Hipoteka to metoda, którą stosuje się w celu zabezpieczenia wierzytelności poprzez umożliwienie wierzycielowi dochodzenia swoich roszczeń związanych z nieruchomością. Warto zgłębić, co tak naprawdę oznacza hipoteka, jakie są jej etapy ustanawiania, a także jakie są istotne cechy jej różnych typów, takich jak hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa i odwrócona.

Kredyty hipoteczne są narzędziem umożliwiającym zakup własnego mieszkania lub budowę domu oraz ułatwiają finansowanie znaczących remontów lub modernizacji budynków. Charakterystyczną cechą tych kredytów jest konieczność zabezpieczenia w postaci hipoteki. Warto zrozumieć dokładnie, co kryje się za tym pojęciem i zastanowić się, czy obciążenie nieruchomości hipoteką w związku z zaciągnięciem kredytu bankowego stanowi korzystne rozwiązanie dla potencjalnego kredytobiorcy.

Co to jest hipoteka i jak się ją ustanawia?

Czy interesuje cię poznanie znaczenia hipoteki nieruchomościowej lub hipoteki na mieszkanie? Definicja hipoteki jest zawarta w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Według art. 65 tej ustawy, nieruchomość można obciążyć prawem, które stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela w przypadku niespłacenia zobowiązania wynikającego z konkretnego stosunku prawnego.

W praktyce, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które daje wierzycielowi pewność, że w razie niespłacenia długu przez dłużnika, może dochodzić swoich roszczeń związanych z nieruchomością. Co istotne, wierzyciel z hipoteką ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika i zachowuje to prawo nawet w sytuacji, gdy nieruchomość zmienia właściciela. Hipoteka wygasa tylko wtedy, gdy całe zobowiązanie zostaje całkowicie spłacone.

Warto zrozumieć, że hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności, wynikającą z określonego stosunku prawnego, takiego jak na przykład umowa kredytowa. Jednak istotne jest także to, jak hipoteka powstaje. Przyjmuje się, że hipoteka staje się faktyczna dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, a nie w chwili podpisania umowy. To dlatego w języku prawniczym mówi się, że hipoteka ma charakter konstytutywny, a nie deklaratywny.

Proces ustanawiania hipoteki odbywa się w sądzie rejonowym, w dziale ksiąg wieczystych, na podstawie wniosku o wpis hipoteczny. Taki wniosek może być złożony przez wierzyciela z hipoteką (na przykład bank) lub właściciela nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego, zazwyczaj kredytobiorca zajmuje się procedurami związanymi z ustanawianiem hipoteki.

Hipoteka i księga wieczysta

Aby zapewnić skuteczne zabezpieczenie interesów kredytodawcy, konieczne jest dokonanie wpisu hipoteki na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej nieruchomości.

Co ciekawe, przed dokonaniem tego wpisu, kredyt hipoteczny nie jest w pełni zabezpieczony. W takich przypadkach banki sięgają po ubezpieczenie pomostowe, które kredytobiorca musi opłacać, prowadząc do wyższych miesięcznych rat kredytowych aż do momentu, kiedy wpis hipoteki zostanie ujęty w księdze wieczystej. Ten proces może trwać nawet kilka miesięcy, ponieważ uzyskanie wpisu zajmuje czas.

Hipoteka formalnie jest zarejestrowana i ujawniana w Dziale IV księgi wieczystej. Kiedy kredyt hipoteczny jest zaciągany, w pierwszej kolejności pojawia się tam notatka o ustanawianiu hipoteki, a potem sąd dokonuje wpisu banku jako wierzyciela hipotecznego.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej zawiera następujące informacje w Dziale IV KW:

1. Numer hipoteki (odnoszący się do roszczeń).
2. Typ hipoteki, na przykład hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa.
3. Kwota hipoteki i jej waluta.
4. Rodzaj wierzytelności i stosunku prawnego, na przykład kredyt hipoteczny, kapitałowe odsetki, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty określone w umowie kredytu, numer i data zawarcia umowy kredytowej.
5. Wierzyciel hipoteczny, który może być osobą fizyczną, prawną lub jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Istotnym aspektem związanym z hipoteką wprowadzaną do księgi wieczystej nieruchomości jest jej wartość. W księdze zapisywana jest suma zobowiązania, które ma być zabezpieczone hipoteką. W praktyce banki zazwyczaj ustanawiają hipotekę na kwotę wyższą niż całkowita suma kredytu, aby chronić zarówno główne zadłużenie, jak i ewentualne koszty związane z dochodzeniem roszczeń oraz odsetki.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – jak to zrobić?

Usuwanie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe tylko po uzyskaniu zgody od wierzyciela hipotecznego, co oznacza, że jest to wykonalne dopiero po całkowitym spłaceniu długu. W przypadku kredytu hipotecznego, taka operacja jest możliwa dopiero po pełnej spłacie zobowiązania.

Niestety, procedurę usunięcia hipoteki nie przeprowadza bank, lecz to zadanie należy do właściciela nieruchomości. Aby to zrobić, konieczne jest uzyskanie od banku tzw. „listu mazalnego”, który stanowi potwierdzenie spłaty zadłużenia i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Ten dokument należy następnie złożyć w wydziale ksiąg wieczystych wraz z odpowiednim wnioskiem, do którego dołączamy wspomniane oświadczenie banku oraz dowód wniesienia opłaty sądowej.

Rodzaje hipotek – czym różnią się od siebie? Kiedy mają zastosowanie?

Istnieje kilka różnych typów hipotek, które mogą być ustanawiane w związku z nieruchomościami. Należy do nich zaliczyć:

1. Hipotekę umowną.
2. Hipotekę przymusową.
3. Hipotekę odwróconą.
4. Hipotekę kaucyjną.
5. Hipotekę łączną.

Hipoteka umowna – czym się charakteryzuje?

Hipoteka umowna jest wynikiem umowy zawartej między dwiema stronami, a mianowicie właścicielem nieruchomości i wierzycielem, na przykład bankiem.

W takim przypadku bank i kredytobiorca ustalają warunki dotyczące ustanowienia hipoteki oraz jej ewentualnego usunięcia z księgi wieczystej nieruchomości. Wpisanie hipoteki do księgi wymaga oświadczenia właściciela nieruchomości, który deklaruje ustanowienie hipoteki umownej. W większości przypadków banki dostarczają gotowe wzory takich oświadczeń.

Początkowo, takie oświadczenie musi być sformułowane w formie aktu notarialnego, jednakże przy ustanawianiu hipoteki umownej na rzecz banku wystarcza zwykła forma pisemna.

Czy możliwe jest odseparowanie fragmentu nieruchomości spod hipoteki bankowej?

Warto zaznaczyć, że hipoteka umowna może dotyczyć kilku nieruchomości – jest to nazywane hipoteką łączną. W przypadku kredytów hipotecznych, hipoteka łączna może obejmować nie tylko nieruchomość, na którą jest kredytowana, ale również inną, już posiadana przez kredytobiorcę.

Od roku 2011, w polskim prawie nie istnieje już hipoteka umowna kaucyjna. Obecnie, każdy kredyt hipoteczny jest zabezpieczany hipoteką umowną standardową. Jednak hipoteka kaucyjna nadal obowiązuje w przypadku starszych kredytów, zwłaszcza tych, które zostały udzielone w obcej walucie. W tym typie hipoteki określona jest maksymalna kwota, którą można uzyskać z danej nieruchomości.

Warto pamiętać o tym, gdyż hipoteka umowna kaucyjna może wpłynąć na proces sprzedaży nieruchomości. Aby w pełni zaspokoić wierzyciela i usunąć hipotekę, wierzyciel hipoteczny, tak jak na przykład bank, musi określić ostateczną kwotę wierzytelności, która nie może przekroczyć maksymalnej określonej wcześniej.

Hipoteka przymusowa – czym jest?

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa powstaje bez zgody lub świadomej woli właściciela nieruchomości i służy jako narzędzie do odzyskania zadłużenia. Istnieje kilka podstaw, na których hipoteka przymusowa może zostać zapisana w księdze wieczystej nieruchomości:

1. Postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
2. Postanowienie prokuratury.
3. Tytuł wykonawczy.
4. Ostateczna decyzja administracyjna.
5. Zarządzenie zabezpieczenia.

Warto zaznaczyć, że od 2001 roku hipoteka przymusowa łączna jest zakazana, co oznacza, że nie można nią zabezpieczać tej samej wierzytelności na kilku różnych nieruchomościach, z wyjątkiem sytuacji szczególnych, takich jak zabezpieczanie wierzytelności ZUS.

Instytucje takie jak ZUS i US najczęściej ustanawiają hipotekę przymusową w celu zabezpieczenia swoich wierzytelności wynikających z zaległych podatków i składek.

W przypadku trudności w odzyskaniu długu, instytucje te mogą wszcząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, co może prowadzić do jej licytacji przez komornika. Hipoteka przymusowa daje tym wierzycielom pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń, nawet jeśli komornik prowadzi egzekucję na rzecz wielu wierzycieli.

Jest ważne, aby pamiętać, że hipoteka przymusowa nie ulega przedawnieniu, co oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić swoich roszczeń z niej nawet po upływie terminu przedawnienia wierzytelności.

A co dzieje się z hipoteką przymusową po licytacji komorniczej? Zasadniczo, hipoteka przymusowa wygasa po spłacie wierzytelności, także w przypadku, gdy dochodzi do tego przez sprzedaż nieruchomości na licytacji. Jednak aby potwierdzić wygaśnięcie hipoteki, konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej po jej usunięciu.

Jeśli chcesz usunąć hipotekę przymusową, musisz złożyć stosowny wniosek w sądzie rejonowym i dołączyć dokument potwierdzający brak zadłużenia.

Hipoteka odwrócona – czym jest?

Istnieje również specjalny rodzaj hipoteki znany jako hipoteka odwrócona. Może to być umowa lub transakcja zawarta przez właściciela nieruchomości, który jest osobą fizyczną, z instytucją finansową. Tego rodzaju umowa pozwala właścicielowi na wykorzystanie zablokowanego kapitału w nieruchomości.

Na przykład, jeśli osoba odziedziczy nieruchomość, która wymaga remontu, może podpisać umowę o hipotece odwróconej z bankiem. Otrzymuje wtedy środki na remont, przeprowadza go, a następnie sprzedaje nieruchomość z zyskiem, co pozwala jej spłacić kredyt hipoteczny odwrócony.

Najczęściej hipoteka odwrócona dotyczy osób starszych, które posiadają własne mieszkania lub domy. W ramach takiej umowy o kredycie hipotecznym odwróconym, osoba taka otrzymuje środki w ratach, które stanowią dodatkowy dochód.

Kwota, którą można uzyskać z hipoteki odwróconej, zależy nie tylko od wartości samej nieruchomości, ale także od wieku i płci właściciela oraz jego stanu zdrowia. Zazwyczaj oscyluje ona między 30 a 70 procentami wartości nieruchomości. Warto zaznaczyć, że firmy oferujące hipoteki odwrócone często udostępniają kalkulatory, które po wprowadzeniu odpowiednich danych o kredytobiorcy i nieruchomości pozwalają obliczyć dostępną kwotę kredytu.

Po śmierci właściciela nieruchomości bank kontaktuje się z jego spadkobiercami i pyta, czy chcą odkupić dziedziczony majątek. Jeśli tak, spadkobiercy są zobowiązani spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty przez spadkodawcę.

Hipoteka kaucyjna – co warto wiedzieć?

Innym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna. Omówiliśmy już w pewnym stopniu, czym jest ten typ hipoteki. Jej głównym celem jest zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wysokości. Hipoteka kaucyjna może być ustanowiona w momencie tworzenia umowy lub powstawać w przyszłości, a wówczas jest zabezpieczana z wyprzedzeniem.

W przypadku hipotek kaucyjnych określa się jedynie górny pułap kwotowy, do którego wierzyciel hipoteczny może domagać się spłaty z obciążonej nieruchomości. To jest główna różnica między hipoteką zwykłą a kaucyjną – w przypadku tej pierwszej, wierzytelność ma określoną sumę.

Należy zaznaczyć, że od 23 lutego 2011 roku nie można już ustanawiać hipotek kaucyjnych, ale wszystkie istniejące zobowiązania tego typu, które zostały ustanowione przed tą datą, pozostają w mocy i są nadal widoczne w Dziale IV ksiąg wieczystych, dopóki nie zostaną z niej usunięte.

Z prawnego punktu widzenia, usuwanie hipoteki kaucyjnej w kontekście sprzedaży nieruchomości nie stwarza większych trudności, ale wymaga precyzyjnego określenia wysokości wierzytelności. Wykreślenie hipoteki kaucyjnej jest możliwe tylko po uzyskaniu zgody od wierzyciela hipotecznego, co oznacza w praktyce, że musi być spłacone całe zadłużenie.

Hipoteka łączna – jak łączą się hipoteki?

Hipoteka łączna z kolei ma to do siebie, że obciąża kilka nieruchomości i zapewnia wierzycielowi możliwość zaspokojenia swoich wierzytelności z dowolnej z nich.

Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ponoszonych z tytułu ustanawiania zabezpieczenia każdej pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej liczby osób. W przypadku hipoteki łącznej wierzyciel zyskuje większe zabezpieczenie rzeczowe, ponieważ jego wartość może nawet kilkukrotnie przekraczać wartość zabezpieczonej wierzytelności.

Jak już wiemy, istnieje zarówno hipoteka umowna łączna, jak i hipoteka przymusowa łączna. W tym drugim przypadku może być jednak ona zastosowana wyłącznie w sytuacji, gdy istnieje obciążenie już istniejącą hipoteką łączną nieruchomości albo nieruchomości stanowią własność dłużników solidarnych.

Po nowelizacji przepisów w 2011 r. hipoteka łączna, która powstała w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką ustanowioną na jej części ułamkowej, po podziale powinna obciążać w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Jeśli chodzi o kwestie formalne, zarówno ustanowienie, jak i wykreślenie hipoteki łącznej odbywa się podobnie jak w przypadku hipoteki umownej. Co ważne, wniosek o wpis hipoteki łącznej zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 maja 2014 r. stanowi jedną czynność prawną, a więc podlega opodatkowaniu jednym podatkiem PCC.

Jakie znaczenie ma hipoteka dla kredytu hipotecznego?

Podstawowym sposobem na zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego jest ustanowienie hipoteki, która jest rejestrowana w księdze wieczystej nieruchomości. Jeżeli będziesz terminowo spłacał swoje zobowiązania, czyli dokonywał płatności rat kapitałowych i odsetkowych zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie, to hipoteka nie będzie używana jako środek zabezpieczający.

Sytuacja zmienia się, gdy przestaniesz spłacać swój kredyt hipoteczny. W takim przypadku bank będzie miał prawo do dochodzenia swoich wierzytelności z zabezpieczenia hipotecznego, które stanowi twoją nieruchomość.

Bank przystąpi do realizacji hipoteki na twoim mieszkaniu lub domu tylko jako ostateczność. Na początku bank będzie próbował przypominać ci o płatnościach rat i ewentualnych opóźnieniach, które skutkują naliczeniem odsetek karnych. Jednak z czasem bank może podjąć kroki, które obejmują zaangażowanie komornika i ewentualnie wystawienie twojej nieruchomości na licytację komorniczą. W takim przypadku twoje mieszkanie lub dom zostaną wystawione na licytację, a uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczone na spłatę twojego zadłużenia wobec banku.

Jeśli cena uzyskana z licytacji nieruchomości będzie wyższa niż kwota zaległości w kredycie hipotecznym, otrzymasz nadwyżkę po odliczeniu kosztów związanych z procesem windykacji i komorniczymi.

Należy zaznaczyć, że bank nie ma możliwości natychmiastowego skierowania sprawy do komornika, gdy zaczniesz niespłacanie kredytu hipotecznego. Od 2017 roku obowiązuje ustawa, która nakazuje kredytodawcom hipotecznym wstrzymanie działań komornika na co najmniej pół roku. Ponadto bank jest zobowiązany umożliwić ci próbę samodzielnej sprzedaży nieruchomości, aby nie obniżać jej wartości na licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza może być nawet dwukrotnie niższa niż na rynku.

Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności – podsumowanie

Hipoteka jest uważana za skuteczne narzędzie zabezpieczające wierzytelności, ponieważ umożliwia wierzycielowi odzyskanie swoich środków bezpośrednio z nieruchomości, zanim zaspokoją się inne roszczenia innych wierzycieli dłużnika, nawet jeśli nieruchomość zostanie odsprzedana.

Dlatego też banki, udzielając dużych i długoterminowych kredytów na zakup nieruchomości, korzystają z hipoteki jako formy zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych powszechnie stosuje się hipotekę umowną, choć warto pamiętać, że istnieją także inne jej typy, takie jak hipoteka przymusowa.

Aby ustanowić hipotekę, trzeba spełnić określone formalności, w szczególności dokonać wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Jednak usunięcie takiego wpisu hipotecznego jest możliwe dopiero po pełnej spłacie zobowiązania i uzyskaniu zgody od wierzyciela.