Jak czytać księgę wieczystą – Dział II?

Dział II Księgi Wieczystej, zatytułowany „Własność”, jest przeznaczony do rejestracji praw związanych z własnością oraz użytkowaniem wieczystym. W niniejszym artykule przedstawiamy zasady dotyczące odczytywania i interpretacji zapisów zawartych w tym dziale.

Regulacje dotyczące systemu ksiąg wieczystych, a także procedury ich zakładania oraz prowadzenia, określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.). Zgodnie z Art. 25(1) tej ustawy, obecnie księgi wieczyste są zakładane oraz prowadzone w systemie teleinformatycznym.

Struktura Księgi Wieczystej (KW), zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, składa się z czterech działów, z których:

Dział pierwszy KW zawiera oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
Dział drugi KW obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
Dział trzeci KW przeznaczony jest na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.
Dział czwarty KW przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Podział księgi wieczystej na poszczególne działy ma charakter porządkowy. Niewłaściwe wpisanie prawa w danym dziale nie prowadzi do rozbieżności w stanie prawnym nieruchomości, co oznacza, że nie występuje niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Korekta tej nieprawidłowości odbywa się z urzędu, zgodnie z artykułem 626(13) ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.).

W niniejszym artykule zamierzamy odpowiedzieć na pytanie, jakie informacje zawiera Dział II księgi wieczystej, dotyczący „Własności”.

Dział II księgi wieczystej – „Własność”

Zgodnie z regulacjami określonymi w powyższym rozporządzeniu, w Dziale II księgi wieczystej dokonuje się ujawnienia właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, o ile nieruchomość została przekazana w użytkowanie wieczyste, bądź osoby uprawnionej na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W wpisach dotyczących własności oraz użytkowania wieczystego uwzględnia się również stan współwłasności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości.

Wszystkie wymienione informacje są ujawniane w odpowiednich rubrykach:

2.2 „Właściciel”,
2.3 „Właściciel wyodrębnionego lokalu”,
2.4 „Użytkownik wieczysty”,
2.5 „Uprawniony”.

Rubryka 2.5 występuje jedynie w kontekście księgi wieczystej typu „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Rodzaj księgi wieczystej jest wskazany na okładce dokumentu, a jego definicja ustalana jest w momencie zakładania księgi wieczystej.

Rubryki 2.2, 2.3, 2.4 i 2.5 podzielone są na podrubryki:

„Udział,
„Skarb Państwa”,
”Jednostka samorządu terytorialnego” (związek międzygminny),
„Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną”,
”Osoba fizyczna”,
„Napis” – podrubryka ta występuje jako pierwsza w rubryce „Użytkownik wieczysty”.

Rubryka 2.3 – właściciel wyodrębnionego lokalu występuje, jako samoistna i nie podlega podziałowi na podrubryki.

W sekcji „Udział” ujawnia się prawo do nieruchomości lub do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ta sekcja dzieli się na trzy pola: „Numer udziału w prawie”, które jest automatycznie wypełniane, „Wielkość udziału (licznik/mianownik)”, wpisywana w postaci zwykłego ułamka, oraz „Rodzaj wspólności”, w którym dokonuje się wpisu jedynie w przypadku, gdy prawo to przysługuje więcej niż jednemu podmiotowi, a udziały nie są oznaczone, na przykład w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej.

Wartości w sekcji „Udział” zmieniają się w zależności od dokonanych wpisów. W sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości jest jeden podmiot, w polu 2.2.1.2 „Wielkość udziału” pojawia się zapis 1/1.

Oznaczenie Skarbu Państwa realizowane jest poprzez wpisanie w odpowiednich polach szczegółowych danych identyfikujących organ reprezentujący Skarb Państwa, osobę prawną odpowiedzialną za realizację praw Skarbu Państwa lub państwową jednostkę organizacyjną, nieposiadającą osobowości prawnej, której powierzono trwały zarząd nad nieruchomością.

Do danych określających organ reprezentujący Skarb Państwa należą:

nazwa organu reprezentującego Skarb Państwa,
nazwa siedziby i numer identyfikacyjny REGON osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa,
lub nazwa siedziby, numer identyfikacyjny REGON państwowej jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, której oddano nieruchomość w zarząd lub trwały zarząd.

Szczegółowe informacje dotyczące konieczności uzupełniania danych, które składają się na identyfikację Skarbu Państwa, określa § 86 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku, dotyczącego zakładania oraz prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Właścicielem nieruchomości może być również jednostka samorządu terytorialnego, taka jak gmina, bądź związek tych jednostek, nazywany związkiem gminnym. W takim przypadku, w poszczególnych polach formularza należy podać szczegółowe dane identyfikujące daną jednostkę samorządową, takie jak nazwa jednostki samorządowej lub jej związku, siedziba oraz numer REGON.

Oznaczenie innej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, która nie jest osobą prawną, a której ustawa przyznaje zdolność prawną, odbywa się poprzez podanie nazwy osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej (w przypadku przedsiębiorcy jest to firma), siedziby osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, numeru identyfikacyjnego REGON oraz numeru Krajowego Rejestru Sądowego (KRS).

W polu „Stan przejściowy” – w zależności od stanu przedsiębiorstwa oznacza się poprzez wpis „w upadłości”, ”w likwidacji” lub „w organizacji”.

Oznaczenie osoby fizycznej polega na ujawnieniu takich danych jak:

pierwsze i drugie imię,
nazwisko (w przypadku nazwisk dwuczłonowych podaje się w odrębnych polach pierwszy i drugi człon nazwiska),
imię ojca i imię matki,
numer ewidencyjny PESEL.

źródło: Przegladarka-ekw.ms.gov.pl – przykładowa treść Działu II „Własność” – wpis osób fizycznych jako współwłaścicieli nieruchomości

Użytkownik wieczysty oraz uprawniony do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są ujawniani w polach rubryki 2.2 „Właściciel”. W przypadku, gdy użytkownik wieczysty zostaje wpisany w rubryce 2.4, dodatkowo ujawniane są informacje w polu 2.4.1.1, w podrubryce „Napis”.

Właściciel wyodrębnionego lokalu – w polach rubryki 2.3 wpisywane są dane takie jak: kolejny numer udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, odpowiedni napis w polu 2.4.1.1 wskazujący na typ księgi wieczystej, wielkość udziału w tzw. nieruchomości wspólnej, numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość oraz numer lokalu. Ponadto, w tym miejscu podaje się ogólne oznaczenie właściciela wyodrębnionego lokalu, bez konieczności ujawniania jego nazwiska, imienia, imion rodziców, numeru PESEL, a także nazwy siedziby oraz numeru REGON, z której lokal został wyodrębniony.

W sekcji „Wnioski i podstawy wpisów w księdze wieczystej” wprowadza się dokument, który stanowi podstawę nabycia nieruchomości przez właściciela, datę jego sporządzenia oraz imię i nazwisko osoby, która przygotowała akt własności.

Potencjalny nabywca nieruchomości, dokonując analizy księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, może w Dziale II księgi natrafić na wpisy ujawniające współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, prawo własności przysługuje kilku osobom łącznie, a udział każdego ze współwłaścicieli nieruchomości jest wyrażony jako ułamek zwykły. Natomiast w sytuacji współwłasności łącznej nie jest możliwe określenie wielkości poszczególnych udziałów.

W sytuacji, gdy „udziały są nieoznaczone”, w odpowiednim polu Działu II księgi wieczystej (2.2.1.3) należy wpisać „Rodzaj wspólności”. „W rzeczywistości chodzi tutaj o ujawnienie wspólności majątkowej małżeńskiej oraz wspólności majątku wspólników spółki cywilnej.” – E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz. Wydanie 2”.

Aby ujawnienie wspólności majątkowej małżeńskiej lub wspólności umownej (w przypadku rozszerzonej wspólności majątkowej) mogło mieć miejsce w księdze wieczystej, konieczne jest wskazanie małżonków zgodnie z wymogami dotyczącymi identyfikacji osób fizycznych. W odniesieniu do spółki cywilnej wymagane jest wskazanie wspólników oraz ujawnienie rodzaju przysługującej im wspólności, definiowanej jako „wspólność majątkowa wspólników spółki cywilnej”.

Co jeszcze warto wiedzieć o Dziale II księgi wieczystej

Dział II księgi wieczystej stanowi kluczowy segment tej instytucji. To w tym miejscu rejestrowane są informacje dotyczące właściciela nieruchomości lub współwłaścicieli. Dane osobowe właściciela, obejmujące imię, nazwisko, nazwisko rodowe oraz numer PESEL, potwierdzają prawo własności do danej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości od osoby, która figuruje w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel, jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Aby prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mogło zostać skutecznie zastosowane, sprzedawca nieruchomości powinien być ujęty w księdze wieczystej w momencie przeprowadzenia transakcji. Nabywca, który zakupił nieruchomość od właściciela niewpisanego do księgi wieczystej, nie korzysta z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. „Nabywca nie ma także możliwości powołania się na fakt, że późniejszy wpis własności sprzedawcy, dokonany po dacie nabycia, ma moc wsteczną od momentu złożenia wniosku (Art. 29 u.k.w.h.)” – St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6.”

Prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ma na celu zagwarantowanie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Taka kluczowa rola wymaga od osób prowadzących księgi wieczyste szczególnej staranności w eliminowaniu wszelkich błędów i nieprawidłowości w Dziale II księgi wieczystej. Niestety, zdarza się, że nawet w tym dziale pojawiają się drobne nieścisłości, takie jak literówki w imionach lub nazwiskach właścicieli nieruchomości, które mogą obejmować na przykład:

literówki w nazwisku, np. Adamczak zamiast Adamczyk,
literówki w imieniu, np. Marianna zamiast Maria.

Z perspektywy prawnej, wskazane błędy nie kwalifikują się jako rozbieżności pomiędzy stanem prawnym przedstawionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Są one klasyfikowane jako usterki, które mogą zostać skorygowane przez sąd wieczystoksięgowy. Wystarczy, aby właściciel nieruchomości złożył odpowiedni wniosek do sądu, w którym odwoła się do dokumentów złożonych w postępowaniu (na przykład, aktu notarialnego), w którym dane właściciela nieruchomości są przedstawione w sposób prawidłowy. Do wniosku o sprostowanie „literówki” w nazwisku można dołączyć odpis aktu stanu cywilnego.

Do powszechnie występujących błędów w księdze wieczystej należy między innymi niezgodność w danych osobowych właściciela. Problem ten najczęściej dotyczy kobiet, które nabyły nieruchomość przed zawarciem małżeństwa. Po zmianie nazwiska, wynikającej z zamążpójścia, osoby te, z powodu braku wiedzy, nie dokonały aktualizacji swojego nazwiska w księdze wieczystej dotyczącej posiadanej nieruchomości. Aby doprowadzić do harmonizacji stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, właścicielka nieruchomości, która zmieniła nazwisko, powinna złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca, w którym prowadzona jest księga wieczysta – zob. Zmiana nazwiska w księdze wieczystej. Do wniosku należy dołączyć odpis aktu małżeństwa.

W przypadku śmierci właściciela nieruchomości oraz przejęcia jej przez spadkobierców, jeżeli odpowiednie zmiany nie zostaną wprowadzone w Dziale II księgi wieczystej, może dojść do rozbieżności pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Podobnie jak w innych sytuacjach, osoba, która nabyła nieruchomość po zgonie jej właściciela, powinna niezwłocznie złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla obszaru, w którym prowadzona jest księga wieczysta, o dokonanie uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistością prawną.

Z powyższego wynika, że nawet wpisy zawarte w Dziale II księgi wieczystej mogą być obarczone błędami. W związku z tym, przed dokonaniem zakupu nieruchomości, zaleca się zawsze weryfikację zgodności danych zawartych w księdze wieczystej w Dziale II z informacjami o właścicielu nieruchomości zapisanymi w jego dowodzie osobistym. W przypadku stwierdzenia rozbieżności, a sprzedający nie będzie w stanie wyjaśnić tej niezgodności, należy zrezygnować z zakupu nieruchomości.

Przeglądanie aktualnej i zupełnej treści księgi wieczystej – różnice

Przeglądanie aktualnej i zupełnej treści księgi wieczystej jest kluczowym elementem w procesie zarządzania nieruchomościami, jednak różnice pomiędzy poszczególnymi działami tej księgi mogą prowadzić do nieporozumień. Dział i księgi wieczystej zawiera podstawowe informacje o nieruchomości, w tym dane o założeniu księgi wieczystej oraz dane o zamknięciu księgi wieczystej. Z kolei dział iii skupia się na prawach rzeczowych, takich jak prawo użytkowania wieczystego, a także na wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Warto zwrócić uwagę, że wzmianka w księdze wieczystej może mieć istotne znaczenie dla przyszłych transakcji dotyczących danej nieruchomości.

Oprócz tego dział iv księgi wieczystej dotyczy obciążeń i ograniczeń związanych z nieruchomością, co jest niezbędne do pełnego zrozumienia jej statusu prawnego. Struktura księgi wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym może różnić się od tradycyjnych form, co wpływa na sposób ujawnienia księgi oraz dostęp do informacji. W przypadku księgi wieczystej w toku migracji, użytkownicy mogą napotkać na różne trudności związane z dostępem do odpisu księgi wieczystej oraz aktualnych danych, co podkreśla znaczenie przejrzystości i aktualizacji informacji w systemie.

Podsumowując, zrozumienie różnic pomiędzy poszczególnymi działami iii i iv oraz dokumentacją zawartą w księdze wieczystej jest niezbędne dla prawidłowego zarządzania nieruchomościami oraz podejmowania świadomych decyzji na rynku nieruchomości. Właściwe zrozumienie struktury księgi wieczystej prowadzonej w różnych systemach oraz aktualizacja danych są kluczowe dla efektywności wszelkich transakcji związanych z nieruchomościami.

Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności

W kontekście analizy niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie prawa własności, istotne jest zwrócenie uwagi na rolę, jaką odgrywa tytuł spółdzielczego własnościowego prawa. Osoby uprawnione z tytułu spółdzielczego własnościowego mogą napotkać trudności, gdy dział i-o w dziale III księgi wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistych relacji prawnych. Właściwe zapisanie księgi wieczystej z danymi o właścicielach jest kluczowe dla zapewnienia przejrzystości i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

W przypadku podziału księgi wieczystej na działy, dział II księgi wieczystej zawiera informacje dotyczące prawa własności, natomiast dział i-sp może ujawniać inne ograniczenia lub obciążenia. Niezgodności mogą prowadzić do konieczności usunięcia wzmianki w księdze wieczystej, co z kolei stawia pytania o prawne skutki takich działań. Istotne jest, aby księgi wieczystej ujawniały stan prawny zgodny z rzeczywistością, aby uniknąć potencjalnych sporów i roszczeń.

W przypadku typu księgi wieczystej, gdzie prawnym ujawnionym w treści księgi mogą być różne obciążenia, niezgodności w księdze wieczystej mogą prowadzić do poważnych konsekwencji dla właściciela w dziale II księgi. Dlatego też, dbałość o aktualność i poprawność danych w księgach wieczystych jest fundamentalna dla zachowania stabilności na rynku nieruchomości oraz ochrony praw właścicieli.

Podstawa prawna i inne źródła:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
St. Rudnicki, “Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6.”
E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz. Wydanie 2.”