Wskaźnik Loan-to-Value (LTV) jest miarą relacji pomiędzy kwotą kredytu, który gości zaciągnąć, a wartością zabezpieczenia, najczęściej w postaci nieruchomości. Generalnie, niższa wartość wskaźnika LTV zwykle wiąże się z niższym oprocentowaniem, które bank może Ci zaoferować. Jak dokładnie oblicza się ten wskaźnik? Czy możliwe jest uzyskanie kredytu przy wysokim poziomie LTV?

W dzisiejszych czasach nie ma możliwości, aby bank udzielił Ci kredytu hipotecznego o takiej samej wartości jak nieruchomość, która ma służyć jako zabezpieczenie dla tego zobowiązania. Ale co wpływa na tę decyzję? Banki, przy ocenie wniosków kredytowych swoich klientów, uwzględniają różne wskaźniki, z których kluczowym jest wskaźnik LTV. Co powinieneś wiedzieć na ten temat? Poznaj istotę wskaźnika LTV w kontekście kredytu hipotecznego!

Czym jest wskaźnik LtV? Co wpływa na jego wysokość?

Wskaźnik LTV w banku to pojęcie, którego znaczenie i cel obliczeń warto zrozumieć. LTV to skrót od „Loan to Value” i określa stosunek między kwotą przyznanego kredytu a wartością nieruchomości, która pełni rolę zabezpieczenia.

Teraz, kiedy już wiesz, czym jest wskaźnik LTV, poznaj sytuacje, w których jest on najczęściej wykorzystywany. To istotny parametr, który banki uwzględniają w swoich ofertach kredytowych, a jego wartość wyrażana jest procentowo.

Wskaźnik ten wskazuje, ile środków bank jest gotów udzielić Ci w odniesieniu do wartości nieruchomości, która zwykle stanowi zabezpieczenie w przypadku kredytu hipotecznego.

Na poziom wskaźnika LTV wpływają dwie kluczowe kwestie:

• Wartość nieruchomości, którą zamierzasz sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego i która pełni rolę zabezpieczenia.
• Kwota kredytu, którą składasz wniosek do banku.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, warto również wziąć pod uwagę wkład własny, który może wpłynąć na poziom kredytu hipotecznego. Należy jednak zaznaczyć, że wartość wkładu własnego jest elementem pośrednim w obliczeniach wskaźnika LTV.

Wysokość wskaźnika LtV – jak interpretować?

Różna jest interpretacja wskaźnika LTV, w zależności od tego, czy jest analizowany przez bank, czy przez samych kredytobiorców. Wskazuje on, jaki procent wartości nieruchomości został sfinansowany przez bank poprzez udzielony kredyt, a ile środków własnych wnosi klient.

W przypadku banków, niższy poziom wskaźnika LTV przy kredycie hipotecznym oznacza, że w przypadku niespłacenia kredytu przez klienta, bank ma łatwiejszy dostęp do zabezpieczenia hipotecznego, niż gdyby kredyt został udzielony na 100% wartości nieruchomości. Obecnie banki zazwyczaj wymagają, aby poziom wskaźnika LTV wynosił maksymalnie 80% w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny.

W jakim celu banki stosują wskaźnik LtV?

Wskaźnik LTV jest używany w celu oceny ryzyka kredytowego, które bank ponosi, gdy decyduje się udzielić kredytu. Bank ryzykuje bardziej, udzielając kredytu na większą kwotę w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. To szczególnie ważne w przypadku kredytów hipotecznych, które są długoterminowymi zobowiązaniami, spłacanymi nawet przez 30 lat.

W perspektywie tak długotrwałej trudno bankowi ocenić, czy wartość zabezpieczenia hipotecznego, czyli nieruchomości, nie spadnie, na przykład w przypadku wystąpienia kryzysu gospodarczego na rynku.

Najłatwiej zrozumieć, czym jest wskaźnik LTV w kredycie na przykładzie konkretnym.

Jeśli wskaźnik LTV wynosi 90%, to dla banku kredyt udzielony z 10% wkładem własnym jest bardziej ryzykowny niż kredyt hipoteczny z wskaźnikiem LTV wynoszącym 50%. Dlatego że nawet jeśli wartość zabezpieczenia spadnie, to nie zagraża to znacząco spłacie zobowiązania udzielonego przez bank.

To dlatego związek między wskaźnikiem LTV a wkładem własnym jest tak istotny. Wysoki poziom wskaźnika LTV stanowi dla banku większe ryzyko, a wyższy wkład własny pozwala na jego ograniczenie.

Jak obliczyć wysokość wskaźnika LtV?

Czy jako klient banku masz możliwość samodzielnego wyliczenia wskaźnika LTV? Wzór nie jest nadmiernie skomplikowany, więc nie powinno być trudności z jego zastosowaniem. To po prostu proporcja między kwotą kredytu a wartością nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie hipoteczne.

Aby obliczyć wskaźnik LTV, potrzebujesz informacji o twoim własnym wkładzie gotówkowym, wartości nieruchomości, którą zamierzasz nabyć, oraz kwocie kredytu, którą planujesz wnioskować. Wtedy, obliczając wskaźnik LTV, dzielisz kwotę kredytu przez wartość nieruchomości według jej wyceny.

Sprawdź, jak obliczyć wskaźnik LTV na przykładzie:

• Wartość nieruchomości – 300 000 zł,
• Twój własny wkład – 60 000 zł (co stanowi 20% wartości nieruchomości),
• Kwota kredytu – 240 000 zł,
• Wskaźnik LTV = 240 000 zł / 300 000 zł = 80%.

Dlatego możesz samodzielnie obliczyć przybliżony poziom wskaźnika LTV jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego. Przydatny w tym może być kalkulator LTV. Wystarczy podać wyżej wymienione informacje.

Wskaźniki LtV – jakie mają znaczenie dla kredytu? LtV a wkład własny

W zależności od tego, jaki wskaźnik LTV ustalisz podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny, całkowity koszt zobowiązania może ulec zmianie. Możesz przyjąć, że im wyższy ten wskaźnik, tym większe będą koszty kredytu. Jeśli Twój LTV jest wysoki, na przykład wynosi 90 procent, bank prawdopodobnie zaoferuje Ci kredyt hipoteczny, ale z wyższą marżą lub opłatą jednorazową prowizji.

Taki scenariusz ma miejsce, ponieważ wysoki wskaźnik LTV w indywidualnej ofercie kredytowej stanowi ryzyko dla banku. Klient, który wnosi wyższy wkład własny w gotówce lub innej akceptowalnej formie, ma silniejszą pozycję negocjacyjną i może negocjować niższe koszty kredytowania.

Bank będzie bardziej skłonny zaoferować klientowi niższą marżę, która wpływa na oprocentowanie, oraz obniżoną prowizję za przyznanie kredytu. Właśnie dlatego wkład własny, który jesteś w stanie zainwestować w zakup mieszkania lub domu, ma duże znaczenie podczas decydowania o przyznaniu kredytu przez bank. Ogólnie przyjmuje się, że im wyższy ten wkład, tym lepiej dla kredytobiorcy.

Wskaźnik LTV zmienia się w miarę spłaty kredytu, ponieważ maleje zadłużenie wobec banku. Również wartość nieruchomości zabezpieczającej spłatę kredytu może ulec zmianie. Spadek ten jest zauważalny w przypadku kredytów udzielanych w złotówkach, ponieważ spłata kapitału automatycznie redukuje saldo zadłużenia wobec banku.

Warto również pamiętać, że maksymalny poziom wskaźnika LTV nie jest ustalany jedynie przez bank, ale jest narzucany z góry przez zalecenia KNF, takie jak Rekomendacja S. Wprowadziła ona istotne zmiany w wymogach dotyczących wkładu własnego.

Chociaż najbardziej pożądanym poziomem LTV jest maksymalnie 80 procent, to zdarza się, że może sięgać nawet 90 procent. W takim przypadku konieczne jest ubezpieczenie ryzyka związanego z wysokim wskaźnikiem LTV, co niesie ze sobą dodatkowe koszty. Ubezpieczenie LTV to praktycznie polisa dokupowana do kredytu jeszcze przed jego uruchomieniem.

Wskaźnik LtV – przepisy prawne

Jeszcze kilka lat temu, banki w Polsce bez trudu udzielały kredytów hipotecznych o wskaźniku LTV wynoszącym 100 procent lub nawet więcej. Oznaczało to, że można było zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania i otrzymać dodatkowe środki na jego wyposażenie lub remont, spłacając jedynie raty kapitałowo-odsetkowe bez konieczności wpłacania własnego wkładu finansowego.

Jednak w wyniku kryzysu gospodarczego w 2009 roku i jego wpływu na rynek finansowy, kryteria kredytowania hipotecznego zostały znacząco zaostrzone. W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła dokument znany jako Rekomendacja S, który nakładał obowiązek stosowania się do określonych przepisów przez wszystkie banki.

Do 2022 roku przepisy Rekomendacji S, dotyczące m.in. wskaźnika LTV, były wielokrotnie zmieniane, aby dostosować je do obecnych warunków rynkowych i zapewnić mniejsze ryzyko dla banków.

W Rekomendacji S określono, że w przypadku finansowania nieruchomości bank powinien wymagać od kredytobiorcy wniesienia własnego wkładu finansowego. W przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, minimalny wkład własny klienta powinien wynosić co najmniej 20 procent wartości kredytowanej nieruchomości, która służy jako zabezpieczenie.

Jednak w przypadku kredytów z opcją „klucz za dług”, wymagany wkład własny w chwili udzielenia kredytu przez bank powinien wynosić co najmniej 30 procent wartości kredytowanej nieruchomości, która stanowi główne zabezpieczenie.

Warto zaznaczyć, że banki mogą udzielić kredytu hipotecznego nawet wtedy, gdy klient ma jedynie 10 procent wkładu własnego, co oznacza, że wskaźnik LTV może wynosić maksymalnie 90 procent. Jednak w takiej sytuacji konieczne jest zastosowanie dodatkowego zabezpieczenia. Wkrótce może to ulec zmianie dzięki nowemu rządowemu programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”.