Dokument prowadzony w systemie teleinformatycznym zawiera cztery działy, z których:

1. Dział I księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
2. Dział II księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
3. Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek oraz wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.
4. Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Podział księgi wieczystej na poszczególne sekcje ma na celu uporządkowanie informacji. Błędne umieszczenie prawa w niewłaściwej sekcji nie wpływa na stan prawny nieruchomości, a korekta takiego błędu odbywa się z urzędowej inicjatywy (Art. 626(13) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.).

W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie, jakie dane zawiera Dział I księgi wieczystej, który składa się z Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”, oraz jak należy interpretować i analizować wpisy znajdujące się w tym dziale.

I. Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości”

Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” podzielony jest na rubryki:

• 1.1 – Wzmianki w dziale I-O,
• 1.2 – Numer nieruchomości,
• 1.3 – Położenie,
• 1.4 – Oznaczenie, która podzielona jest dodatkowo na podrubryki: 1.4.1 – Działka ewidencyjna, 1.4.2 – Budynek, 1.4.3 – Urządzenie, 1.4.4 – Lokal,
• 1.5 – Obszar,
• 1.6 – Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków,
• 1.7 – Podstawa oznaczenia (sprostowania),
• 1.8 – Dane o wniosku i chwili wpisu,
• 1.9 – Komentarz.

O zaistniałym wpisie wzmianki lub jej usunięciu informuje wypełnione pole „Treść wpisu”. Każda wzmianka jest definiowana przez:

1. numer wzmianki,
2. opis wzmianki,
3. chwila zamieszczenia,
4. omówienie wykreślenia (podstawa wykreślenia lub przyczyna usunięcia wzmianki w księdze wieczystej).

Z chwilą wpisu wniosku do księgi wieczystej wzmianka zostaje wykreślona.

Numer nieruchomości

W sekcji Numer nieruchomości (1.2) należy wpisać kolejny numer nieruchomości, która jest ujawniana w konkretnej księdze wieczystej. W przypadku, gdy w polu “Numer bieżący nieruchomości” znajduje się cyfra „1”, oznacza to, że w tej księdze wieczystej zarejestrowana jest jedna nieruchomość. Zmiana numeru nieruchomości może nastąpić wyłącznie w wyniku przyłączenia lub wydzielenia części nieruchomości.

Położenie

W sekcji „Lokalizacja” (1.3), składającej się z sześciu pól, przedstawione są informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości gruntowej, budynku, lokalu oraz dane o lokalizacji lokalu lub budynku, który posiada status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Znajdujemy tutaj takie informacje jak:

• numer porządkowy – kolejny numer położenia nieruchomości,
• dane adresowe położenia nieruchomości takie jak: nazwa województwa, powiatu, gminy, miejscowości i dzielnicy, a nawet ulicy, przy której jest położona nieruchomość, lokal, budynek oraz lokal i budynek, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznaczenie

Rubryka 1.4 – Oznaczenie jest najbardziej rozbudowaną rubryką w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”.

W poszczególnych podrubrykach znajdujemy wpisy dotyczące:

• dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość – podrubryka 1.4.1,
• dane o oznaczeniu posadowionych na nieruchomości budynków – podrubryka 1.4.2,
• dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości urządzeń stanowiących odrębną własność – 1.4.3,
• dane o oznaczeniu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Oznaczenie działki ewidencyjnej to przede wszystkim identyfikator działki w postaci: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie poszczególne elementy kodu oznaczają:

• „WW” – kod województwa,
• „PP” – kod powiatu w województwie,
• „GG” – kod gminy,
• „R” – rodzaj jednostki,
• „XXXX” – numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999,
• „NDZ” – oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej (zob. Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?).

„Identyfikator działki to zestaw kodów, który wskazuje nazwę województwa, powiatu, gminy oraz obrębu ewidencyjnego, w którym znajduje się działka o podanym numerze ewidencyjnym.” – Art. 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. dotyczącej statystyki publicznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 955 oraz w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).

W opisie działki uwzględnia się także numer działki, numer obrębu ewidencyjnego oraz jego nazwę, nazwę ulicy, przy której działka się znajduje, a także informacje o sposobie jej użytkowania oraz ewentualnym odłączeniu lub przyłączeniu działek.

Oznaczenie obiektu budowlanego obejmuje podanie takich danych jak identyfikator budynku, identyfikator działki, na której ten obiekt się znajduje, oraz informacje adresowe, które określają m.in. nazwę ulicy, przy której usytuowany jest budynek, jego numer porządkowy, liczbę kondygnacji, powierzchnię użytkową oraz typ budynku zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych, wskazaną w przepisach wydanych na podstawie art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. W dodatkowych rubrykach oznaczenia budynku zaznacza się również, czy obiekt stanowi odrębną nieruchomość, czy jest częścią składową innej nieruchomości, a także podaje się informacje o wyodrębnionych lokalach i częściach wspólnych po ich rozdzieleniu.

Sposób korzystania

W sekcji „Oznaczenie nieruchomości” zawarta jest także informacja dotycząca sposobu użytkowania danej nieruchomości. Należy jednak nie mylić jej z przeznaczeniem nieruchomości określonym w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Sposób użytkowania nieruchomości odnosi się do rodzaju użytku gruntowego dla konkretnej działki ewidencyjnej, którego definicję można znaleźć w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku dotyczącego ewidencji gruntów i budynków.

Wymienione wyżej dane powinny być zgodne z danymi ewidencji gruntów i budynków.

Podstawą rejestracji danych dotyczących oznaczenia są przepisy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości dotyczącego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. (§ 78-80). Zgodnie z tymi przepisami, informacje dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wprowadza się do księgi wieczystej na podstawie wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru budynków lub wypisu z kartoteki budynków, jak również wyrysu z mapy ewidencyjnej, sporządzonych zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. dotyczącego ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku, gdy zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa powyżej, dotyczy jedynie lokalizacji nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu użytkowania nieruchomości, podstawą wpisu w księdze wieczystej jest wypis z rejestru gruntów.

Obszar

Rubryka 1.5 – Obszar nieruchomości składa się jedynie z jednego pola, które zawiera informacje o powierzchni nieruchomości gruntowej, obejmującej łączną powierzchnię wszystkich ewidencyjnych działek wchodzących w skład tej nieruchomości, bądź pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze prawo własności. Przy tym, pole powierzchni lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość to suma powierzchni użytkowej tego lokalu oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, schowek).

Wielkość powierzchni nieruchomości gruntowej określa się w jednostce wskazanej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 roku dotyczącego ewidencji gruntów i budynków. Powierzchnia działki ewidencyjnej jest przedstawiana w hektarach z dokładnością do 0,0001 ha. W przypadku działek ewidencyjnych, których powierzchnia nie została obliczona z tą dokładnością od momentu założenia ewidencji, dopuszcza się przedstawianie powierzchni z dokładnością do 0,01 ha.

Pole powierzchni budynku wykazuje się jako łączne pole powierzchni użytkowej.

Pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokalu, wynikające z sumy pól pomieszczeń przynależnych, wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do 0,01 m2. Bardzo ważne dla nabywcy lokalu jest sprawdzenie, jaką powierzchnię posiada sam lokal, bez pomieszczeń przynależnych. Bowiem przy kupnie lokalu może się okazać, że cena jednostkowa lokalu (za 1 m2) jest taka sama jak cena jednostkowa pomieszczenia piwnicznego, a tego zapewne kupujący nie mógłby sobie darować.

W przypadku wydzielenia części nieruchomości, w księdze wieczystej w rubryce „Obszar” należy wpisać powierzchnię wynikającą z dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia zarówno dla wydzielonej części, jak i dla pozostałej (§ 114 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dotyczącego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 roku).

Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków

Rubryka 1.6 „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków” składa się z trzech pól zawierających informacje o zgodności bądź niezgodności, gdzie:

• „ Z”oznacza stan zgodny,
• „N” oznacza stan niezgodny,
• „B” oznacza brak możliwości sprawdzenia zgodności.

Zgodnie z postanowieniami Art. 626(8) k.p.c., sąd wieczystoksięgowy, po otrzymaniu wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości, z urzędowego obowiązku sprawdza, czy dane podane we wniosku są zgodne z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, chyba że występują przeszkody faktyczne, które uniemożliwiają przeprowadzenie takiej weryfikacji.

Ponadto, sąd wieczystoksięgowy ma możliwość weryfikacji danych w kontekście ewidencji gruntów i budynków poprzez bezpłatny i bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości, korzystając z zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach.

Wpisy w Dziale I-O nie są objęte domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych, ponieważ są wprowadzane na podstawie konkretnych dokumentów urzędowych, które stanowią dane faktyczne. Informacje zawarte w dziale I-O nie korzystają również z ochrony rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ rękojmia dotyczy wyłącznie praw zarejestrowanych w księdze wieczystej, a nie danych pochodzących z zestawu dokumentów (Orzeczenie SN z 15 listopada 1999r., II CKN 621/99).

Korekta wpisów dotyczących oznaczenia nieruchomości odbywa się w trybie uproszczonym – St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Komentarz, Wydanie 6”.

Informacje zawarte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” są ściśle związane z Działem I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” oraz z Działami II i III księgi wieczystej. To powiązanie ma kluczowe znaczenie w momencie zakładania księgi wieczystej. Księga wieczysta zostanie założona jedynie wtedy, gdy wnioskodawca złoży równocześnie wniosek o jej założenie oraz o dokonanie wpisu, co najmniej w Dziale I-O i Dziale II księgi wieczystej. W przypadku braku wpisów w jednym z tych działów, nie można uznać księgi wieczystej za założoną.

II. Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”

Dział I-Sp jest przeznaczony do rejestrowania ograniczonych praw rzeczowych, które przysługują każdemu aktualnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje zawarte w tej sekcji księgi wieczystej stanowią swego rodzaju uzupełnienie pierwszej części, ujawniając prawa związane z daną nieruchomością.

Ten dział, w połączeniu z działem I-O, tworzy jedną całość. Dowodem na to jest kontynuacja numeracji. Jedynym elementem odróżniającym Dział I-Sp jest obecność osobnej rubryki poświęconej wzmiankom (1.10).

Dział I-Sp – „Spis spraw dotyczących własności” składa się z rubryki 1.11 „Spis praw”, która obejmuje trzy podrubryki:

• 1.11.1 – spis praw związanych z własnością,
• 1.11.2 – prawo użytkowania wieczystego,
• 1.11.3 – opis spółdzielni mieszkaniowej.

W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej określany jest termin wygaśnięcia tego prawa, ustalony przez sąd, gdzie pierwszym dniem jest dzień złożenia wniosku o ujawnienie prawa użytkowania, a także sposób korzystania z nieruchomości, który powinien być zgodny z postanowieniami umowy dotyczącej oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W opisie spółdzielni mieszkaniowej, w której ustanowione jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w trzech polach podsekcji 1.11.3 „Opis spółdzielni mieszkaniowej” należy ujawnić nazwę spółdzielni, jej siedzibę oraz numer identyfikacyjny REGON.

Zgodnie z St. Rudnicki „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Komentarz, Wydanie 6”:

„W dziale I-Sp księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli przedmiot odrębnej własności stanowi lokal w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ujawnia się udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”
„W księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale I-Sp wpisuje się to prawo ze wskazaniem lokalu w budynku określonej spółdzielni mieszkaniowej.”

Jak już wcześniej wspomniano, w Dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” ujawniane są służebności gruntowe, co oznacza, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej odnotowuje się służebność przysługującą właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu konkretnej nieruchomości (także każdemu, kto aktualnie ją posiada).

Zasadniczo prawa ujawnione w Dziale III księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości służebnej powinny być również odnotowane w dziale I-Sp księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości władnącej. Brak zgodności między wpisami w działach I-Sp nieruchomości władnącej a Działem III księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości obciążonej (służebnej) stanowi istotny błąd, który powinien być poprawiony z urzędu (Art. 626 k.p.c.).

Z kolei dokonanie wpisu w Dziale I-Sp bez odpowiedniego ujawnienia w Dziale III dotyczącego nieruchomości obciążonej nie wywołuje skutków prawnych. Aby takie skutki mogły zaistnieć, konieczne jest zarejestrowanie obciążenia w Dziale III nieruchomości służebnej, odnoszącej się do wpisu w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej.

W wykazie praw w Dziale I-Sp nie ujawnia się jednak służebności osobistych ani służebności przesyłu, ponieważ służebności osobiste są ustanawiane na rzecz konkretnej osoby, natomiast służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorców (Art. 305 Kodeksu cywilnego) – w tych przypadkach nie można mówić o służebnościach związanych z własnością czy użytkowaniem wieczystym nieruchomości władnącej.

Opis nieruchomości widniejący w Dziale I księgi wieczystej powinien być zgodny z informacjami zawartymi w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, Rozdział 3. Struktura działu I księgi wieczystej.
2. Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
3. St. Rudnicki, “Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6.”
4.  E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz. Wydanie 2.”