Pozwolenie na budowę — kiedy konieczne, a kiedy nie?
W 2020 roku następują rewolucyjne zmiany w przepisach. Nowelizacja ustawy znacznie ułatwiła i przyspieszyła proces inwestycyjno-budowlany, wprowadzając dłuższą listę zwolnień z pozwolenia na budowę. Jak uzyskać pozwolenie zgodnie z obowiązującym prawem i kiedy jej potrzebuję?
Pozwolenie na budowę — czym jest oraz co trzeba spełnić, aby je uzyskać?
Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna niezbędna w przypadku zamiaru rozpoczęcia przedsięwzięcia budowlanego, tj. budowy, przebudowy, montażu, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego innego niż wymienione w art. Artykuły 29 – 31 ustawy Prawo budowlane.
Planując inwestycję obejmującą wiele obiektów budowlanych, pozwolenie może dotyczyć wybranego obiektu lub grupy obiektów. W takim przypadku konieczne jest przedstawienie planu zagospodarowania działki lub terenu.
W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę, urzędowy formularz znajdujący się w Starostwie lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu. Ważnym udogodnieniem może być możliwość pobierania formularzy ze stron internetowych tych agencji. Wniosek musi zawierać informacje o inwestorze, rodzaju planowanej inwestycji i jej adresie oraz dołączyć wymagane dokumenty.
Są nimi:
- Cztery egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego oraz zagospodarowania działki lub terenu wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub ich kopiami,
- Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest wymagana z uwagi na to, że dla obszaru na którym maja być wykonywane prace budowlane nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- Wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
- Warunki techniczne dostawy mediów.
Pozwolenia na budowę wydawane są w ciągu 65 dni od daty złożenia wniosku.
Kiedy potrzebuję pozwolenia na budowę?
Po zmianie Prawa Budowlanego zgodnie z art. 28 Prace budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, z wyjątkiem uregulowanych zmian z zakresu art. 29-31. Artykuł 29 określa, jakie prace można wykonać bez pozwolenia na budowę.
Inwestycje te obejmują m.in.:
- Wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści sie się w obrębie działki,
- Sieci i przyłącza (elektroenergetyczne o napięciu nieprzekraczającym 1kV, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5MPa, cieplne),
- Wolnostojące budynki stacji transformatorowych i kontenerowych, których powierzchnia nie przekracza 35m2,
- Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w granicach działki siedliskowej,
- Płyty obornika, zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę, a także oczyszczalnie ścieków, których wydajność nie przekracza 7,50 m3 na dobę,
- Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3,
- Silosy nie wyższe niż 7 m o pojemności do 30 m3, a także silosy na kiszonkę,
- Tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce. Termin rozbiórki zawarty jest w zgłoszeniu, lecz nie może przekraczać 180 dni od dnia rozpoczęcia prac budowlanych,
- Pomosty o długości nieprzekraczającej 25 m oraz wysokości do 2,5 m od dna akwenu,
- Ustawianie zbiorników na gaz płynny przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przy czym pojemność pojedynczego zbiornika nie może przekraczać 7 m3,
- Kanalizacja kablowa,
- Zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich, a także zatoki parkingowe znajdujące się w ich obrębie,
- Obiekty budowlane przeznaczonych do wykonywania działalności w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów,
- Obiekty budowlane piętrzące wodę oraz upustowe, w przypadku których wysokość piętrzenia nie przekracza 1m z wyłączeniem śródlądowych dróg wodnych, obszarów parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i ich otulin,
- Wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, garaże,
- Wiaty, przydomowe ganki i oranżerie, o powierzchni do 35 m2 z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki, a także tarasy naziemne o powierzchni do 35 m2,
- obiekty rekreacji indywidualnej do 35 m2 z zastrzeżeniem, że liczba tych obiektów nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki,
- parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m2, które stanowią zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, a także gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, wykorzystywanych na cele gospodarki leśnej,
- stanowiska postojowe dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, sytuowane na obszarze Natura 2000,
- Boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe i bieżnie służące do rekreacji,
- Ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
- Kanały technologiczne, stacje ładowania,
- Niecki dezynfekcyjne,
- Naziemne zbiorniki do przechowywania paliw płynnych klasy III o pojemności do 5 m3 przeznaczone na potrzeby własne,
- Podbudowa nadziemna dla telekomunikacyjnych linii kablowych,
- Obiekty małej architektury usytuowane w miejscach publicznych.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami przebudowa domów jednorodzinnych nie wymaga pozwoleń i oświadczeń. Prawo to dotyczy nie tylko elementów konstrukcyjnych i przegród budynku.
Dom bez pozwolenia na budowę – Plusy i minusy
Teoretycznie bez przeszkód możemy budować domy jednorodzinne. W praktyce jest jednak trochę inaczej. Mimo istniejących udogodnień, wielu inwestorów wciąż stara się o pozwolenie na budowę.
Głównym powodem jest nieprzewidywalność inwestycji. Czasami projekty wymagają dużych zmian, a gdy dom jest budowany bez pozwolenia, trzeba złożyć wniosek, który wstrzyma budowę. Kontynuację robót można uznać za pozwolenie na budowę. Gdy mamy pozwolenie, sprawa jest o wiele prostsza, wystarczy złożyć alternatywny projekt budowlano-budowlany i czekać na decyzję.
Co to jest nielegalna budowa i jakie są kary?
Nieautoryzowana budowa ma miejsce, gdy inwestor decyduje się na inwestycję bez uzyskania wymaganych pozwoleń lub zgłoszenia. Jest to czyn kryminalny i może podlegać sankcjom karnym i administracyjnym. Zgodnie z ustawą o budownictwie, osoby wykonujące prace budowlane bez odpowiedniego zezwolenia zostaną ukarane grzywną.
W przypadku ujawnienia nieautoryzowanej budowy, nadzór budowlany zazwyczaj zleca rozbiórkę budynku bez pozwolenia, na koszt inwestora. Jednak w pewnych okolicznościach mamy prawo zalegalizować inwestycję. Dzieje się tak, gdy budynek bez pozwolenia spełnia kryteria zagospodarowania przestrzennego, a jego lokalizacja jest prawidłowa. W takim przypadku obowiązuje opłata uwierzytelniająca, której wysokość zależy od kategorii obiektu. Dla domów jednorodzinnych aktualna opłata legalizacyjna wynosi 10 000 zł.