie samego wkładu jest nieważne.

Należy zaznaczyć, iż po dniu 31 lipca 2007 roku ustanawianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostało zabronione. Istniejące na rynku prawa spółdzielcze są pozostałością po dawnych regulacjach i świadczą o tym, że nie zostały one przekształcone w prawo własności.Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może być prowadzona księga wieczysta

Jakie dokumenty potwierdzają tytuł prawny do nieruchomości?

Tytuł prawny do nieruchomości potwierdzają takie dokumenty jak:

• odpis zupełny lub zwykły księgi wieczystej,
• odpis aktu notarialnego,
• umowa najmu,
• umowa dzierżawy,
• decyzja administracyjna czy postanowienia sądu,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.

Odpis całkowity księgi wieczystej, który przedstawia aktualny stan wpisów w księdze oraz zawiera wzmianki dotyczące wniosków, skarg na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacji oraz skarg kasacyjnych, jak również informacje o wszczęciu postępowań z urzędu, stanowi dokument potwierdzający ustalony stan prawny nieruchomości. Pod pojęciem tym rozumie się stan praw związanych z daną nieruchomością.

Stan prawny odnoszący się do nieruchomości określają wpisy zawarte w Działach II, III i IV księgi wieczystej. Z kolei wpisy zawarte w Dziale I księgi wieczystej nie kształtują stanu prawnego; niemniej jednak, nie jest możliwe ustalenie stanu prawnego bez uwzględnienia wpisów znajdujących się w Dziale I-O księgi wieczystej, który dotyczy „Oznaczenia nieruchomości”.Dział II księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy:

• uprawnionych z tytułu własności, wysokości ich udziałów lub rodzaju wspólności,
• wpisy dotyczące użytkowania wieczystego.

Podstawę prawną wpisu w Dziale II stanowią akty notarialne, orzeczenia sądu, decyzje administracyjne lub zaświadczenia.

Dział III księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy:

• ograniczonych praw rzeczowych (własność, użytkowanie wieczyste) z wyjątkiem hipoteki,
• prawa osobiste (prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia),
• roszczenia z wyjątkiem hipotek (roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, roszczenia wynikające z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych, roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności).

Podstawą dokonania wpisu do księgi wieczystej ograniczonych praw rzeczowych oraz roszczeń jest dokument, który zawiera oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu danego prawa bądź zgodę na wpis roszczenia. Tego rodzaju dokument powinien być sporządzony w formie pisemnej oraz opatrzony podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h.).

Choć ujawnienie praw osobistych i rzeczowych w Dziale III ma charakter deklaratywny, to poprzez dokonanie wpisu do księgi wieczystej prawa te nabierają większej skuteczności względem przyszłych nabywców (art. 17 u.k.w.h.).

Księgi wieczyste są dokumentami publicznymi, co sprawia, że w toku postępowania nie można powoływać się na nieznajomość zapisów w księdze wieczystej. W związku z tym, podnoszenie w postępowaniu zarzutu nieznajomości treści księgi wieczystej będzie uznawane za bezskuteczne.Księgi wieczyste obok funkcji informacyjnych pełnią również funkcję materialno-prawną, co przejawia się m.in. w tym, że:

• domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,
• domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3, ust. 1,2 u.k.w.h.),
• w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 u.k.w.h.),
• przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania (art. 4 u.k.w.h.).

Warunkiem powstania prawa rzeczowego takiego jak:

• użytkowanie wieczyste (art. 27 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami),
• odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 2 o własności lokali),
• ustanowienie hipoteki (art. 67 u.k.w.h.)

jest wpis do księgi wieczystej.

W odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przepisy prawne nie nakładają obowiązku tworzenia i prowadzenia księgi wieczystej. Prowadzenie księgi wieczystej dla tego rodzaju prawa jest uzależnione od decyzji osoby, której to prawo przysługuje. W przypadku, gdy osoba ta nie złoży wniosku o założenie księgi wieczystej dla przysługującego jej prawa, może ono zostać ujawnione w Dziale III księgi wieczystej. Należy jednak zaznaczyć, że założenie i prowadzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdy spółdzielnia dysponuje prawem własności lub użytkowaniem wieczystym gruntu, na którym usytuowany jest budynek.

Aby udokumentować prawo do nieruchomości, wystarczające będzie przedłożenie pełnego odpisu księgi wieczystej, który ma status dokumentu urzędowego. W przypadku sporów lub braku księgi wieczystej dla danej nieruchomości, dokumentami potwierdzającymi prawo do nieruchomości będą te, które stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej, zgodnie z postanowieniami artykułów 31-34 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z regulacjami zawartymi w powyższych artykułach, wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu, którego podpis został poświadczony notarialnie, o ile przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentacji. Przez przepisy szczególne rozumie się zarówno ustawę o księgach wieczystych i hipotece, jak i inne akty prawne.

Tytuł prawny do mieszkania a dochodzenie roszczeń przez właściciela

W kontekście zakupu nieruchomości, tytuł prawny do danej lokal odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu prawidłowego władania nad nieruchomościami. Czym jest tytuł prawny? Jest to dokument, który potwierdza prawa właściciela do posiadania tytułu prawnego do nieruchomości, co pozwala mu na zajmowanie konkretnej nieruchomości oraz dochodzenie roszczeń przez właściciela w przypadku naruszenia jego praw. Osoba posiadająca tytuł ma prawo do używania nieruchomości zgodnie z warunkami umowy, a także do żądania oddania lokalu w przypadku niewłaściwego jego użytkowania lub nieprzestrzegania warunków umowy.

W sytuacji, gdy właściciel lokalu zawarł umowę najmu lokalu, istotne jest, aby obie strony miały na uwadze dokumenty potwierdzające prawo do korzystania z cudzej nieruchomości. Wartość nieruchomości oraz jej działka mogą mieć znaczenie dla obu stron w kontekście rynkowym. W przypadku sporu dotyczącego nieruchomości, właściciel powinien być w stanie wykazać swoje prawa do danej lokal, posługując się odpowiednimi dokumentami oraz dowodami. Prawidłowe podejście do rynku nieruchomości oraz znajomość przepisów dotyczących nieruchomości są kluczowe dla uniknięcia problemów prawnych.

Czym najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny jest specyficznym rodzajem umowy najmu, który różni się od tradycyjnej umowy najmu na wielu płaszczyznach. Przede wszystkim, najem okazjonalny jest przeznaczony dla osób, które pragną wynająć nieruchomości na krótki okres, co może być korzystne w przypadku potrzeb tymczasowych. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, która może być zawierana na długi czas, najem okazjonalny jest ograniczony w czasie i często wymaga od wynajmującego złożenia oświadczenia o władaniu danym lokalem mieszkalnym, co zwiększa formalność transakcji.

Kolejną różnicą jest to, że w przypadku najmu okazjonalnego, wynajmujący musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości, co oznacza, że osoba ta powinna być właścicielem lub mieć inne uprawnienia do dysponowania nieruchomościami w Polsce. Dodatkowo, umowa najmu okazjonalnego wymaga, aby lokal był przeznaczony wyłącznie do celów mieszkalnych, co stanowi istotny element odróżniający go od innych form wynajmu.

Warto również zauważyć, że w ramach najmu okazjonalnego, wynajmujący ma prawo do nakładania pewnych ograniczeń na korzystanie z nieruchomości, co jest rzadziej spotykane w przypadku standardowej umowy najmu. W konsekwencji, osoba posiadająca tytuł prawny do naszej nieruchomości ma możliwość lepszego kontrolowania sytuacji, co może okazać się istotne w kontekście zarządzania mieszkaniami lub lokalami przeznaczonymi do wynajmu.

Jaki charakter powinien mieć tytuł prawny do lokalu mieszkalnego?

W kontekście regulacji prawnych dotyczących mieszkań, tytuł prawny do lokalu mieszkalnego powinien charakteryzować się jasno określonymi zasadami władania oraz stabilnością prawną. Niezależnie od formy, jaką przyjmuje tytuł do nieruchomości, istotne jest, aby zapewniał on właścicielowi nie tylko prawo do korzystania z nieruchomości, ale także możliwość jej swobodnego dysponowania. W przypadku przydziału lokalu przez odpowiednie organy, kluczowe jest, aby osoba otrzymująca taki przydział była świadoma swoich praw oraz obowiązków wynikających z posiadania tytułu.

Dodatkowo, tytuł prawny powinien przewidywać możliwość uzyskania nieruchomości w zamian za inne świadczenia, co stwarza elastyczność w zarządzaniu własnością. Właściciele powinni mieć pewność, że ich prawo do korzystania z nieruchomości jest chronione przed nieuzasadnionymi roszczeniami osób trzecich. Właściwe uregulowanie kwestii prawnych dotyczących władania lokalem mieszkalnym przyczynia się do stabilizacji rynku nieruchomości oraz zwiększa zaufanie obywateli do instytucji odpowiedzialnych za zarządzanie tym obszarem.

W obliczu zmieniających się warunków rynkowych oraz potrzeb społecznych, istotne jest, aby tytuł prawny do nieruchomości był elastyczny i dostosowany do wymogów współczesności, jednocześnie zachowując fundamentalne zasady ochrony praw właścicieli. Tylko w ten sposób można zapewnić harmonijny rozwój rynku mieszkań oraz zaspokoić potrzeby obywateli korzystających z nieruchomości.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.